Derechos de servicio hipotecario (MSR)
Los derechos de servicio hipotecario (MSR) se refieren a un acuerdo contractual en el que el prestamista original vende el derecho de servicio de una hipoteca existente a otra parte que se especializa en las diversas funciones relacionadas con el servicio de hipotecas.
Para llevar clave
- El autor de la hipoteca vende los derechos de servicio de la hipoteca a otra institución financiera, que luego se hace cargo de la administración de la hipoteca, que incluye tareas tales como cobrar los pagos y remitirlos al originador.
- El prestamista original le paga al administrador una tarifa por realizar este trabajo.
- Nada cambia para el acreedor hipotecario, excepto la dirección a la que se envían los pagos.
Comprender los derechos de servicio hipotecario (MSR)
Los MSR tienen deberes administrativos continuos que se procesan regularmente durante toda la duración de una hipoteca. Los derechos comunes incluidos son el derecho a cobrar los pagos de la hipoteca mensualmente, reservar los impuestos y las primas de seguro en custodia, y enviar los intereses y las partes principales al prestamista hipotecario. A cambio, el administrador es compensado con una tarifa específica, que se describe en el contrato que se ha establecido y celebrado al comienzo del acuerdo de servicio.
El monto del pago de la hipoteca, la tasa de interés, el tipo de préstamo y otros factores siguen siendo los mismos. En lo que respecta al prestatario, solo se cambia la dirección a la que se envían los pagos, y debe comunicarse con el administrador, en lugar del prestamista hipotecario original, con cualquier pregunta que pueda tener con respecto a su préstamo. Su administrador puede cambiar en cualquier momento, pero debe recibir un aviso de su prestamista original al menos 15 días antes de que ocurra, y su nuevo administrador también debe notificarle dentro de los 15 días posteriores a la asunción de los derechos.
Las leyes bancarias federales permiten que las instituciones financieras vendan hipotecas o transfieran derechos de servicio a otras instituciones sin el consentimiento del consumidor.
Ejemplo de vender un MSR
Sarah saca una hipoteca de $ 500, 000 del prestamista A. Ella le envía al prestamista un pago mensual de capital e intereses. Tres años más tarde, el Prestamista A decide transferir su MSR sobre la hipoteca de Sarah a la Compañía B. Según los términos del contrato, el Prestamista A le paga una tarifa a la Compañía B por procesar todos los pagos restantes de la hipoteca de Sarah. El prestamista hipotecario puede gastar más tiempo y dinero proporcionando nuevas hipotecas, mientras que la empresa que asume el MSR reenvía los pagos de la hipoteca al prestamista.
Consideraciones Especiales
Un prestamista a menudo venderá MSR como un medio para liberar líneas de crédito para prestar dinero a prestatarios adicionales. La mayoría de las hipotecas están vigentes durante 15 a 30 años, y el banco necesita miles de millones de dólares para prestar dinero a otros consumidores que solicitan hipotecas durante este tiempo. De una manera indirecta, la venta de MSR significa que más personas pueden convertirse en propietarios, porque la venta de estos derechos genera ingresos.
Los prestamistas también ganan dinero cobrando tarifas por hipotecas originarias y ganando intereses mensuales de los pagos. Las hipotecas son simplemente activos adicionales que generan más ingresos para los bancos.
Historia de los MSR
El mercado de MSR fue fuerte en los últimos años debido a una economía mejorada, originaciones de hipotecas de mayor calidad y menos incumplimientos. Los fondos de cobertura, los bancos y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) encuentran atractivos estos activos porque los MSR pueden generar altos intereses. Por ejemplo, SunTrust compró $ 8 mil millones en MSR en el primer trimestre de 2016 como un medio para obtener un sólido retorno de la inversión (ROI), y en cuestión de meses su cartera de MSR contenía $ 121.3 mil millones en saldos de capital impagos de préstamos para los que el banco estaba prestando servicios prestamistas
National Mortgage News informó en junio de 2019 que los MSR "han sido una de las clases de activos de renta fija con mejor rendimiento en los últimos cinco años". Sin embargo, también dice que "desde octubre de 2018, como tasas de interés a mediano y largo plazo" han disminuido, los supuestos de pago anticipado hipotecario reales y previstos se han acelerado, causando que la vida útil promedio esperada de los MSR se acorte considerablemente ". Esto ha resultado en el hecho de que" los valores de MSR de abril a mayo se redujeron constantemente (a la mitad) en múltiplos ". dijo, informa National Mortgage News, "la demanda de los compradores de MSR sigue siendo muy fuerte y existe un consenso general sobre los valores de MSR".