Guía de seguros para propietarios de viviendas: descripción general para principiantes

El seguro de vivienda (también conocido como seguro de vivienda) no es un lujo, es una necesidad. Y no solo porque protege su hogar y sus pertenencias contra daños o robos. Prácticamente todas las compañías hipotecarias requieren que los prestatarios tengan cobertura de seguro por el valor total o justo de una propiedad (generalmente el precio de compra) y no otorgarán un préstamo ni financiarán una transacción de bienes raíces residenciales sin prueba de ello.

Ni siquiera tiene que ser dueño de su casa para necesitar seguro; muchos propietarios requieren que sus inquilinos tengan cobertura de seguro para inquilinos. Pero sea necesario o no, de todos modos es inteligente tener este tipo de protección. Le guiaremos a través de los conceptos básicos de este tipo de política.

Lo que proporciona la política de un propietario

Los elementos de una póliza de seguro estándar para propietarios de viviendas estipulan que la aseguradora cubrirá los costos relacionados con:

Daños en el interior o el exterior de su casa: en caso de daños debido a incendios, huracanes, rayos, vandalismo u otros desastres cubiertos, su aseguradora lo compensará para que su casa pueda repararse o incluso reconstruirse por completo. Los daños causados ​​por inundaciones, terremotos y mantenimiento deficiente de la vivienda generalmente no están cubiertos y es posible que necesite pasajeros independientes si desea ese tipo de protección. Los garajes independientes, cobertizos u otras estructuras en la propiedad también deben cubrirse por separado utilizando las mismas pautas que para la casa principal.

Ropa, muebles, electrodomésticos y la mayoría de los demás contenidos de su hogar están cubiertos si se destruyen en un desastre asegurado. Incluso puede obtener cobertura "fuera de las instalaciones", por lo que puede presentar un reclamo por joyas perdidas, por ejemplo, sin importar en qué parte del mundo la haya perdido. Sin embargo, puede haber un límite en la cantidad que su aseguradora le reembolsará. Según el Instituto de Información de Seguros, la mayoría de las compañías de seguros proporcionarán cobertura del 50 al 70% de la cantidad de seguro que tiene en la estructura de su hogar. Si su casa está asegurada por $ 200, 000, habría una cobertura de hasta $ 140, 000 por sus pertenencias. Si posee muchas posesiones de alto precio, es posible que desee comprar una por separado

Responsabilidad personal por daños o lesiones causadas por usted o su familia: la cobertura de responsabilidad civil lo protege de las demandas presentadas por otros. ¡Esta cláusula incluso incluye a tus mascotas! Entonces, si su perro muerde a su vecina, Doris, no importa si la mordida ocurre en su casa o en la de ella, su aseguradora pagará sus gastos médicos. O, si su hijo rompe su florero Ming, puede presentar un reclamo para reembolsarlo. Y si Doris se resbala en las piezas rotas del florero y demanda con éxito por dolor y sufrimiento o salarios perdidos, también estará cubierto por eso, como si alguien hubiera resultado herido en su propiedad. (Nota: la cobertura fuera del local a menudo no se aplica para aquellos con seguro de inquilino). Si bien las pólizas pueden ofrecer una cobertura de tan solo $ 100, 000, los expertos recomiendan tener al menos $ 300, 000 en cobertura, según el Insurance Information Institute. Para una protección adicional, unos cientos de dólares más en primas pueden comprarle $ 1 millón extra o más a través de una política general.

Alquiler de hotel o casa mientras su casa está siendo reconstruida o reparada: es poco probable, pero si se encuentra en esta situación, sin duda será la mejor cobertura que haya comprado. Esta parte de la cobertura del seguro, conocida como gastos de vida adicionales, le reembolsaría el alquiler, la habitación del hotel, las comidas en el restaurante y otros costos incidentales en los que incurra mientras espera que su hogar vuelva a ser habitable. Sin embargo, antes de reservar una suite en el Ritz-Carlton y pedir caviar al servicio de habitaciones, tenga en cuenta que las políticas imponen estrictos límites diarios y totales. Por supuesto, puede ampliar esos límites diarios si está dispuesto a pagar más en cobertura.

Diferentes tipos de cobertura

Todos los seguros definitivamente no son iguales. Es probable que el seguro de vivienda menos costoso le brinde la menor cantidad de cobertura, y viceversa.

En los Estados Unidos hay varias formas de seguro para propietarios de viviendas que se han estandarizado en la industria; se designan HO-1 a HO-8 y ofrecen varios niveles de protección según las necesidades del propietario y el tipo de residencia que se cubre.

Existen esencialmente tres niveles de cobertura:

• Valor real en efectivo: este valor cubre la casa más el valor de sus pertenencias después de deducir la depreciación (es decir, cuánto valen actualmente los artículos, no cuánto pagó por ellos).
• Costo / valor de reemplazo garantizado (o extendido): la política de amortiguación de inflación más completa paga lo que cuesta reparar o reconstruir su hogar, incluso si es más que el límite de su póliza. Ciertas aseguradoras ofrecen reemplazo extendido, lo que significa que ofrece más cobertura que la que compró, pero hay un límite; típicamente, es 20-25% más alto que el límite. Algunos asesores consideran que todos los propietarios deben comprar pólizas de valor de reemplazo garantizado si planean quedarse en una casa por un período de tiempo prolongado. Debido a que no necesita suficiente seguro para cubrir el valor de su hogar, necesita suficiente seguro para reconstruir su hogar, preferiblemente a los precios actuales (que probablemente hayan aumentado desde que compró o construyó). Según Adam Johnson de QuoteWizard.com, “a menudo los compradores cometen el error de asegurar [una casa solo] lo suficiente para cubrir la hipoteca, pero eso generalmente equivale al 90% del valor de su vivienda. Debido a un mercado fluctuante, siempre es una buena idea obtener cobertura por más de lo que vale su casa ". Las políticas de valor de reemplazo garantizado absorberán los mayores costos de reemplazo y proporcionarán al propietario un colchón si aumentan los precios de la construcción.
• Costo de reemplazo: este es el valor real en efectivo sin la deducción por depreciación, para que pueda reparar o reconstruir su casa hasta el valor original.

¿Qué no está cubierto?

Si bien el seguro para propietarios de viviendas cubre la mayoría de los escenarios en los que podría ocurrir una pérdida, algunos eventos generalmente se excluyen de las pólizas, a saber, desastres naturales u otros "actos de Dios" y actos de guerra.

¿Qué pasa si vives en una zona de inundación o huracán? ¿O un área con una historia de terremotos? Querrá pasajeros para estos, o una póliza adicional para seguro contra terremotos o seguro contra inundaciones. También hay una cobertura de respaldo de alcantarillado y drenaje que puede agregar, e incluso una cobertura de recuperación de identidad que le reembolsa los gastos relacionados con ser víctima de robo de identidad.

¿Cómo se determinan las tarifas?

Entonces, ¿cuál es la fuerza impulsora detrás de las tarifas? Según Noah J. Bank, un corredor de seguros con licencia de The B&G Group, Inc. en Plainview, NY, es probable que el propietario presente un reclamo, el "riesgo" percibido por la aseguradora. Y para determinar el riesgo, las compañías de seguros de viviendas consideran de manera significativa las reclamaciones de seguros de viviendas anteriores presentadas por el propietario, así como las reclamaciones relacionadas con esa propiedad y el crédito del propietario. "La frecuencia y la gravedad de la reclamación juegan un papel considerable en la determinación de las tasas, especialmente si hay más de una reclamación relacionada con el mismo problema, como daños por agua, tormentas de viento, etc.", dice Bank.

Si bien las aseguradoras están allí para pagar reclamos, también están allí para ganar dinero. Asegurar una casa que ha tenido múltiples reclamos en los últimos tres a siete años, incluso si un propietario anterior presentó el reclamo, puede elevar la prima de su seguro de hogar a un nivel de precios más alto. Es posible que ni siquiera sea elegible para un seguro de hogar basado en la cantidad de reclamos pasados ​​recientes presentados, dice Bank.

El vecindario, la tasa de criminalidad y la disponibilidad de material de construcción también jugarán un papel en la determinación de las tasas. Y, por supuesto, las opciones de cobertura como deducibles o pasajeros adicionales para arte, vino, joyas, etc., y la cantidad de cobertura deseada también tienen en cuenta el tamaño de una prima anual.

"Los precios y la elegibilidad para el seguro de vivienda también pueden variar según el apetito de una aseguradora por la construcción de ciertos edificios, el tipo de techo, el estado o la edad de la vivienda, el tipo de calefacción (si un tanque de petróleo está en las instalaciones o bajo tierra), la proximidad a la costa, piscina, trampolín, sistemas de seguridad y más ", dice Bank.

Dependiendo de la raza, el mejor amigo del hombre que reside en su hogar también puede aumentar las tarifas de su seguro de hogar, dice Bill Van Jura, propietario, Birchyard LLC, una firma de planificación de seguros y corretaje en Poughkeepsie, NY. "La condición de su hogar también podría reducir el interés de una compañía de seguros de hogar en proporcionar cobertura", dice Van Jura. "Una casa que no está bien mantenida aumenta las probabilidades de que la aseguradora pague por un reclamo por daños".

Consejos de seguro de reducción de costos

Mantenga un sistema de seguridad y alarmas: una alarma antirrobo monitoreada por una estación central o vinculada directamente a una estación de policía local ayudará a reducir las primas anuales del propietario, tal vez en un 5% o más. Para obtener el descuento, el propietario de la vivienda generalmente debe presentar un comprobante de supervisión central en forma de factura o contrato a la compañía de seguros.

Las alarmas de humo son otro problema. Si bien es estándar en la mayoría de las casas modernas, instalarlas en casas antiguas puede ahorrarle al propietario un 10% o más en primas anuales. Los detectores de CO ₂, las cerraduras de seguridad, los sistemas de rociadores y, en algunos casos, incluso la impermeabilización también pueden ayudar.

Aumente su deducible: al igual que el seguro de salud o el seguro de automóvil, cuanto mayor sea el deducible que elija el propietario, menores serán las primas anuales. Sin embargo, el problema con la selección de un deducible alto es que los reclamos / problemas más pequeños, como ventanas rotas o placas de yeso dañadas por una tubería con fugas, que generalmente costará solo unos cientos de dólares para reparar, probablemente serán absorbidos por el propietario.

Busque descuentos de pólizas múltiples: muchas compañías de seguros ofrecen un descuento del 10% o más a los clientes que mantienen otros contratos de seguro bajo el mismo techo (como seguro de automóvil o de salud). Considere obtener una cotización para otros tipos de seguro de la misma compañía que proporciona el seguro de su propietario. Puede terminar ahorrando en dos primas.

Planifique con anticipación la construcción: si el propietario planea construir una adición a la casa u otra estructura adyacente a la casa, debe considerar los materiales que se utilizarán. Por lo general, las estructuras con armazón de madera (porque son altamente inflamables) costarán más para asegurar. Por el contrario, las estructuras con marco de cemento o acero costarán menos porque es menos probable que sucumban al fuego o las condiciones climáticas adversas.

Otra cosa que la mayoría de los propietarios deberían, pero a menudo no consideran, es el costo del seguro asociado con la construcción de una piscina. De hecho, los artículos como piscinas y / u otros dispositivos potencialmente dañinos (como los trampolines) pueden aumentar los costos anuales del seguro del propietario en un 10% o más. (Para lecturas relacionadas, consulte: 6 maneras de ahorrar en seguro ).

Pague su hipoteca: Obviamente, esto es más fácil decirlo que hacerlo, pero los propietarios que poseen sus residencias directamente verán caer sus primas. ¿Por qué? La compañía de seguros calcula que si un lugar es 100% suyo, lo cuidará mejor.

Realice revisiones y comparaciones periódicas de las políticas: sin importar el precio inicial que le coticen, querrá hacer una pequeña comparación de compras, incluida la verificación de opciones de cobertura grupal a través de créditos o sindicatos, empleadores o membresías de asociaciones. E incluso después de comprar una póliza, los inversores deben, al menos una vez al año, comparar los costos de otras pólizas de seguro con los suyos. Además, deben revisar su política existente y tomar nota de cualquier cambio que pueda haber ocurrido y que pueda reducir sus primas. Por ejemplo, quizás haya desmontado el trampolín, haya pagado la hipoteca, instalado una alarma antirrobo o instalado un sofisticado sistema de rociadores. Si este es el caso, simplemente notificar a la compañía de seguros sobre los cambios y proporcionar pruebas en forma de fotografías y / o recibos podría reducir significativamente las primas de seguros. "Algunas compañías tienen créditos para actualizaciones completas de plomería, electricidad, calefacción y techo", dice Van Jura.

La lealtad a menudo también paga. Mientras más tiempo permanezca con algunas compañías, menor será su prima o menor será su deducible.

Para saber si tiene suficiente cobertura para reemplazar sus pertenencias, también haga evaluaciones periódicas de sus artículos más valiosos. Según John Bodrozic, cofundador de HomeZada.com, “Muchos consumidores están subasegurados con la parte de contenido de su póliza, porque no han hecho un inventario de la vivienda y han agregado el valor total para comparar con lo que cubre la póliza. "

Busque cambios en el vecindario que también puedan reducir las tasas. Por ejemplo, la instalación de una boca de incendios dentro de los 100 pies de la casa, o la construcción de una subestación de incendios cerca de la propiedad pueden reducir las primas.

Cómo comparar compañías de seguros para el hogar

Antes de firmar en la línea punteada, aquí hay una lista de verificación de consejos de búsqueda.

1. Compare los costos estatales y las aseguradoras

Cuando se trata de seguros, debe asegurarse de ir con un proveedor que sea legítimo y solvente. Su primer paso debe ser visitar el sitio web del Departamento de Seguros de su estado para conocer la calificación de cada compañía de seguros de viviendas con licencia para realizar negocios en su estado, así como cualquier queja de los consumidores presentada contra la compañía de seguros. El sitio también debe proporcionar un costo promedio típico de seguro de hogar en diferentes condados y ciudades.

Estos lo ayudarán a determinar qué operadores desea comparar.

2. Hacer un chequeo de salud de la compañía

Investigue las compañías de seguros para el hogar que está considerando a través de sus puntajes en los sitios web de las principales agencias de crédito (como AM Best, Moody's, JD Power, Standard & Poor's) y las de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros y Weiss Research. Estos sitios rastrean las quejas de los consumidores contra las compañías, así como los comentarios generales de los clientes, el procesamiento de reclamos y otros datos. En algunos casos, estos sitios web también califican la salud financiera de una compañía de seguros para el hogar para determinar si la compañía puede pagar las pólizas en caso de que necesite presentar un reclamo.

3. Mire la respuesta de reclamos

Después de una gran pérdida, la carga de pagar de su bolsillo para reparar su hogar y esperar el reembolso de su aseguradora podría colocar a su familia en una situación financiera difícil. Varias de las aseguradoras están externalizando funciones básicas, incluida la gestión de reclamaciones.

Antes de comprar una póliza, averigüe si los ajustadores con licencia o los centros de llamadas de terceros recibirán y manejarán sus llamadas de reclamos. "Su agente debería poder brindarle comentarios sobre su experiencia con un operador, así como sobre su reputación en el mercado", dice Mark Galante, vicepresidente senior y director de marketing del Grupo PURE de compañías de seguros. “Busque una compañía de seguros con un historial comprobado de acuerdos justos y oportunos y asegúrese de comprender la posición de su asegurador sobre las disposiciones de retención, que es cuando una compañía de seguros retiene una parte de su pago hasta que un propietario pueda probar que comenzó las reparaciones. "

4. Satisfacción actual del asegurado

Cada compañía dirá que tienen un buen servicio de reclamos. Sin embargo, evite el desorden preguntándole a su agente o representante de la compañía qué porcentaje de asegurados renueva cada año. Llamada la tasa de retención de la aseguradora, muchas compañías reportan tasas de retención entre 80% y 90%. También puede encontrar información de satisfacción en informes anuales, revisiones en línea y buenos testimonios anticuados de personas de su confianza.

5. Obtenga múltiples cotizaciones

“Obtener cotizaciones múltiples es importante cuando se busca cualquier tipo de seguro; sin embargo, es especialmente importante para el seguro de propietario de vivienda, ya que las necesidades de cobertura pueden variar mucho ", dice Eric Stauffer, ex presidente de ExpertInsuranceReviews.com." La comparación de varias compañías arrojará los mejores resultados generales ".

¿Cuántas citas debes obtener? Póngase en contacto con cinco o más compañías para que sepa qué ofrece la gente y tenga influencia en las negociaciones. Pero antes de recopilar cotizaciones de otras compañías, solicite un precio a las aseguradoras con las que ya tiene una relación. Como se mencionó anteriormente, en muchos casos, un transportista con el que ya está haciendo negocios (para su automóvil, bote, etc.) puede ofrecer mejores tarifas porque es un cliente existente.

Algunas compañías ofrecen un descuento especial para personas mayores o para personas que trabajan desde casa. La razón es que estos dos grupos tienden a estar en las instalaciones con mayor frecuencia, dejando la casa menos propensa al robo.

6. Mira más allá del precio

La prima anual es a menudo lo que impulsa la elección de comprar una póliza de seguro de hogar, pero no mire únicamente el precio. "No hay dos aseguradoras que usen los mismos formularios y avales de póliza, y la redacción de la póliza puede ser muy diferente", dice Bank. "Incluso cuando crees que estás comparando manzanas con manzanas, generalmente hay más, así que necesitas comparar coberturas y límites".

7. Habla con una persona real

Stauffer considera que la mejor manera de obtener cotizaciones es ir directamente a las compañías de seguros o hablar con un agente independiente que trabaje con varias compañías, en lugar de un agente de seguros tradicional "cautivo" o un planificador financiero que trabaja para una sola compañía de seguros de viviendas. Sin embargo, tenga en cuenta que "un corredor con licencia para vender para varias compañías a menudo asigna sus propios honorarios a las pólizas y renovaciones de pólizas. Esto podría costar cientos de dólares adicionales al año simplemente al usarlos sobre un agente cautivo", señala.

El Banco insta a los consumidores a hacer preguntas que les den una idea detallada de sus opciones: "Desea considerar diferentes escenarios deducibles para evaluar mejor si tiene sentido optar por un deducible más alto y autoasegurarse", dice.