Comprar una casa embargada

Antes de la crisis hipotecaria de 2008-2009, comprar una casa embargada era una propuesta mucho más difícil. Los cazadores de gangas de bienes raíces anteriormente tenían que seguir las subastas que se realizaban en los juzgados o examinar una gran cantidad de documentos legales. Pero la ola de ejecuciones hipotecarias provocada por el colapso de las hipotecas de alto riesgo no solo ha aumentado el número de propiedades disponibles, sino que ha facilitado su búsqueda y adquisición. De hecho, el proceso a menudo es similar a la búsqueda de cualquier otro tipo de hogar. Las casas embargadas están disponibles en prácticamente todos los mercados inmobiliarios del país, lo que brinda oportunidades tanto a propietarios como a inversores.

Cómo encontrar casas embargadas

Se pueden encontrar propiedades embargadas en sitios web y publicaciones periódicas del servicio de listado múltiple (MLS), a través de búsquedas inmobiliarias en línea, oficinas y sitios bancarios y periódicos locales. Hay muchos sitios web que ahora se especializan en encontrar viviendas y propiedades en ejecución hipotecaria, como usa-foreclosure.com y HomePath.com de Fannie Mae. Algunas instituciones financieras, como Bank of America, también ofrecen páginas dedicadas a ayudarlo a buscar una casa embargada. En los servicios locales de listados múltiples, las propiedades que se están ejecutando no pueden destacarse per se; esto solo se puede indicar en la descripción de la propiedad.

Los prestamistas están vendiendo cada vez más sus bienes incautados a través de agentes de bienes raíces, así que no dude en pedirle oportunidades a un agente de bienes raíces. Algunos agentes inmobiliarios incluso se especializan en propiedades de ejecución hipotecaria.

Más específicamente, la ubicación de una casa embargada depende de dónde se encuentre exactamente en el proceso de ejecución hipotecaria: las propiedades aún pueden ser propiedad del propietario original (en las etapas anteriores, en el caso de propiedades de pre-ejecución hipotecaria y venta corta), o de una entidad como como banco o gobierno (en los posteriores). Aquí hay cinco tipos de ejecuciones hipotecarias y enfoques para comprar.

1. Pre-ejecuciones hipotecarias
Una propiedad está en ejecución hipotecaria previa después de que el prestamista hipotecario haya notificado a los prestatarios que están en mora, pero antes de que la propiedad se ofrezca a la venta en una subasta. Si un propietario puede vender la propiedad durante este tiempo, puede evitar los procedimientos de ejecución hipotecaria y su efecto negativo en su historial crediticio y sus perspectivas futuras (consulte Cómo obtener una hipoteca después de la quiebra y la ejecución hipotecaria ). Como tal, algunos propietarios están dispuestos a negociar. Las ejecuciones hipotecarias se enumeran típicamente en los edificios de juzgados del condado y la ciudad. Además, muchos recursos en línea, incluido www.foreclosure.com, enumeran las propiedades que se encuentran en la fase previa a la ejecución hipotecaria.

2. Ventas cortas
Las ventas cortas se producen cuando el prestamista está dispuesto a aceptar menos de lo que se debe en una hipoteca. Los prestatarios no necesariamente tienen que estar en incumplimiento de los pagos de la hipoteca para que un prestamista acepte una venta corta; sin embargo, generalmente necesitan probar algún tipo de dificultad financiera, como la pérdida de un trabajo, que probablemente resulte en incumplimiento. A menudo, la residencia en cuestión está bajo el agua, lo que significa que vale menos que el saldo pendiente de la hipoteca. Para calificar como una venta corta, el prestamista debe aceptar "vender la propiedad en corto" aceptando menos de lo que se debe, y la casa debe estar listada para la venta. Estas propiedades generalmente se anuncian como ventas en corto "pendiente de aprobación bancaria".

La compra de una propiedad de venta corta es, en la mayoría de los casos, lo mismo que una compra tradicional, pero el lenguaje en los contratos será diferente, especificando que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista. Un banco puede tardar varios meses en responder a una oferta de venta corta, por lo que el proceso puede llevar mucho más tiempo que una compra tradicional. Muchos sitios web de bienes raíces, incluidas empresas individuales o servicios de listado, ofrecen la opción de buscar por venta corta.

3. Subastas de venta de alguaciles
Una subasta de venta del alguacil se produce después de que el prestamista haya notificado al prestatario sobre el incumplimiento y haya permitido un período de gracia para que el prestatario se ponga al día con los pagos de la hipoteca. Una subasta está diseñada para que el prestamista reciba rápidamente el reembolso del préstamo que está en mora. Estas subastas a menudo se realizan en los escalones del juzgado de una ciudad, administradas por las autoridades policiales locales. La propiedad se subasta al mejor postor en un lugar, fecha y hora anunciados públicamente. Estos avisos se pueden encontrar en los periódicos locales y en muchos lugares en línea realizando una búsqueda de "subastas de venta de alguaciles".

4. Propiedades del Banco
Las propiedades que no se venden en una subasta vuelven al banco; es decir, se convierten en propiedades de propiedad inmobiliaria (REO). A menudo son administrados por el departamento REO de un banco, que mantiene una lista de las propiedades del banco. Las fuentes en línea como www.realtytrac.com tienen listas extensas que se pueden buscar por ciudad, estado o código postal.

5. Propiedades del gobierno
Algunas viviendas se compran con préstamos garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Cuando estas propiedades entran en ejecución hipotecaria, son embargadas por el gobierno y vendidas por corredores que trabajan para el gobierno. Se debe contactar a un corredor registrado por el gobierno para comprar una propiedad del gobierno. Los compradores pueden investigar tales propiedades en www.hud.gov (haga clic en "ÁREAS DE TEMAS" y seleccione "Casas en venta").

Por qué las casas embargadas son más baratas

El punto de venta más grande de las casas embargadas es, por supuesto, su precio rebajado, a menudo significativamente más bajo que otras propiedades similares en la misma área (conocidas como comparables, o comps, en términos de corredores). La mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden a un 5% por debajo del valor de mercado, al menos, con descuentos aún mayores en ciertas regiones. Los compradores también pueden aprovechar los ahorros adicionales con beneficios como pagos iniciales reducidos, tasas de interés más bajas o la eliminación de las tasas de tasación y ciertos costos de cierre.

¿Qué los convierte en un trato? Si la residencia se encuentra en la etapa de pre-ejecución hipotecaria o venta corta, sus propietarios están en una situación financiera: necesitan dinero. Y el tiempo no está de su lado: tienen que descargar la propiedad y obtener lo que puedan mientras puedan, para que no lo pierdan por completo. En resumen, estos vendedores no están negociando exactamente desde una posición de fortaleza. Si bien puede parecer cruel aprovechar la desgracia de otros, los compradores pueden beneficiarse.

Pueden beneficiarse aún más si la propiedad ha sido confiscada. La oficina del sheriff no está interesada en colgarse de una casa; los bancos no quieren estar en el negocio de los propietarios. Por lo general, las instituciones financieras quieren deshacerse de las propiedades ejecutadas (a un precio razonable, por supuesto, tienen que responder a los inversores y auditores que hicieron todo lo posible por recuperar la mayor cantidad posible del préstamo original). Nuevamente, esto beneficia a los compradores.

Finalmente, las casas embargadas generalmente se venden "tal como están", si hay daños, las reparaciones no son parte de la ecuación, y, como saben los aficionados a los autos usados ​​y los muebles antiguos, "tal cual" se traduce en un descuento. Por supuesto, "tal cual" puede ser un arma de doble filo, como veremos más adelante.

Riesgos de comprar casas embargadas

Problemas de propiedad

Si bien conlleva un descuento compensatorio, la condición "tal cual" puede ser bastante sombría. Si la casa todavía está siendo ocupada por los propietarios, a menudo está mal mantenida; después de todo, si la gente no puede hacer los pagos de la hipoteca, es probable que también se retrasen en el pago del mantenimiento regular, sin mencionar reparaciones importantes. Además, algunas personas que enfrentan o se ven obligadas a ejecutar una ejecución hipotecaria están amargadas y eliminan sus frustraciones en su hogar antes de que el banco recupere la propiedad. Esto a menudo implica la eliminación de electrodomésticos y accesorios, y a veces incluso vandalismo absoluto.

Costos ocultos

Junto con los trabajos imprevistos de reparación y renovación, las moras, como los impuestos atrasados ​​y los gravámenes (que las propiedades de subasta a menudo les han asignado, ya sea por el IRS o el estado u otros acreedores) pueden agregar costos adicionales a una casa que de otro modo sería deseable. Lo que se debe, primero se debe pagar y liquidar al gobierno antes de que el proceso de compra pueda continuar. Esto se aplica principalmente a las propiedades que se subastan; un banco siempre pagará cualquier gravamen adjunto a la propiedad antes de revenderlo a otra parte.

Proceso lento

Las complicaciones anteriores a menudo significan mucho papeleo. Por lo general, las ejecuciones hipotecarias tendrán una serie de documentos adicionales que deben completarse para prepararse para el cierre, que no siempre es tan oportuno. Si se trata de una situación de venta corta, el prestamista del propietario tiene que aprobar el acuerdo y eso puede llevar un tiempo, como se mencionó anteriormente. Los daños graves encontrados en la casa pueden resultar en una tasación más baja de la casa, lo que puede afectar la capacidad del comprador para obtener un préstamo. Algunos prestamistas no otorgarán préstamos por debajo de cierto monto en dólares porque el potencial de ganancias de un préstamo menor no vale la pena el riesgo.

Si bien pensaría que un banco estaría ansioso por descargar una residencia embargada, los tiempos de respuesta entre el banco y otras partes involucradas también pueden ser lentos con las propiedades REO. La cantidad de tiempo que toma obtener una respuesta a su oferta puede variar ampliamente ; Si el banco que posee su propiedad está inundado de ejecuciones hipotecarias, entonces el banco puede tardar mucho más en procesar su solicitud. Se sabe que los bancos con retrasos considerables tardan hasta 90 días en responder a una oferta. Si planea financiar la compra, sería prudente pasar el tiempo obteniendo la aprobación previa para una hipoteca.

Competencia

Al igual que con cualquier mercado, cada vez que existe la posibilidad de adquirir algo con un descuento de la tasa vigente, la demanda se disparará. Por lo tanto, el aumento del interés y la competencia, no solo de los posibles ocupantes, sino también de los inversores y los profesionales de inversión, son inevitables cuando se trata de propiedades adjudicadas que valen la pena. Muy a menudo, una casa embargada puede tener un precio atractivo por debajo de las otras casas en el área circundante, pero cuando se corre la voz, pueden llegar rápidamente numerosas ofertas y se produce una guerra de ofertas. Entonces, lo que alguna vez fue una casa de bajo precio en un gran vecindario puede convertirse rápidamente en una propiedad costosa.

Los posibles compradores de viviendas embargadas pueden ser prudentes al presentar ofertas en varias propiedades a la vez, porque es posible que los compradores competidores aseguren una propiedad con una oferta más alta o una oferta en efectivo. Pero no se desanime si alguien más vence su oferta de una propiedad en particular; revise periódicamente para ver si reaparece en el inventario del banco. Los acuerdos de ejecución hipotecaria tienden a fracasar con bastante frecuencia.

Comprar una casa embargada

Si compra en un banco, deberá mejorar sus habilidades de negociación y comenzar el proceso con una oferta baja en la propiedad que desea. Los bancos que han acumulado inventarios considerables de propiedades embargadas estarán más inclinados a negociar el precio; cuanto más tiempo tenga el banco en posesión de la propiedad, mayores serán las probabilidades de que considere seriamente ofertas más bajas, especialmente en propiedades que se han mantenido por períodos más largos. Por lo tanto, probablemente debería hacer su oferta inicial a un precio que sea al menos un 20% inferior al precio de mercado actual, o tal vez incluso más si la propiedad que está ofertando se encuentra en un área con una alta incidencia de ejecuciones hipotecarias.

Si puede pagar la propiedad y cualquier renovación necesaria en efectivo, está en una posición envidiable. Es por eso que algunos compradores deciden asociarse con inversores externos que pueden ayudarlos en la parte delantera y compartir las ganancias cuando la casa vuelve a estar en el bloque de ventas. De hecho, los negocios en efectivo representan una parte considerable de las ventas de REO.

Opciones de financiamiento para casas embargadas

Puede usar una hipoteca para comprar una propiedad REO, aunque los prestamistas privados tienden a ser asustadizos con respecto a la financiación de acuerdos de ejecución hipotecaria. Sin embargo, hay dos opciones de financiación disponibles para quienes califican: préstamos 203 (k) de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el programa HomeSteps a través de Freddie Mac, una de las empresas patrocinadas por el gobierno que recompra hipotecas.

203 (k) Préstamos

La FHA diseñó sus hipotecas 203 (k) para ayudar a calmar las inquietudes de los bancos que de otro modo evitarían los REO de alto riesgo. compras Al cobrarles a los prestatarios una prima de seguro hipotecario, pueden garantizar préstamos otorgados por prestamistas privados que participan en el programa.

Para los prestatarios, una de las grandes ventajas es la capacidad de financiar la compra de la vivienda, más cualquier reparación requerida, en una sola hipoteca. La versión más básica, un préstamo 203 (k) simplificado, está destinado a reparaciones limitadas que no requieren planos de ingeniería o arquitectura. Las personas pueden pedir prestado hasta $ 35, 000 por encima del precio de venta de la casa para cubrir remedios básicos como electrodomésticos nuevos, revestimientos y ventanas.

Con soluciones más extensas, como la construcción de una ampliación o la reparación de daños estructurales, un préstamo tradicional 203 (k) suele ser la mejor opción. A diferencia de la variante simplificada, los propietarios deben sacar al menos $ 5, 000; la cantidad máxima se basa en los límites de la FHA para cada condado. Además, debe pagar por un consultor independiente para inspeccionar la propiedad y verificar que el trabajo cumpla con las pautas del programa.

Un inconveniente adicional de estos préstamos es el precio. Además de pagar un seguro hipotecario, los prestatarios suelen pagar tasas de interés que son un cuarto de punto porcentuales más altas que las de los préstamos convencionales. También pueden tener que desembolsar uno o dos puntos, que son tarifas iniciales que valen cada una el 1% del monto principal.

Figura 1. Una comparación entre los préstamos tradicionales 203 (k) y la versión simplificada.

(Fuente: sitio web del Banco de América)

HomeSteps

Freddie Mac proporciona liquidez al mercado hipotecario comprando préstamos de bancos, combinándolos y vendiéndolos a inversores como valores. Con HomeSteps, la organización, a través de sus socios de préstamos privados, ofrece financiamiento especial para aquellos que desean comprar solo las propiedades embargadas que posee. Actualmente, HomeSteps solo está disponible en los siguientes estados: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Norte, Carolina del Sur, Tennessee, Texas y Virginia.

Si vives en uno de estos estados, HomeSteps tiene algunos beneficios significativos. El principal de ellos es que no tiene que comprar un seguro hipotecario, que lo distingue de los préstamos 203 (k). Eso solo puede ahorrar a los compradores cientos, incluso miles, de dólares en el transcurso de la hipoteca. Además, una hipoteca de HomeSteps no requiere una tasación en el origen, lo que puede ser un obstáculo importante para quienes buscan un préstamo convencional.

Los compradores pueden encontrar una lista de propiedades unifamiliares, de condominios y multifamiliares en el sitio web de HomeSteps.

La línea de fondo

En la superficie, las casas embargadas pueden parecer terriblemente atractivas. Sin embargo, los costos pueden ser extremadamente impredecibles y los daños subyacentes pueden hacer que una propiedad sea indeseable. El proceso de compra a menudo es lento, lo que podría generar dudas en la mente de los compradores, mientras que la gran demanda de propiedades hipotecarias atractivas podría alejar a algunos compradores esperanzados.

Habiendo dicho todo esto, las casas embargadas pueden terminar siendo ofertas increíbles. Los compradores tienen la oportunidad única de pagar por debajo del valor de mercado de las viviendas que no estarían disponibles para ellos en circunstancias normales. Si hay ahorros en el lado de adquisición, mejora la probabilidad de que el comprador se dé cuenta de la apreciación de su activo y una ganancia en su inversión si vende, en el futuro.

Si se hace de manera responsable, la compra de una vivienda embargada puede permitirle al comprador obtener una gran cantidad de beneficios durante muchos años.