¿Estás listo para comprar una casa?

¿Estás listo para comprar una casa? Bueno, responda esa pregunta con otra pregunta, a saber, su "¿Qué puedo pagar?" Y responder eso puede no ser tan fácil. Antes de comprar esa compra aparentemente grandiosa en una casa, aprenda a analizar realmente lo que significa "asequibilidad".

Su relación deuda-ingreso

El primer y más obvio punto de decisión involucra dinero. Si tiene medios suficientes para comprar una casa por dinero en efectivo, entonces puede darse el lujo de comprar una ahora. Incluso si no puede pagar en efectivo, la mayoría de los expertos estarían de acuerdo en que puede pagar la compra si puede hipotecar una nueva casa. Pero, ¿qué tipo de hipoteca puede pagar?

El estándar de la relación deuda-ingreso (DTI) del 43% generalmente es utilizado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) como una guía para aprobar hipotecas. Esta relación se usa para determinar si el prestatario puede hacer sus pagos cada mes; algunos prestamistas pueden ser más indulgentes o más rígidos, según el mercado inmobiliario y las condiciones económicas generales. Un DTI del 43% significa que todos sus pagos regulares de deudas, más sus nuevos gastos relacionados con la vivienda (hipoteca, seguro hipotecario, honorarios de asociación de propietarios, impuestos a la propiedad, seguro de propietario, etc.) no deberían equivaler a más del 43% de su ingreso bruto mensual ingresos.

Por ejemplo, si su ingreso bruto mensual es de $ 4, 000, multiplique este número por 0.43. $ 1, 720 es el total que debe gastar en pagos de deudas. Ahora, supongamos que ya tiene estas obligaciones mensuales: pagos mínimos con tarjeta de crédito de $ 120, un pago de préstamo de automóvil de $ 240 y pagos de préstamos estudiantiles de $ 120 - $ 480 en total. Eso significa que, en teoría, puede pagar hasta $ 1, 240 por mes en deuda adicional para una hipoteca, etc., y aún así estar dentro del DTI máximo. Por supuesto, menos deuda siempre es mejor.

Lo que quieren los prestamistas de DTI

También debe considerar la relación deuda-ingreso inicial, que calcula sus ingresos con respecto a la deuda mensual en la que incurriría solo por los gastos de vivienda. Por lo general, a los prestamistas les gusta que esa proporción no sea superior al 28%; durante una recesión, podrían dejarla caer hasta un 31%. Por ejemplo, si su ingreso bruto es de $ 4, 000 por mes, tendría problemas para obtener la aprobación de $ 1, 720 en gastos mensuales de vivienda, incluso si no tiene otras obligaciones. Para un DTI front-end del 31%, sus costos de vivienda deben ser inferiores a $ 1, 240.

¿Por qué no podría usar su relación deuda / ingresos completa si no tiene otra deuda? Básicamente, porque a los prestamistas no les gusta que vivan al límite. Las desgracias financieras suceden: pierde su trabajo, su automóvil se totaliza. Si su hipoteca es el 43% de sus ingresos, no tendrá margen de maniobra para cuando quiera o tenga que incurrir en gastos adicionales.

Esta es la razón por la cual los expertos en planificación financiera acuerdan que puede pagar la compra de la vivienda si puede hipotecar con un pago mensual que no es más del 28% de su ingreso bruto. Solo tenga en cuenta que es posible que deba realizar ese pago todos los meses durante los próximos 30 años. En consecuencia, debe evaluar la confiabilidad de su fuente principal de ingresos. También debe considerar sus perspectivas para el futuro y la probabilidad de que sus gastos aumenten con el tiempo. Ser capaz de pagar una casa nueva hoy en día no es tan importante como su capacidad de pagarla a largo plazo.

No es necesario decir que poder pagar una casa no responde a la pregunta de si ahora es un buen momento para que usted tome esa opción.

(Para obtener ayuda adicional, vea "Comprar una casa: calcule cuánto puede pagar".

El mercado inmobiliario

Suponiendo que tiene su situación de dinero personal bajo control, su próxima consideración es la economía del mercado de la vivienda, ya sea en su mercado actual o donde planea mudarse. Una casa es una inversión costosa. Tener el dinero para hacer la compra es excelente, pero no responde a la pregunta de si la compra tiene sentido desde una perspectiva financiera. Una forma de hacerlo es responder a la pregunta "¿Es más barato alquilar que comprar?" Si comprar resulta ser menos costoso que alquilar, ese es un fuerte argumento a favor de comprar.

Del mismo modo, vale la pena pensar en las implicaciones a largo plazo de la compra de una vivienda. Durante generaciones, comprar una casa era casi una forma garantizada de ganar dinero. Sus abuelos podrían haber comprado una casa hace 50 años por $ 20, 000 y venderla por cinco o 10 veces esa cantidad 30 años después. No se puede decir lo mismo de los propietarios de época más reciente. Muchos de ellos perdieron dinero cuando el mercado inmobiliario se derrumbó en 2006, y muchos más ahora poseen casas que valen mucho menos que el precio que se compraron hace solo una década. Si está comprando la propiedad con la creencia de que su valor aumentará con el tiempo, asegúrese de tener en cuenta el costo de los pagos de intereses de su hipoteca, las actualizaciones de la propiedad y el mantenimiento continuo y de rutina en sus cálculos.

(Eche un vistazo a "¿Para alquilar o comprar? Los problemas financieros" para obtener más información).

La perspectiva económica

En esa misma línea, hay años en que los precios inmobiliarios están deprimidos y años en los que son anormalmente altos. Si los precios son tan bajos que es obvio que está obteniendo un buen trato, puede tomar eso como una señal de que podría ser un buen momento para hacer su compra. En un mercado de compradores, los precios deprimidos aumentan las probabilidades de que el tiempo trabaje a su favor y haga que su casa se aprecie más adelante.

Las tasas de interés, que juegan un papel importante en la determinación del monto de un pago mensual de la hipoteca, también tienen años cuando son altas y años cuando son bajas. Obviamente, más bajo es mejor. Por ejemplo, nuestra Calculadora de pagos mensuales de hipotecas muestra que una hipoteca a 30 años (360 meses) con un préstamo de $ 100, 000 con un interés del 3% le costará $ 421.60 por mes. A una tasa de interés del 5%, le costará $ 536.82 por mes. Al 7%, salta a $ 665.30. Entonces, si las tasas de interés están cayendo, puede ser conveniente esperar antes de comprar. Si están aumentando, tiene sentido hacer su compra más temprano que tarde.

Las estaciones del año también pueden influir en el proceso de toma de decisiones. Si desea elegir la mayor variedad posible de hogares, la primavera es probablemente el mejor momento para comprar. Las señales de "En venta" tienden a brotar como flores a medida que el clima se calienta y el césped se vuelve verde. Las razones son obvias, especialmente cuando considera que las familias esperan mudarse hasta que sus hijos terminen el año escolar actual, pero quieren establecerse antes de que comience el nuevo año en el otoño.

Si desea vendedores que puedan estar viendo menos tráfico, lo que podría hacerlos más flexibles en cuanto a precios, el invierno puede ser mejor para buscar casas (especialmente en climas fríos), o la altura del verano para los estados tropicales (la temporada baja para su área, en otras palabras). Es probable que los inventarios sean más pequeños, por lo que las opciones pueden ser limitadas, pero también es poco probable que los vendedores vean múltiples ofertas durante esta época del año. A algunos compradores inteligentes también les gusta hacer ofertas en días festivos, como Navidad o Pascua, con la esperanza de que el momento inusual, la falta de competencia y la alegría general de las vacaciones se hagan a un buen precio.

(Para obtener más información, consulte Cómo funcionan las tasas de interés en una hipoteca y Calculadoras de hipotecas: cómo funcionan ).

Considere sus necesidades de estilo de vida

Si bien el dinero es obviamente una consideración importante, hay una serie de otros factores que podrían desempeñar un papel en su tiempo. ¿Es inminente la necesidad de espacio adicional (un nuevo bebé en camino, un pariente anciano que no puede vivir solo)? ¿La mudanza involucra a sus hijos cambiando de escuela? (Prepárese para unirse a las multitudes de cazadores de casas de primavera). Si va a vender una casa en la que ha vivido durante menos de dos años, incurriría en un impuesto sobre las ganancias de capital, y si es así, vale la pena esperar para evitar ¿La mordida?

Puede que le guste cocinar con ingredientes gourmet, tomar una escapada de fin de semana todos los meses, patrocinar las artes escénicas o entrenar con un entrenador personal. Ninguno de estos pasatiempos relativamente extravagantes son asesinos de presupuesto, pero son razones por las que tendrías que saltarte los pagos de la factura de electricidad si compraras una casa basándose solo en una relación deuda-ingreso del 43%. Antes de practicar hacer pagos de hipoteca, dese un poco de codo financiero restando la cantidad de su pasatiempo más costoso del pago que calculó. Si esta cantidad no es suficiente para comprar la casa de sus sueños, es posible que tenga que reducir su diversión y juegos, o comenzar a pensar en una casa menos costosa como la casa de sus sueños.

(Para más detalles, consulte "Evite el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de su casa").

Venta de una casa por otra

Guarde los ingresos de su hogar actual en una cuenta de ahorros y determine si, después de considerar tales gastos como los pagos del automóvil, podrá pagar la hipoteca. También es importante recordar que se deberán asignar fondos adicionales para mantenimiento y servicios públicos. Sin duda, estos costos serán más altos para las casas más grandes.

Cuando calcules, usa tus ingresos actuales. No asumas que ganarás más dinero en el futuro. Los aumentos no siempre ocurren y las carreras cambian. Si basa la cantidad de casa que compra en ingresos futuros, organice una cena romántica con sus tarjetas de crédito. Vas a terminar con una relación duradera con ellos.

Sin embargo, si puede manejar estos costos adicionales de la casa sin sudar una deuda adicional de la tarjeta de crédito, puede permitirse comprar una casa, siempre y cuando haya ahorrado suficiente dinero para el pago inicial.

¿Puede pagar el anticipo?

Es mejor dejar el 20% del precio de su casa para evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Generalmente agregado a los pagos de su hipoteca, el PMI puede costar entre $ 50 y $ 100 adicionales por mes. Pero un pago inicial más pequeño no le costará comprar una casa. Puede comprar una casa con tan solo un 3.5% con un préstamo de la FHA.

Bonos para el pago inicial más grande:

• Pagos hipotecarios más pequeños. Por una hipoteca de $ 200, 000 con una tasa de interés del 5% por un plazo de 30 años, pagaría $ 1, 074. Si su hipoteca fuera de $ 180, 000 con una tasa de interés del 5% por un plazo de 30 años, pagaría $ 966.28.
• Más opciones de prestamista. Algunos prestamistas no lo financiarán a menos que ponga al menos un 5% -10% de anticipo.

Si bien hay muchos beneficios para un pago inicial más grande, no sacrifique su cuenta de ahorros de emergencia por completo para dejar más en su hogar. Podría terminar en una pizca cuando surge una reparación inesperada.

¿Planeas quedarte?

La asequibilidad debe ser lo primero que busca en una casa, pero también necesita estar lo suficientemente estable como para saber que querrá vivir en la casa que elija durante al menos 10 años. De lo contrario, podría quedar atrapado en una casa que no puede pagar en una ciudad que está lista para abandonar. Si no puede estimar en qué ciudad va a vivir y cuál es su plan de 10 años, no es el momento adecuado para comprar una casa. Si desea comprar una casa sin un plan de 10 años, compre una casa que tenga un precio mucho más bajo que el máximo que puede pagar. Tendrá que poder permitirse un golpe si tiene que venderlo rápidamente.

La línea de fondo

¿Estás listo para comprar una casa? La respuesta flip (sin juego de palabras) es "sí, si puede permitirse el lujo de hacerlo". Pero "pagar" no es tan simple como lo que hay en su cuenta bancaria en este momento; Una serie de otras consideraciones financieras y de estilo de vida deben figurar en sus cálculos. Cuando tiene en cuenta todos estos elementos, "si puede permitirse el lujo de hacerlo" comienza a parecer más complicado de lo que parece ser. Pero considerarlos ahora puede evitar errores costosos y problemas financieros más adelante. Por supuesto, hay un mejor momento para saltar: cuando encuentras la casa perfecta en el lugar perfecto para la venta, a un precio perfecto.

Consulte también "6 Requisitos previos financieros para comprar una casa" y, si está comprando su primera casa, "Los mejores consejos para quienes compran una casa por primera vez".