10 consejos para comprar su primera propiedad de alquiler

El sector inmobiliario ha producido a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que la propiedad es una buena inversión. Sin embargo, como con cualquier inversión, es mejor estar bien versado antes de sumergirse con cientos de miles de dólares. Ármate con la información a continuación antes de comenzar una nueva carrera como magnate inmobiliario.

Asegúrate de que sea para ti

¿Conoces una caja de herramientas? ¿Cómo estás reparando paneles de yeso o desatascando un inodoro? Claro, podrías llamar a alguien para que lo haga por ti, pero eso afectará tus ganancias. Los propietarios que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero. Si no eres del tipo práctico y no tienes mucho dinero extra, ser propietario puede no ser adecuado para ti.

Por supuesto, eso cambia a medida que agrega más propiedades a su cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, posee propiedades en la costa este mientras vivía en la costa oeste. Como alguien que dice que no es del todo útil, lo hace funcionar. ¿Cómo? "Reuní un equipo sólido de limpiadores, operarios y contratistas", dice Pereira. Esto no se recomienda para nuevos inversores, pero a medida que se acostumbra a invertir en bienes raíces no tiene que permanecer local.

Pague la deuda primero

Los inversores inteligentes pueden tener deudas como parte de su cartera de inversiones, pero la persona promedio debería evitarlo. Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas impagas o niños que pronto asistirán a la universidad, comprar una propiedad de alquiler puede no ser la decisión correcta. Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave, y dice: “No es necesario pagar la deuda si el retorno de su propiedad inmobiliaria es mayor que el costo de la deuda. Ese es el cálculo que debes hacer. Sin embargo, no se coloque en una posición en la que le falte el efectivo para realizar los pagos de su deuda. Siempre tenga un margen de seguridad ".

Obtenga el anticipo

Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago inicial mayor que las propiedades ocupadas por el propietario, por lo que tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que puede haber puesto en la casa en la que vive actualmente no va a funcionar para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un 20 por ciento, dado que el seguro hipotecario no está disponible en las propiedades de alquiler.

Cuidado con las altas tasas de interés

El costo de pedir dinero prestado puede ser relativamente barato en este momento, pero la tasa de interés de una propiedad de inversión será más alta que las tasas de interés hipotecarias tradicionales. Recuerde, necesita un pago hipotecario bajo que no afectará sus ganancias mensuales demasiado significativamente.

Calcule sus márgenes

Las firmas de Wall Street que compran propiedades en dificultades apuntan a rendimientos del 5% al ​​7% porque tienen que pagar al personal. Las personas deben establecer una meta del 10%. Estime los costos de mantenimiento al 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen seguro, posibles tarifas de asociación de propietarios, impuestos a la propiedad y gastos mensuales como control de plagas y paisajismo. Y luego está el seguro del propietario.

Evite un fijador superior

Es tentador buscar la casa que pueda obtener a precio de ganga y cambiar a una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tenga un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo precio, o que sea experto en mejoras de viviendas a gran escala, es probable que pague demasiado para renovar. En cambio, busque comprar una casa que tenga un precio inferior al mercado y que solo necesite reparaciones menores.

Matt Holmes, fundador / CEO de Holmes Real Estate Group, dice que el mejor tipo de casa para comprar es aquella en la que puede agregar una habitación de inmediato o en el futuro cercano. Agrega que:

Agregar una habitación no solo aumenta el valor de reventa, sino que a menudo se amortiza en el primer mes si alquila la propiedad por habitación. Además, agregar una habitación cuesta alrededor del 10% de una remodelación de la cocina, y se puede argumentar que en muchos mercados también tiene un impacto de valor de reventa más significativo.

Calcular gastos operativos

Los gastos operativos en su nueva propiedad serán entre el 35 por ciento y el 80 por ciento de su ingreso operativo bruto. Si cobra $ 1, 500 por el alquiler y sus gastos llegan a $ 600 por mes, está en el 40 por ciento. Para un cálculo aún más fácil, use la regla del 50 por ciento. Si el alquiler que cobra es de $ 2, 000 por mes, espere pagar $ 1, 000 en gastos totales.

Determine su retorno

Por cada dólar que invierte, ¿cuál es el rendimiento de ese dólar? Las acciones pueden ofrecer un rendimiento del 7, 5% en efectivo, mientras que los bonos pueden pagar el 4, 5%. Un retorno del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente dado que ese número debería aumentar con el tiempo.

Obtenga una casa de bajo costo

Cuanto más cara sea la casa, mayores serán sus gastos continuos. Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de $ 150, 000.

Encuentra la ubicación correcta

Al elegir una propiedad rentable de alquiler, busque bajos impuestos sobre la propiedad, un distrito escolar decente, un vecindario con bajas tasas de criminalidad y un área con un mercado laboral en crecimiento y muchas comodidades, como parques, centros comerciales, restaurantes y cines.

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Riesgo vs. Recompensa

Cada decisión financiera se trata de sopesar las recompensas, determinar la recompensa frente al riesgo potencial. ¿Tiene sentido invertir en bienes raíces?

Recompensas:

• Tu ingreso es pasivo. Además de la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo habitual.
• Tus ingresos deberían crecer. No solo ganas ingresos por alquiler; A medida que aumentan los valores inmobiliarios, su inversión aumenta en valor.
• Puede poner bienes inmuebles en una IRA autodirigida.
• Los ingresos por alquiler no están incluidos como parte de sus ingresos sujetos al impuesto de la Seguridad Social.
• El interés que paga sobre un préstamo de inversión inmobiliaria es deducible de impuestos.
• A falta de otra crisis, los valores inmobiliarios son más estables que el mercado de valores.
• Los bienes inmuebles son un activo físico. Invertir en acciones o productos de Wall Street no es algo que pueda ver o tocar.

Riesgos:

• Aunque los ingresos por alquileres son pasivos, los inquilinos pueden ser difíciles de tratar a menos que use una empresa de administración de propiedades.
• Si su ingreso bruto ajustado es superior a $ 200, 000 (soltero) o $ 250, 000 (casado que presenta una declaración conjunta), puede estar sujeto a un impuesto adicional de 3.8 por ciento sobre el ingreso neto de la inversión, incluido el ingreso por alquiler.
• Los ingresos por alquiler pueden no cubrir el pago total de la hipoteca.
• A diferencia de las acciones, no puede vender bienes inmuebles al instante si los mercados se deterioran.
• A diferencia de las acciones, en la mayoría de los casos, no puede vender una parte de sus bienes inmuebles. Es todo o nada.
• Los costos de entrada y salida son altos.
• Si no tiene un inquilino, debe pagar todos los gastos.

La línea de fondo

Mantenga sus expectativas realistas. Al igual que con cualquier inversión, la propiedad de alquiler no va a producir un gran pago mensual por un tiempo y elegir la propiedad incorrecta podría ser un error catastrófico. Considere trabajar con un socio experimentado en su primera propiedad o alquilar su propia casa para probar las habilidades de su arrendador.