Interés diferido
El interés diferido es la cantidad de interés agregado al saldo principal de un préstamo cuando los términos contractuales del préstamo permiten que se realice un pago programado que sea menor que el interés adeudado. Cuando el saldo principal de un préstamo aumenta debido a intereses diferidos, se conoce como amortización negativa. Por ejemplo, las hipotecas de tasa ajustable, conocidas como ARM de opción de pago, e hipotecas de tasa fija con una característica de interés diferible, conllevan el riesgo de que los pagos mensuales aumenten sustancialmente en algún momento durante el plazo de la hipoteca.
Desglose de intereses diferidos
El interés diferido es el interés que se ha acumulado en un préstamo pero que no se ha pagado. El interés se acumula cuando el pago de un préstamo no es lo suficientemente grande como para cubrir todos los intereses adeudados.
Historia de Interés Diferido
Antes de la crisis hipotecaria de 2008, los programas como los ARM de opción de pago permiten a los prestatarios elegir su pago mensual. Los deudores hipotecarios podrían elegir un pago a 30 o 15 años, un pago de interés que cubra los intereses pero que no reduzca el saldo del capital, o un pago mínimo que ni siquiera cubriría los intereses adeudados. La diferencia entre el pago mínimo y el interés adeudado fue el interés diferido o la amortización negativa, que se agregó al saldo del préstamo.
Por ejemplo, supongamos que un deudor hipotecario recibió una opción de pago ARM de $ 100, 000 a una tasa de interés del 6%. El prestatario puede elegir entre cuatro opciones de pago mensual: un pago fijo de $ 599.55 completamente amortizable por 30 años; un pago completamente amortizador de 15 años de $ 843.86; un pago de solo intereses de $ 500; o un pago mínimo de $ 321.64. Hacer el pago mínimo significa que el interés diferido de $ 178.36 se agrega al saldo del préstamo mensualmente. Después de cinco años, el saldo del préstamo con intereses diferidos se modifica, lo que significa que el pago requerido aumenta lo suficiente como para pagar el préstamo en 25 años. El pago llega a ser tan alto que el deudor hipotecario no puede pagar el préstamo y termina en ejecución hipotecaria. Esta es una de las razones por las cuales los préstamos con intereses diferidos están prohibidos en algunos estados y el gobierno federal los considera depredadores.
Amortización Negativa
Con una hipoteca de interés diferido o un ARM de opción de pago, el deudor hipotecario puede tener un límite de pago y la tasa de interés puede aumentar. Debido a que la diferencia se agrega al saldo, en lugar de reducir la cantidad adeudada por un préstamo, la deuda aumenta.
Esta puede ser una situación difícil, especialmente si el deudor hipotecario quiere vender la casa. El interés diferido puede resultar en que un prestatario esté al revés en una hipoteca, lo que significa que debe más de lo que puede recibir por la venta de la casa.
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