Financiamiento del propietario: ventajas y desventajas
Si bien un préstamo hipotecario residencial es el tipo de financiamiento más común utilizado para comprar una casa, el financiamiento del propietario es una alternativa que tiene ventajas y desventajas tanto para los compradores como para los vendedores.
Financiamiento del propietario: una visión general
Una casa es típicamente la mayor inversión individual que una persona hace. Debido al alto costo, generalmente implica algún tipo de financiamiento. El financiamiento del propietario ocurre cuando un comprador de vivienda financia la compra directamente a través del vendedor, en lugar de hacerlo a través de un prestamista o banco hipotecario convencional.
Con el financiamiento del propietario (también llamado financiamiento del vendedor), el vendedor no entrega ningún dinero al comprador como lo haría un prestamista hipotecario. En cambio, el vendedor extiende suficiente crédito al comprador para cubrir el precio de compra de la casa, menos cualquier pago inicial, y luego el comprador realiza pagos regulares hasta que el monto se pague por completo. El comprador firma un pagaré al vendedor, que detalla los términos del préstamo, incluida la tasa de interés, el calendario de pagos y las consecuencias del incumplimiento. El propietario a veces mantiene el título de la casa hasta que el comprador paga el préstamo.
La mayoría de los acuerdos de financiamiento del propietario son a corto plazo y un acuerdo típico podría implicar la amortización del préstamo a lo largo de 30 años, pero con un pago global final después de cinco. La teoría es que después de cinco años el comprador debería tener suficiente capital en la casa y / o haber tenido suficiente tiempo para mejorar su situación financiera para calificar para un préstamo hipotecario convencional.
El financiamiento del propietario puede ser una buena opción tanto para compradores como para vendedores, pero existen riesgos. He aquí un vistazo a los pros y los contras de la financiación del propietario, ya sea usted comprador o vendedor.
Ventajas de la financiación del propietario
El financiamiento del propietario puede ser una buena opción para ambas partes en una transacción de bienes raíces:
Pros para compradores
- Cierre más rápido: sin esperar que el oficial de préstamos bancarios, el asegurador y el departamento legal procesen y aprueben la solicitud.
- Cierre más económico : sin comisiones bancarias ni costos de tasación.
- Pago inicial flexible: no se requieren mínimos bancarios o gubernamentales.
- Buena opción para compradores que no pueden obtener una hipoteca.
Pros para vendedores
- Puede vender “tal como está”: potencial para vender sin hacer reparaciones costosas que los prestamistas tradicionales podrían requerir.
- Buena inversión: potencial para obtener mejores tasas sobre el dinero que recaudó vendiendo su casa de lo que ganaría invirtiendo esa suma de otras maneras.
- Opción de suma global: el pagaré puede venderse a un inversor, proporcionándole un pago de suma global de inmediato.
- Retener el título: si el comprador incumple, usted conserva el pago inicial, el dinero pagado, más la casa.
- Vender más rápido: potencial para vender y cerrar más rápido, ya que los compradores evitan el proceso de la hipoteca.
Se debe consultar a un abogado de bienes raíces calificado para responder cualquier pregunta, así como para escribir el contrato de venta y el pagaré.
Desventajas de la financiación del propietario
Aunque la financiación del propietario puede ser beneficiosa tanto para los compradores como para los vendedores, también tiene algunas desventajas legales, financieras y logísticas:
Contras para los compradores
- Mayor interés: es probable que el interés que pague sea mayor que el que pagaría a un banco.
- Todavía necesita la aprobación del vendedor, incluso si un vendedor es un juego para la financiación del propietario, es posible que no quiera convertirse en su prestamista.
- Cláusula de vencimiento: si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad, su banco o prestamista puede exigir el pago inmediato de la deuda en su totalidad si la casa se vende (a usted). Esto se debe a que la mayoría de las hipotecas tienen cláusulas de "vencimiento a la venta" y si el prestamista no recibe el pago, el banco puede ejecutar la hipoteca. Para evitar este riesgo, asegúrese de que el vendedor sea dueño de la casa de forma gratuita y clara o que el prestamista del vendedor acepte la financiación del propietario.
- Pagos globales: con muchos arreglos de financiamiento del propietario, un gran pago global vence después de cinco años. Si no puede asegurar el financiamiento para entonces, podría perder todo el dinero que ha pagado hasta ahora, más la casa.
Contras para vendedores
- Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor - En virtud de esta Ley, se aplicaron nuevas normas a la financiación del propietario. Los pagos globales pueden no ser una opción y es posible que deba involucrar a un originador de préstamos hipotecarios, dependiendo de la cantidad de propiedades que su propietario financie cada año.
- Predeterminado: el comprador puede dejar de realizar pagos en cualquier momento. Si esto sucede y él no se va, podría terminar con el proceso de ejecución hipotecaria.
- Costo de reparación: si recupera la propiedad por cualquier motivo, podría terminar pagando las reparaciones y el mantenimiento, dependiendo de qué tan bien se haya ocupado el comprador de la propiedad.
Para llevar clave
- El financiamiento del propietario puede ayudar a los vendedores a vender más rápido y ayudar a los compradores a ingresar a sus casas, incluso si no pudieran obtener una hipoteca tradicional.
- Hay ventajas y desventajas que tanto los compradores como los vendedores deben tener en cuenta al considerar o participar en un acuerdo de financiación del propietario.
- Tanto los compradores como los vendedores deben consultar a un abogado de bienes raíces calificado para responder preguntas y facilitar la venta / compra de manera adecuada.