Cómo evitar sobrevivir a su hipoteca inversa
Si bien las hipotecas inversas a veces se anuncian como una fuente segura de ingresos para el resto de su vida, y pueden, en las condiciones adecuadas, quedarse sin ingresos antes de lo esperado es uno de los principales riesgos de eliminar este tipo de préstamo. Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo en el que los propietarios de viviendas que tienen un capital considerable acumulado en su residencia pueden usar ese valor para contraer préstamos.
Hay seis formas diferentes de recibir los ingresos de la hipoteca inversa, y la que elija afectará la rapidez y la facilidad con la que puede usar su capacidad de endeudarse contra su hogar.
- Pago de hipoteca inversa de suma global a tasa fija
- Línea de crédito de hipoteca inversa
- Plazo hipoteca inversa
- El plazo modificado hipoteca inversa
- Tenencia de hipoteca inversa
- La tenencia modificada de la hipoteca inversa
Los seis planes de pago presentan diferentes niveles de riesgo para los prestatarios. Aquí hay un vistazo a las diversas circunstancias bajo las cuales podría quedarse sin ingresos de la hipoteca inversa demasiado pronto, y cómo evitar ese escenario.
(Para obtener más información, consulte la Guía completa de hipoteca inversa y cómo elegir un plan de pago de hipoteca inversa ).
# 1 Suma global de tasa fija
Solo un plan de pago de hipoteca inversa, la suma global de desembolso único, tiene una tasa de interés fija. Sacar una suma fija con una tasa de interés fija es normalmente una forma de préstamo de bajo riesgo. En esencia, sabrá exactamente cuánto tendrá que pagar. Sin embargo, con una hipoteca inversa, esta estructura de préstamos tiene riesgos únicos.
Los propietarios de viviendas a menudo obtienen hipotecas inversas cuando el valor de su vivienda es su único activo y no tienen otras opciones para obtener el dinero que necesitan. Sin embargo, las personas que solicitan estos préstamos pero no planifican correctamente pueden administrar fácilmente una gran suma. Una vez que hayan usado ese dinero, es posible que no tengan otras fuentes monetarias a las que recurrir. En un mundo ideal, el asesoramiento obligatorio sobre hipotecas inversas disuadiría a los prestatarios arriesgados de elegir esta opción, pero en el mundo real eso no siempre sucede.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) ha identificado la opción de suma global cada vez más popular como potencialmente riesgosa, especialmente para los prestatarios más jóvenes con una vida útil más larga que no tienen otros recursos para la jubilación. Estos jubilados de edad temprana corren el riesgo de agotar el capital antes de la jubilación.
Una hipoteca inversa permite permanecer en su hogar de por vida incluso después de haber agotado los ingresos. Sin embargo, sin dinero restante, el prestatario no solo tendrá problemas para pagar los gastos de subsistencia, sino que podría terminar en una ejecución hipotecaria. Esto se debe a que continuar pagando el seguro del propietario y los impuestos a la propiedad, y mantener la casa en buen estado, son condiciones para poder seguir teniendo una hipoteca inversa.
El CFPB ha descubierto que los prestatarios de tasa fija, de hecho, no pagan sus hipotecas inversas con más frecuencia que los prestatarios de tasa ajustable debido a que no cumplen con estos gastos continuos. Sacar una suma global también pone a los prestatarios de hipotecas inversas en mayor riesgo de ser estafados, ya que la gran suma que han prestado es un objetivo atractivo para los ladrones o parientes codiciosos.
(Para obtener más información, consulte Errores de hipoteca inversa, tenga cuidado con estas estafas de hipoteca inversa y 5 señales de que una hipoteca inversa es una mala idea ) .
# 2 Línea de crédito
Sus posibilidades de quedarse sin dinero con un plan de pago de línea de crédito, ya sea que se use solo o en combinación con un término o un plan de tenencia como se describe en las siguientes secciones, depende de cómo use el plan. A diferencia de una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC), una línea de crédito de hipoteca inversa es irrevocable. El término irrevocable significa que no puede cancelarse ni reducirse debido a cambios en sus finanzas o el valor de su vivienda.
Este estado irrevocable significa que no está en peligro de perder el acceso al dinero. Además, su línea de crédito disponible solo disminuye a medida que la utiliza, y solo paga intereses y primas de seguro hipotecario sobre el dinero que pide prestado. Además, con una línea de crédito, usted obtiene acceso a fondos adicionales con el tiempo porque la porción no utilizada crece cada año, ya sea que el valor de su vivienda aumente o no. La parte no utilizada de su línea de crédito de hipoteca inversa crece a la misma tasa de interés que está pagando sobre el dinero prestado.
Generalmente puede acceder hasta el 60% de su límite de capital disponible en el primer año que tiene su línea de crédito. En el segundo año y posteriormente, puede recurrir al 40% restante, más lo que no utilizó en el primer año. Por supuesto, si usa toda su línea de crédito disponible desde el principio, tendrá poco o nada para usar en años futuros a menos que reembolse parte o la totalidad de lo que pidió prestado, lo que aumentará su límite de capital.
Sí, puede realizar pagos de una hipoteca inversa para reducir el saldo de su préstamo durante su vida, y no hay penalidad por pago anticipado por hacerlo. Se requiere que su prestamista aplique cualquier reembolso parcial primero a los intereses que adeuda, luego a cualquier tarifa de préstamo y por último a su capital.
# 3 Hipoteca inversa a plazo
De los cinco planes de pago con tasas de interés ajustables, el plazo y los planes a plazo modificado también lo ponen en riesgo de sobrevivir a los ingresos de su hipoteca inversa. Los planes de pago a plazo proporcionan pagos mensuales iguales con una fecha de suspensión predeterminada.
Con un plan de pago a plazo, usted alcanza el límite de capital de su préstamo, el máximo que puede pedir prestado, al final del plazo. Después de ese punto, no podrá recibir ingresos adicionales de su hipoteca inversa. Sin embargo, podrá permanecer en el hogar, con las advertencias mencionadas anteriormente (pago de impuestos y mantenimiento continuos) en la sección de suma global.
# 4. Término modificado Hipoteca inversa
Los planes a plazo modificado le brindan un pago mensual fijo por un número predeterminado de meses, además de acceso a una línea de crédito. El pago mensual será menor que si elige un plan de plazo directo, y la línea de crédito será menor que si elige un plan de línea recta de crédito.
Con un plan de plazo modificado, solo recibirá pagos mensuales durante un período predeterminado, pero la línea de crédito permanecerá disponible hasta que la haya agotado. Puede evitar quedarse sin dinero con este plan si usa su línea de crédito con cuidado. También puede quedarse sin dinero rápidamente si agota la línea de crédito desde el principio.
Una opción más segura es confiar principalmente en los pagos a plazo hasta que finalice el plazo, permitiendo que su línea de crédito aumente, y solo entonces confiar en esa línea de crédito. Si nunca utiliza la línea de crédito, es posible que tenga suficiente capital para darle flexibilidad en el futuro para vender su casa, pagar el préstamo y mudarse.
# 5. Hipoteca inversa de tenencia
Los planes con el menor riesgo de quedarse sin dinero son la tenencia o plan de pago de tenencia modificado, siempre y cuando el prestatario se mantenga al día con el seguro del propietario, los impuestos a la propiedad y las reparaciones del hogar. El incumplimiento de cualquiera de estas cosas significa que el préstamo vence y se paga.
Los planes de pago de tenencia tienen una tasa de interés ajustable y proporcionan pagos mensuales iguales de por vida, siempre que al menos un prestatario aún viva en el hogar como su residencia principal.
# 6. Hipoteca inversa de tenencia modificada
La tenencia modificada proporciona pagos mensuales fijos de por vida y una línea de crédito. Le da un pago mensual más pequeño que si elige un plan de tenencia directo, y su línea de crédito será más pequeña que si elige un plan de línea recta de crédito.
Una vez más, si nunca usa la línea de crédito, deberá menos, por lo que esta opción de combinación es una buena opción si desea obtener ingresos garantizados de por vida con menos riesgo de usar todo su capital y no poder permitirse el lujo de mudarse .
Cómo evitar quedarse sin ingresos
Esperar todo lo que pueda para obtener una hipoteca inversa es una forma de limitar sus posibilidades de sobrevivir a las ganancias. La CFPB advierte que los jubilados más jóvenes con una esperanza de vida más larga tienen una mayor probabilidad de utilizar toda la plusvalía de su vivienda con una hipoteca inversa. Esto no es un problema si pueden envejecer en el lugar, permanecer en sus hogares de por vida, pero es un problema si quieren o necesitan mudarse más adelante.
Después de vender la casa y pagar lo que adeudan por la hipoteca inversa, los jubilados de edad temprana podrían no tener suficiente dinero para mudarse o para pagar los gastos médicos y de vida.
Los aumentos futuros en las tasas de interés podrían disminuir la cantidad que puede pedir prestado aunque sea mayor. Jack M. Guttentag, profesor de finanzas eméritas de la Wharton School de la Universidad de Pennsylvania, estudió el tema. Descubrió que un hombre de 62 años que esperaba hasta los 72 años para obtener una hipoteca inversa y que eligió el plan de pago de la línea de crédito podría aumentar su línea de crédito en un 17% si espera esos 10 años si las tasas de interés se mantienen igual. Sin embargo, si las tasas de interés se duplicaran, ese mismo prestatario tendría acceso a una línea 69% más pequeña. Por lo tanto, puede tener sentido contratar un plan de línea de crédito de hipoteca inversa lo antes posible, y luego dejar la línea intacta durante el mayor tiempo posible para maximizar su potencial de crecimiento.
Cambiar su plan actual
Si ya ha contratado una hipoteca inversa y cree que puede correr el riesgo de quedarse sin ingresos, hable con su prestamista para cambiar su plan de pago. Siempre y cuando no haya seguido la ruta de tasa fija de una sola vez, puede cambiar su plan de pago, siempre que pueda mantenerse dentro del límite de capital de su préstamo. La gran pregunta es si ya ha alcanzado o está cerca de alcanzar el límite principal. Cambiar su plan de pago es mucho más simple que refinanciar y solo requiere una tarifa administrativa de $ 20.
El dilema del cónyuge no prestatario
Independientemente del plan de pago que elija, si tiene un cónyuge más joven y no prestatario, él o ella corre el riesgo de sobrevivir a los ingresos de la hipoteca inversa si muere primero. Las leyes que entraron en vigencia en 2015 protegen a los cónyuges no prestatarios calificados de tener que mudarse si su cónyuge prestatario los vence antes. Sin embargo, los cónyuges no prestatarios no pueden recibir ningún pago adicional después de la muerte del prestatario. Esta regla hace que sea más fácil para los cónyuges sobrevivientes y no prestatarios sobrevivir efectivamente a los ingresos de la hipoteca inversa.
El cónyuge sobreviviente puede vender la casa y pagar la hipoteca inversa. Sin embargo, dependiendo de cuánto valga la casa y de lo alto que sea el saldo del préstamo, la venta puede no dejar al cónyuge sobreviviente con suficientes ahorros para vivir. Si el cónyuge sobreviviente tiene suficientes ingresos para calificar para una hipoteca a plazo regular, es posible que pueda refinanciar con la hipoteca inversa.
Si el saldo de la hipoteca inversa es más alto de lo que vale la casa, la mejor opción es que el cónyuge sobreviviente siga viviendo en la casa: vender o dejar que el prestamista ejecute la hipoteca dejará al sobreviviente sin un lugar para vivir y sin efectivo de la casa .
(Véase también, Hipoteca inversa: ¿podría su viuda (er) perder la casa?)
La línea de fondo
A pesar de lo que algunos anuncios de hipotecas inversas hacen creer a las personas mayores, hay muchas maneras de sobrevivir a los ingresos de una hipoteca inversa. Antes de que usted o un ser querido solicite este tipo de préstamo, es importante comprender las circunstancias bajo las cuales una hipoteca inversa puede no proporcionar seguridad financiera de por vida. Use ese conocimiento para tomar este tipo de préstamo y qué plan tiene más sentido y proporciona la mejor seguridad.
(Consulte también, Comparación de hipotecas inversas frente a hipotecas a plazo, 5 alternativas principales a una hipoteca inversa, y Reglas para obtener una hipoteca inversa de la FHA).