Inversiones de capital versus deuda para crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario ha despegado desde la aprobación de la Ley Jumpstart Our Business Startups en 2012, y se espera que el mercado se expanda aún más. En octubre de 2015, la SEC emitió su decisión final sobre las disposiciones del Título III de la Ley JOBS, lo que permite a los inversores no acreditados participar en acuerdos inmobiliarios de financiación colectiva junto con inversores acreditados.

Invertir en bienes raíces a través de una plataforma de crowdfunding tiene ciertas ventajas sobre los REIT o la propiedad directa de la propiedad. Una de esas ventajas es la capacidad de elegir entre inversiones de deuda y capital. Antes de lanzarse al crowdfunding inmobiliario, es útil comprender cómo difieren los dos y cuáles son los riesgos. (Para obtener más información sobre los conceptos básicos del crowdfunding inmobiliario, consulte: Bienes raíces y Crowdfunding: un nuevo camino para los inversores).

Para llevar clave

• El crowdfunding inmobiliario es una alternativa cada vez más popular a los REIT y los ETF inmobiliarios para agregar propiedades a la cartera.
• La inversión en bienes inmuebles de renta variable obtiene un rendimiento a través de los ingresos por alquiler pagados por los inquilinos o ganancias de capital por la venta de la propiedad.
• La inversión inmobiliaria en deuda implica la emisión de préstamos o la inversión en hipotecas (o valores respaldados por hipotecas).

Conceptos básicos de inversión de capital

La mayoría de los acuerdos de crowdfunding inmobiliario implican inversiones de capital. En este escenario, el inversor es accionista de una propiedad específica y su participación es proporcional a la cantidad que ha invertido. Las devoluciones se realizan en forma de una parte de los ingresos de alquiler que genera la propiedad, menos las tarifas de servicio pagadas a la plataforma de crowdfunding. A los inversores también se les puede pagar una parte de cualquier valor de apreciación si se vende la propiedad.

Pros:

• Sin límite en los retornos: las inversiones de capital ofrecen un horizonte más amplio en términos de potencial de ganancias. Es posible ver rendimientos anualizados que van del 18% al 25%. Sin embargo, dado que no hay límite, el cielo es realmente el límite desde la perspectiva de un inversor.
• Beneficios fiscales: una ventaja de poseer una propiedad de inversión es poder deducir ciertos gastos asociados con su propiedad, como la depreciación y el costo de las reparaciones. Con el crowdfunding de capital, los acuerdos normalmente se estructuran a través de una LLC, que se trata como una entidad de flujo para fines fiscales. Eso significa que los inversores pueden cosechar los beneficios de la deducción por depreciación sin tener que ser dueños de propiedades directamente.
• Tarifas más bajas: las inversiones de capital tienen el potencial de ser más baratas cuando se trata de tarifas. En lugar de pagar tarifas iniciales y tarifas de servicio mensuales, los inversores pueden pagar una tarifa anual única para mantener su posición en la propiedad. La tarifa se calcula como un porcentaje del monto total invertido y, a menudo, oscila entre 1% y 2%.

Contras:

• Más riesgo: el crowdfunding de capital puede poner más dinero en los bolsillos de los inversores, pero significa apostar más. Los inversores ocupan el segundo lugar en lo que respecta a recibir un reembolso de su inversión, y si la propiedad no cumple con sus expectativas de rendimiento, eso puede traducirse fácilmente en una pérdida.
• Período de retención más largo: los inversores de renta variable están considerando un plazo mucho más largo en comparación con los inversores de deuda. Los tiempos de espera pueden extenderse más de cinco o incluso diez años, lo cual es una consideración importante si está interesado en mantener un alto grado de liquidez en su cartera.

Cómo funcionan las inversiones de deuda

Al invertir en instrumentos de deuda inmobiliaria, el inversor actúa como prestamista para el propietario o el patrocinador del acuerdo. El préstamo está garantizado por la propiedad misma y los inversores reciben una tasa de rendimiento fija que está determinada por la tasa de interés del préstamo y cuánto han invertido. En un acuerdo de deuda, el inversor se encuentra en la parte inferior de la pila de capital, lo que significa que tiene prioridad a la hora de reclamar un pago de la propiedad. (Para obtener más información, consulte el tutorial: Cómo ganar dinero en bienes raíces).

Pros:

• Menor tiempo de espera: las inversiones de deuda suelen asociarse con proyectos de desarrollo. Como resultado, generalmente tienen un período de tenencia más corto en comparación con las inversiones de capital. Dependiendo de la naturaleza del acuerdo, el tiempo de espera puede durar entre seis y 24 meses. Esa es una ventaja para los inversores que no se sienten cómodos inmovilizando activos a largo plazo.
• Menor riesgo: por la forma en que se estructuran los negocios; Los inversores asumen menos riesgos con las inversiones de deuda. El préstamo está garantizado por la propiedad, que actúa como una póliza de seguro contra el reembolso del préstamo. En caso de incumplimiento del propietario o patrocinador, los inversores tienen la capacidad de recuperar la pérdida de su inversión a través de una acción de ejecución hipotecaria.
• Ingresos constantes: las inversiones de deuda son más predecibles en términos del monto y la frecuencia de los pagos de retorno. Si bien cada acuerdo es diferente, no es inusual que los inversores obtengan rendimientos que van del 8% al 12% anual. Estas devoluciones generalmente se pagan mensualmente o trimestralmente.
• Retornos limitados : las inversiones de deuda conllevan menos riesgo, pero una desventaja importante es el hecho de que los retornos están limitados por la tasa de interés del préstamo. Los inversores deben tener claro si están dispuestos a sacrificar el potencial para obtener mayores rendimientos a cambio de una apuesta más segura.
• Tarifas más altas: si bien la mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario no cobran nada a los inversores por crear una cuenta e investigar inversiones de deuda, generalmente hay algún tipo de tarifa involucrada para participar en un acuerdo. La plataforma de crowdfunding generalmente quita un porcentaje de la parte superior antes de que se pague cualquier interés, lo que puede afectar sus ganancias. También puede haber una tarifa de inicio de préstamo separada que se transfiere a los inversores. (Para obtener más información sobre las plataformas de crowdfunding inmobiliario, lea: Las 5 principales empresas de crowdfunding inmobiliario ).

Contras:

• Menores rendimientos potenciales: con menor riesgo viene un menor rendimiento esperado.
• Exposición al riesgo de prepago: los acreedores hipotecarios a veces pagan sus préstamos anticipadamente, ya sea con la venta de una casa o mediante un refinanciamiento. Hacerlo puede interrumpir los flujos de efectivo asociados con su inversión de deuda y disminuir la duración de su cartera de préstamos.

La línea de fondo

El crowdfunding es una opción atractiva para los inversores que desean invertir en negocios inmobiliarios privados de manera rentable. La inversión mínima con muchas plataformas varía de $ 5, 000 a $ 10, 000, que es un precio relativamente pequeño a pagar para obtener acceso a esta clase de activos. Tanto las inversiones de capital como las de deuda tienen sus lados buenos y malos, que los inversores inteligentes deben tomarse el tiempo para sopesar cuidadosamente. Comprender lo que puede ganar frente a lo que está arriesgando puede ayudarlo a decidir si uno o ambos tipos de inversiones se ajustan bien a su cartera.