Índice de cobertura del servicio de la deuda - DSCR
En las finanzas corporativas, el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es una medida del flujo de efectivo disponible para pagar las obligaciones de deuda actuales. El índice establece el ingreso operativo neto como un múltiplo de las obligaciones de deuda que vencen dentro de un año, incluidos intereses, principal, fondo de amortización y pagos de arrendamiento.
En finanzas del gobierno, es el número de ingresos de exportación necesarios para cumplir con los intereses anuales y los pagos de principal de las deudas externas de un país. En finanzas personales, es una relación utilizada por los oficiales de préstamos bancarios para determinar los préstamos inmobiliarios.
En cada caso, la proporción refleja la capacidad de pagar la deuda dado un nivel particular de ingresos.
Para llevar clave
- DSCR es una medida del flujo de efectivo disponible para pagar las obligaciones de deuda actuales.
- El DSCR puede usarse para analizar empresas, proyectos o prestatarios individuales.
- El DSCR mínimo que exigirá un prestamista depende de las condiciones macroeconómicas. Si la economía está creciendo, los prestamistas pueden ser más indulgentes con los índices más bajos.
Fórmula DSCR y cálculo
La fórmula para la relación de cobertura del servicio de la deuda requiere un ingreso operativo neto y el servicio total de la deuda de la entidad. El ingreso operativo neto es el ingreso de una empresa, menos sus gastos operativos, sin incluir impuestos y pagos de intereses. A menudo se considera el equivalente de ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT).
DSCR = Ingresos operativos netos Servicio total de la deuda donde: Ingresos operativos netos = Ingresos − COECOE = Ciertos gastos operativos Servicio total de la deuda = Obligaciones de deuda actuales \ comenzar {alineado} y \ text {DSCR} = \ frac {\ text {Ingresos operativos netos}} { \ text {Total Debt Service}} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {Net Operating Income} = \ text {Revenue} - \ text {COE} \\ & \ text {COE} = \ text {Ciertos gastos operativos} \\ & \ text {Total Debt Service} = \ text {Obligaciones de deuda actuales} \\ \ end {alineado} DSCR = Total Debt Service Ingresos operativos netos donde: Ingresos operativos netos = Ingresos − COECOE = Ciertos gastos operativos Servicio total de la deuda = obligaciones de deuda actuales
1:39El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
Sin embargo, algunos cálculos incluyen el ingreso no operativo en EBIT, que nunca es el caso para el ingreso operativo neto. Como prestamista o inversionista que compara la solvencia crediticia de diferentes compañías, o como gerente que compara diferentes años o trimestres, es importante aplicar criterios consistentes al calcular DSCR. Como prestatario, es importante darse cuenta de que los prestamistas pueden calcular el DSCR de maneras ligeramente diferentes.
El servicio total de la deuda se refiere a las obligaciones actuales de la deuda, es decir, cualquier interés, principal, fondo de amortización y pagos de arrendamiento que vencen el próximo año. En un balance general, esto incluirá la deuda a corto plazo y la porción actual de la deuda a largo plazo.
Los impuestos sobre la renta complican los cálculos de DSCR porque los pagos de intereses son deducibles de impuestos, mientras que los reembolsos de capital no lo son. Por lo tanto, una forma más precisa de calcular el servicio total de la deuda es calcular:
TDS = (Interés × (1 − Tasa impositiva)) + Principal: TDS = Servicio total de la deuda \ begin {alineado} & \ text {TDS} = (\ text {Interés} \ veces (1 - \ text {Tasa impositiva} )) + \ text {Principal} \\ & \ textbf {donde:} \\ & \ text {TDS} = \ text {Total servicio de deuda} \\ \ end {alineado} TDS = (Interés × (1 − Impuesto Rate)) + Principalwhere: TDS = Servicio total de la deuda
Cálculo de DSCR con Excel
Para crear una fórmula dinámica de DSCR en Excel, no simplemente ejecutaría una ecuación que divide el ingreso operativo neto por el servicio de la deuda. Por el contrario, debe titular dos celdas sucesivas, como A2 y A3, "Ingresos operativos netos" y "Servicio de la deuda". Luego, junto a los de B2 y B3, colocaría las cifras respectivas del estado de resultados.
En una celda separada, ingrese una fórmula para DSCR que use las celdas B2 y B3 en lugar de valores numéricos reales (por ejemplo, B2 / B3).
Incluso para un cálculo así de simple, es mejor dejar una fórmula dinámica que se pueda ajustar y recalcular automáticamente. Una de las razones principales para calcular el DSCR es compararlo con otras empresas de la industria, y estas comparaciones son más fáciles de ejecutar si simplemente puede conectar los números y listo.
¿Qué le dice DSCR?
Los prestamistas evaluarán habitualmente el DSCR del prestatario antes de otorgar un préstamo. Un DSCR de menos de 1 significa flujo de caja negativo, lo que significa que el prestatario no podrá cubrir o pagar las obligaciones de deuda actuales sin recurrir a fuentes externas, sin, en esencia, pedir prestado más.
Por ejemplo, un DSCR de .95 significa que solo hay suficientes ingresos operativos netos para cubrir el 95% de los pagos anuales de la deuda. En el contexto de las finanzas personales, esto significaría que el prestatario tendría que profundizar en sus fondos personales cada mes para mantener el proyecto a flote. En general, los prestamistas desaprueban el flujo de efectivo negativo, pero algunos lo permiten si el prestatario tiene recursos fuertes fuera de los ingresos.
Si el índice de cobertura del servicio de la deuda es demasiado cercano a 1, digamos 1.1, la entidad es vulnerable y una disminución menor en el flujo de efectivo podría hacer que no pueda pagar su deuda. En algunos casos, los prestamistas pueden exigir que el prestatario mantenga un determinado DSCR mínimo mientras el préstamo está pendiente. Algunos acuerdos considerarán que un prestatario que cae por debajo de ese mínimo está en incumplimiento. Por lo general, un DSCR superior a 1 significa que la entidad, ya sea una persona, empresa o gobierno, tiene ingresos suficientes para pagar sus obligaciones de deuda actuales.
El DSCR mínimo que exigirá un prestamista puede depender de las condiciones macroeconómicas. Si la economía está creciendo, el crédito está más fácilmente disponible y los prestamistas pueden ser más indulgentes con los índices más bajos. Sin embargo, una tendencia generalizada a otorgar préstamos a prestatarios menos calificados puede afectar la estabilidad de la economía, como sucedió antes de la crisis financiera de 2008. Los prestatarios de alto riesgo pudieron obtener crédito, especialmente hipotecas, con poco escrutinio. Cuando estos prestatarios comenzaron a incumplir en masa, las instituciones financieras que los habían financiado colapsaron.
Ejemplo de cómo usar DSCR
Digamos que un desarrollador de bienes raíces está buscando obtener un préstamo hipotecario de un banco local. El prestamista querrá calcular el DSCR para determinar la capacidad del desarrollador de pedir prestado y pagar su préstamo a medida que las propiedades de alquiler que construye generan ingresos.
El desarrollador indica que su ingreso operativo neto será de $ 2, 150, 000 por año y el prestamista señala que el servicio de la deuda será de $ 350, 000 por año. Por lo tanto, el DSCR puede calcularse como 6.14x, lo que significa que el prestatario puede cubrir su servicio de la deuda más de seis veces dado su ingreso operativo.
DSCR = $ 2, 150, 000 $ 350, 000 = 6.14 \ begin {alineado} & \ text {DSCR} = \ frac {\ $ 2, 150, 000} {\ $ 350, 000} = 6.14 \\ \ end {alineado} DSCR = $ 350, 000 $ 2, 150, 000 = 6.14
Ratio de cobertura de intereses vs DSCR
El índice de cobertura de intereses sirve para medir la cantidad de capital de una empresa en comparación con la cantidad de interés que debe pagar sobre todas las deudas durante un período determinado. Esto se expresa como una razón y con mayor frecuencia se calcula anualmente.
Para calcular el índice de cobertura de intereses, simplemente divida las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) para el período establecido por el total de pagos de intereses adeudados para ese mismo período. El EBIT a menudo llamado ingreso operativo neto o beneficio operativo se calcula restando los gastos generales y los gastos operativos, como el alquiler, el costo de los bienes, el flete, los salarios y los servicios públicos, de los ingresos. Este número refleja la cantidad de efectivo disponible después de restar todos los gastos necesarios para mantener el negocio en funcionamiento.
Cuanto mayor sea la relación entre EBIT y pagos de intereses, más estable será la compañía desde el punto de vista financiero. Esta métrica solo tiene en cuenta los pagos de intereses y no los pagos de saldos de deuda de capital que los prestamistas pueden exigir.
El índice de cobertura del servicio de la deuda es un poco más completo. Esta métrica evalúa la capacidad de una empresa para cumplir con sus pagos mínimos de capital e intereses, incluidos los pagos de fondos de amortización, durante un período determinado. Para calcular el DSCR, el EBIT se divide por la cantidad total de pagos de capital e intereses necesarios para un período determinado para obtener el ingreso operativo neto (NOI). Debido a que tiene en cuenta los pagos de capital además de los intereses, el DSCR es un indicador ligeramente más robusto de la aptitud financiera de una empresa.
En cualquier caso, una empresa con una relación de menos de 1 no genera suficientes ingresos para cubrir sus gastos mínimos de deuda. En términos de gestión empresarial o inversión, esto representa una perspectiva muy arriesgada, ya que incluso un breve período de ingresos inferiores al promedio podría significar un desastre.
Limitaciones de DSCR
Una limitación del índice de cobertura de intereses es el hecho de que no considera explícitamente la capacidad de la empresa para pagar sus deudas. La mayoría de las emisiones de deuda a largo plazo contienen provisiones para la amortización con sumas en dólares involucradas comparables con el requisito de interés, y el incumplimiento del requisito del fondo de amortización es un acto de incumplimiento que puede obligar a la empresa a la quiebra. Una relación que intenta medir la capacidad de reembolso de una empresa es la relación de cobertura de carga fija.
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