Cómo funciona la depreciación de propiedades de alquiler

Invertir en propiedades de alquiler puede resultar ser un movimiento financiero inteligente. Para empezar, una propiedad de alquiler puede proporcionar una fuente constante de ingresos mientras construye capital y la propiedad (idealmente) se aprecia. También hay beneficios fiscales: puede deducir sus gastos de alquiler de cualquier ingreso de alquiler que gane, reduciendo así su obligación tributaria. La mayoría de los gastos de propiedad de alquiler, incluidos el seguro hipotecario, los impuestos a la propiedad, los gastos de reparación y mantenimiento, los gastos de oficina en el hogar, el seguro, los servicios profesionales y los gastos de viaje relacionados con la administración, se deducen en el año en que gasta el dinero.

Sin embargo, otra deducción fiscal clave, la de depreciación, funciona de manera diferente. La depreciación es el proceso utilizado para deducir los costos de comprar y mejorar una propiedad de alquiler. En lugar de tomar una gran deducción en el año en que compra (o mejora) la propiedad, la depreciación distribuye la deducción a lo largo de la vida útil de la propiedad. El Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) tiene reglas muy específicas con respecto a la depreciación, y si posee una propiedad de alquiler, es importante comprender cómo funciona el proceso.

¿Qué propiedad es depreciable?

Según el IRS, puede depreciar una propiedad de alquiler si cumple con todos estos requisitos:

• Eres dueño de la propiedad. (Se lo considera el propietario incluso si la propiedad está sujeta a una deuda).
• Utiliza la propiedad en su negocio o como una actividad generadora de ingresos.
• La propiedad tiene una vida útil determinable, lo que significa que es algo que se desgasta, se deteriora, se desgasta, se vuelve obsoleta o pierde su valor por causas naturales.
• Se espera que la propiedad dure más de un año.

Incluso si la propiedad cumple con todos los requisitos anteriores, no se puede depreciar si la puso en servicio y la desechó (o ya no la usa para uso comercial) en el mismo año. La tierra no se considera depreciable. Y, en general, no puede depreciar los costos de limpieza, plantación y paisajismo, ya que esas actividades se consideran parte del costo de la tierra.

¿Cuándo comienza la depreciación?

Puede comenzar a tomar deducciones de depreciación tan pronto como la propiedad se ponga en servicio o esté lista y disponible para usar como alquiler. He aquí un ejemplo: compra una propiedad de alquiler el 15 de mayo. Después de trabajar en la casa durante varios meses, la tiene lista para alquilar el 15 de julio, por lo que comienza a anunciarse en línea y en los periódicos locales. Usted encuentra un inquilino y el arrendamiento comienza el 1 de septiembre. A medida que la propiedad se puso en servicio, es decir, lista para ser alquilada y ocupada, el 15 de julio, comenzaría a depreciar la casa en julio, no en septiembre cuando Empiezas a cobrar el alquiler.

Continúa depreciando la propiedad hasta que se cumpla una de las siguientes condiciones.

• Ha deducido el costo total u otra base en la propiedad.
• Retira la propiedad del servicio, incluso si no ha recuperado completamente su costo u otra base. Una propiedad se retira del servicio cuando ya no se usa como una propiedad que genera ingresos, o si la vende o intercambia, conviértala para uso personal, abandónela o si se destruye.

Puede continuar reclamando una deducción por depreciación de propiedad que está temporalmente “inactiva” o no está en uso. Si realiza reparaciones después de que un inquilino se mude, por ejemplo, aún puede depreciar la propiedad mientras la prepara para el siguiente.

Método de depreciación

Tres factores determinan la cantidad de depreciación que puede deducir cada año: su base en la propiedad, el período de recuperación y el método de depreciación utilizado. Cualquier propiedad de alquiler residencial puesta en servicio después de 1986 se deprecia utilizando el Sistema de Recuperación de Costos Acelerado Modificado (MACRS), una técnica contable que distribuye los costos (y las deducciones de depreciación) durante 27.5 años, la cantidad de tiempo que el IRS considera que es la "vida útil". ”De una propiedad de alquiler.

Si bien siempre se recomienda trabajar con un asesor fiscal calificado al calcular la depreciación, estos son los pasos básicos:

1. Determine la base de la propiedad: la base de la propiedad es su costo o la cantidad que pagó (en efectivo, con una hipoteca o de alguna otra manera) para adquirir la propiedad. Algunas tarifas de liquidación y costos de cierre, que incluyen tarifas legales, tarifas de registro, encuestas, impuestos de transferencia, seguro de título y cualquier monto que el vendedor deba pagar (como impuestos atrasados), están incluidos en la base. Algunas tarifas de liquidación y costos de cierre no se pueden incluir en su base, incluidas las primas del seguro contra incendios, el alquiler relacionado con la ocupación del pre-cierre de la propiedad y los cargos relacionados con la obtención o refinanciación de un préstamo: puntos, primas del seguro hipotecario, costos de informes crediticios, y honorarios de tasación.
2. Separe el costo de la tierra y los edificios : como solo puede depreciar el costo del edificio y no el terreno, debe determinar el valor de cada uno para depreciar la cantidad correcta. Para determinar el valor, puede usar el valor justo de mercado de cada uno en el momento en que compró la propiedad, o puede basar el número en los valores impositivos de bienes inmuebles. Digamos que compró una casa por $ 110, 000. La evaluación más reciente del impuesto sobre bienes inmuebles valora la propiedad en $ 90, 000, de los cuales $ 81, 000 son para la casa y $ 9, 000 para la tierra. Por lo tanto, puede asignar el 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) del precio de compra a la casa y el 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) del precio de compra al terreno.
3. Determine su base en la casa : ahora que conoce la base de la propiedad (casa más tierra) y el valor de la casa, puede determinar su base en la casa. Usando el ejemplo anterior, su base en la casa, la cantidad que se puede depreciar, sería de $ 99, 000 (90% de $ 110, 000). Su base en la tierra sería de $ 11, 000 (10% de $ 110, 000).
4. Determine la base ajustada, si es necesario : es posible que tenga que hacer aumentos o disminuciones en su base para ciertos eventos que suceden entre el momento en que compra la propiedad y el momento en que la tiene lista para alquilar. Algunos ejemplos de aumentos incluyen el costo de cualquier adición o mejora que tenga una vida útil de al menos un año antes de poner la propiedad en servicio, el dinero que gastó para restaurar la propiedad dañada, el costo de llevar los servicios públicos a la propiedad y ciertos honorarios legales.

Los ejemplos de reducciones a la base incluyen los pagos del seguro que recibe como resultado de daños o robos, pérdidas por accidentes no cubiertos por el seguro por el cual tomó una deducción y el dinero que recibe por otorgar una servidumbre.

Qué sistema usar

Los siguientes pasos implican determinar cuál de los dos MACRS se aplica: el Sistema de amortización general (GDS) o el Sistema de amortización alternativo (ADS). GDS se aplica a la mayoría de las propiedades puestas en servicio, y en general, debe usarlo a menos que haga una elección irrevocable para ADS o la ley requiera que utilice ADS. ADS es obligatorio cuando la propiedad:

• Tiene un negocio calificado que usa el 50% del tiempo o menos
• Tiene un uso exento de impuestos
• Se financia con bonos exentos de impuestos.
• Se utiliza principalmente en la agricultura.

En general, usará GDS a menos que tenga una razón para emplear ADS. Nuevamente, se recomienda que consulte a un asesor fiscal calificado, que puede ayudarlo a determinar la forma más favorable de depreciar su propiedad de alquiler.

Una vez que sepa qué sistema MACRS se aplica, puede determinar el período de recuperación de la propiedad. El período de recuperación con GDS es de 27.5 años para propiedades de alquiler residenciales. Si está utilizando ADS, el período de recuperación para el mismo tipo de propiedad es de 30 años para la propiedad puesta en servicio después del 31 de diciembre de 2017, o 40 años si está en servicio antes de eso.

Luego, determine la cantidad que puede depreciar cada año. Como la mayoría de las propiedades de alquiler residenciales usan GDS, nos enfocaremos en ese cálculo.

Por cada año completo que una propiedad esté en servicio, se depreciará una cantidad igual: 3.636% cada año, siempre y cuando continúe depreciando la propiedad. Si la propiedad estuvo en servicio por menos de un año (por ejemplo, compró una casa en mayo y comenzó a alquilarla en julio), se depreciaría un porcentaje menor ese año, dependiendo de cuándo se puso en servicio. De acuerdo con la tabla GDS de la propiedad de alquiler residencial del IRS:

Por ejemplo, tome una casa que tenga una base de $ 99, 000 y que se puso en servicio el 15 de julio. Durante el primer año, se depreciará 1.667%, o $ 1, 650 ($ 99, 000 x 1.667%). Por cada año posterior, se depreciará a una tasa del 3.636%, o $ 3, 599.64, siempre que el alquiler esté en servicio durante todo el año. Tenga en cuenta que esta cifra es esencialmente equivalente a tomar la base y dividirla por el período de recuperación de 27.5: $ 99, 000 ÷ 27.5 = $ 3, 600. La diferencia proviene del primer año de servicio parcial.

¿Cuánto reduce la depreciación la responsabilidad fiscal?

Si alquila bienes inmuebles, generalmente informa sus ingresos y gastos de alquiler para cada propiedad de alquiler en la línea correspondiente del Anexo E cuando presenta su declaración de impuestos anual; la ganancia o pérdida neta va luego en su formulario 1040. La depreciación es uno de los gastos que incluirá en el Anexo E, por lo que el monto de la depreciación efectivamente reduce su obligación tributaria para el año. Si deprecia $ 3, 599.64 y está en el rango de impuestos del 22%, por ejemplo, ahorrará $ 3, 599.64 x 0.22 = $ 791.92 en impuestos ese año.

La línea de fondo

La depreciación puede ser una herramienta valiosa si invierte en propiedades de alquiler, ya que le permite distribuir el costo de comprar la propiedad durante décadas, reduciendo así la obligación tributaria de cada año. Por supuesto, si deprecia una propiedad y luego la vende por más de su valor depreciado, deberá impuestos sobre esa ganancia a través del impuesto de recuperación de depreciación.

Debido a que las leyes de impuestos sobre la propiedad de alquiler son complicadas y cambian periódicamente, se recomienda que trabaje con un asesor fiscal calificado al establecer, operar y vender su negocio de propiedad de alquiler. De esta forma, puede estar seguro de recibir el tratamiento fiscal más favorable, y evitar sorpresas en el momento fiscal.