Comprensión del índice de viviendas Case-Shiller

Probablemente haya escuchado el índice Case-Shiller mencionado repetidamente en las noticias. Quizás sepa que tiene algo que ver con los precios de la vivienda y el mercado inmobiliario. Pero, ¿qué es exactamente este índice y cómo le afecta?

¿Qué es el índice Case-Shiller?
El índice Case-Shiller fue desarrollado en la década de 1980 por tres economistas: Allan Weiss, Karl Case y Robert Shiller. El trío más tarde formó una compañía para vender su investigación; esa empresa fue comprada por Fiserv, Inc., que tabula los datos detrás del índice. Los datos luego son distribuidos por Standard & Poor's.

El índice, conocido formalmente como el índice de precios de la vivienda S & P / Case-Shiller, en realidad no es un índice en absoluto. Realmente hay varios índices:

• El índice nacional de precios de la vivienda, que cubre nueve divisiones censales principales. Se calcula trimestralmente y se publica el último martes de febrero, mayo, agosto y noviembre.
  
• El índice compuesto de 10 ciudades, que cubre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, Miami, Nueva York, San Diego, San Francisco y Washington, DC.
  
• El índice compuesto de 20 ciudades, que incluye todas las ciudades mencionadas más Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregón), Seattle y Tampa.
  
• Veinte índices de áreas metropolitanas individuales para cada una de las ciudades mencionadas anteriormente.

Los índices, además del índice nacional, se publican el último martes de cada mes a las 9 a.m.EST. Hay un retraso de dos meses en los datos que se informan, por lo que el informe emitido en mayo solo cubre las ventas de viviendas hasta marzo.

Cada índice mide los cambios en los precios de las viviendas unifamiliares independientes (también conocidas como casas) utilizando el método de repetición de ventas, que compara los precios de venta de las mismas propiedades a lo largo del tiempo. Se excluye la construcción nueva: dado que estas casas no se han vendido previamente, no hay forma de calcular cómo han cambiado sus precios de venta hasta que hayan tenido dos propietarios (en ese momento ya no son construcciones nuevas). Los condominios y las cooperativas no están incluidos en ninguno de los índices principales; sin embargo, hay un índice de condominios separado que rastrea los precios de condominios en cinco mercados principales: Boston, Chicago, Nueva York, Los Ángeles y San Francisco.

Los tipos de ventas rastreados por los índices de Case-Shiller se denominan transacciones de venta en condiciones de plena competencia. Estas son transacciones en las que la casa se vendió a valor de mercado y los datos del precio de venta se pueden usar para obtener una imagen precisa del mercado inmobiliario. Una transacción en la que una madre vendió su casa a su hijo por un precio favorable por debajo del mercado no se incluiría en ningún índice de Case-Shiller porque no refleja con precisión la actividad general del mercado inmobiliario. Las ventas de ejecuciones hipotecarias se incluyen en los índices porque una venta entre un banco y un individuo se considera tanto ventajosa como repetida.

También se excluyen del índice las propiedades cuya designación cambia (una propiedad que recientemente se consideró una casa pero ahora no se incluiría en un condominio), las ventas justo antes o después de que una propiedad haya cambiado drásticamente (como una casa de dos dormitorios remodelada a una casa de cinco dormitorios) y transacciones que parecen tener errores de datos (una casa que una vez se vendió por $ 100, 000 luego se reportó como vendida por $ 10, 000, por ejemplo).

Por qué son importantes los precios de la vivienda
Obviamente, si está buscando comprar o vender una propiedad residencial, le interesará saber si los precios de las viviendas están subiendo o bajando y cuánto. Si está vendiendo y los precios parecen estar aumentando, es posible que desee retrasar la venta mientras espera y ver si los precios siguen subiendo. Si está comprando y ve que los precios suben, es posible que desee acelerar su decisión de compra, mientras que todavía hay ofertas. O si los precios están bajando, es posible que desee ver si puede retrasar su compra mientras los precios continúan bajando. Por supuesto, ninguna persona o índice realmente puede predecir lo que sucederá con los precios de la vivienda.

Incluso si no está comprando o vendiendo una casa, los precios de la vivienda son un indicador de cómo se está desempeñando la economía en general. ¿La gente se siente segura de que ahora es un buen momento para hacer una inversión grande y costosa? ¿Qué tan bien está funcionando económicamente una región geográfica particular? ¿Cómo se desempeñan las empresas que tienen una gran participación en el sector de la vivienda? El índice Case-Shiller proporciona información sobre todas estas preguntas.

Incluso es posible aprovechar los cambios en los precios de la vivienda indirectamente invirtiendo en futuros y opciones de S & P / Case-Shiller Index de precios de la vivienda (CSI). Este tipo de inversión se recomienda para empresas como promotores inmobiliarios e inmobiliarios, bancos, prestamistas hipotecarios y proveedores de viviendas para ayudarlos a mitigar el riesgo de sus grandes participaciones en el sector de la vivienda. Incluso las empresas que tienen poco o nada que ver con la vivienda pueden querer invertir en estos productos para diversificar los riesgos de inversión a los que están expuestos.

Finalmente, muchas personas invierten al menos tanto, si no más, en sus hogares como lo hacen en acciones. Los movimientos del precio de la vivienda tienen un impacto significativo en el valor total de sus carteras.

Índices alternativos de vivienda
Los índices de Case-Shiller, aunque quizás los más conocidos, no son los únicos que siguen los precios de las viviendas.

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de los Estados Unidos (FHFA, por sus siglas en inglés) publica un índice trimestral de precios de la vivienda que ha denominado inteligentemente HPI (o Índice de precios de la vivienda). Utiliza el método de repetición de ventas Case-Shiller para sus cálculos, pero cubre 363 áreas metropolitanas e incluye refinanciamientos, no solo ventas. Según la FHFA, este índice solo cubre "propiedades unifamiliares cuyas hipotecas han sido compradas o titulizadas por Fannie Mae o Freddie Mac desde enero. Las hipotecas muy grandes conocidas como hipotecas jumbo no son compradas o titulizadas por Fannie Mae o Freddie Mac, por lo que estas Las hipotecas no están incluidas en el índice.

Una compañía llamada First American CoreLogic produce el Índice de precios de vivienda LoanPerformance . También utiliza datos de ventas repetidas, pero es mucho más completo. Según el sitio web de la compañía, sus datos cubren "6.070 códigos postales (58% de la población total de los EE. UU.), 519 áreas estadísticas básicas (CBSA, 85% de la población total de los EE. UU.) Y 898 condados (81% de la población total de los EE. UU.) Ubicados en los 50 estados y el Distrito de Columbia ".

El índice de precios de viviendas IAS360 se publica mensualmente y cubre las tendencias de precios en cuatro regiones del censo de EE. UU., Nueve divisiones del censo de EE. UU. Y 360 condados de EE. UU. Para la venta de viviendas unifamiliares independientes. Aunque el IAS360 solo incluye transacciones de plena competencia, no utiliza el método Case-Shiller, diciendo que "limita significativamente el número de transacciones disponibles para definir la tendencia que puede exacerbarse en condiciones de mercado más lentas". En cambio, el IAS360 usa tecnología patentada, porque cree que sus datos a nivel de condado son más útiles que los datos que rastrean "amplias áreas geográficas". Un aspecto clave del índice es que se publica con solo un retraso de un mes en comparación con el retraso de dos meses del Case Shiller, lo que lo convierte en un indicador más oportuno.

Índices de precios de la vivienda extranjera
Además, Estados Unidos no es el único país que produce índices de precios de la vivienda. Aquí hay algunos ejemplos de otros países que producen índices de vivienda:

• El principal índice de Canadá es el Índice nacional compuesto de precios de la vivienda . También utiliza el método de repetición de ventas, y combina datos de ventas de viviendas unifamiliares en Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal y Halifax.

• El índice de precios de la vivienda tsb permanente de Irlanda es producido por el tsb permanente del banco irlandés, que posee alrededor del 20% de los préstamos hipotecarios residenciales del país. Este índice tiene en cuenta el tamaño, el tipo, la ubicación y otras características de una casa utilizando una técnica compleja conocida como análisis de regresión lineal multivariante.

• El principal índice del Reino Unido es el índice Halifax House Price, llamado así por Halifax, el mayor prestamista hipotecario del Reino Unido. También utiliza análisis de regresión lineal multivariante.

Conclusión
El índice Case-Shiller es un barómetro ampliamente utilizado y respetado del mercado inmobiliario estadounidense y de la economía en general. Ahora que comprende lo que es y por qué es importante, la próxima vez que lea el periódico o vea las noticias, podría prestar un poco más de atención cuando escuche sobre el índice Case-Shiller.