Refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria: una guía práctica
Podría estar pensando en refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria por varias razones. Es posible que desee reducir su pago mensual obteniendo una tasa de interés más baja o extendiendo el plazo de su préstamo. Es posible que desee acortar el plazo de su préstamo para pagar menos intereses a largo plazo y estar libre de deudas antes. Es posible que incluso desee sacar más efectivo de su hogar. Cualquiera sea su razón, aquí están sus opciones y los pasos que debe seguir en cada caso.
Opción 1: hacer una refinanciación de retiro
Un refinanciamiento en efectivo de su casa puede ser una buena manera de refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria si también desea refinanciar su primera hipoteca. Cuando se cierra su nuevo préstamo, parte de los ingresos se destinarán a pagar su primera hipoteca y la parte de retiro pagará su antiguo préstamo con garantía hipotecaria. Si tiene suficiente capital, incluso podría tener algo de dinero en efectivo adicional.
Por qué esta elección podría ser la correcta
Hágase estas preguntas al considerar si tiene sentido refinanciar su primera hipoteca: ¿Tiene un préstamo a tasa variable que desea convertir en un préstamo a tasa fija antes de que suban las tasas de interés? ¿Tiene un préstamo a tasa fija con una tasa de interés más alta que la que podría obtener hoy? ¿Tiene un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) que era lo único para lo que podía calificar en ese momento, pero ahora sus circunstancias han mejorado y le gustaría tener un préstamo convencional menos costoso sin seguro hipotecario?
Así como hay muchas razones por las que puede que desee refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria, hay muchas razones por las que puede que desee refinanciar su primera hipoteca. Sus principales consideraciones deberían ser ahorrar dinero o salir de un préstamo insostenible en uno que pueda administrar mejor.
Determinación de elegibilidad
Para ser elegible para un refinanciamiento de retiro de efectivo, debe haber sido propietario de la casa durante al menos seis meses. Deberá tener suficiente capital propio para pagar el saldo de capital de su primera hipoteca, pagar lo que debe en su préstamo hipotecario y aún así tener una participación del 20% en su hogar.
Los prestamistas comúnmente venden las hipotecas que originan a Fannie Mae o Freddie Mac. Para hacerlo, deben seguir las pautas de préstamos de Fannie o Freddie. Fannie no comprará préstamos de refinanciamiento en efectivo en una residencia principal de una unidad (es decir, su casa) con una relación préstamo-valor (LTV) superior al 80%. Si tiene un préstamo de alto saldo (los límites varían según el condado), su relación LTV no puede ser superior al 60%. Si ha incluido su casa en venta en los últimos seis meses, la relación máxima préstamo-valor permitida es del 70%.
También necesitará un puntaje de crédito mínimo de 640 a 680, dependiendo de su relación préstamo-valor. Comprenda que los prestamistas pueden tener sus propios estándares más estrictos y requerir una calificación crediticia más alta.
Requisitos de préstamo a valor: un ejemplo
Aquí hay un ejemplo de cómo funcionan los requisitos de préstamo a valor en un refinanciamiento de retiro de efectivo típico que requiere 80% de LTV. Si su casa tiene un valor de $ 300, 000, necesitará tener $ 60, 000 en capital restante después de hacer una devolución de efectivo. Eso significa que su primera hipoteca más su préstamo con garantía hipotecaria no puede sumar más de $ 240, 000. Es bueno entender cómo funciona el cálculo, pero puede usar una calculadora de refinanciamiento de retiro de efectivo en línea para hacer rápidamente los cálculos de su situación. Para saber cuánto capital tiene, su prestamista ordenará una tasación, que le costará unos cientos de dólares.
Costos de cierre
La desventaja de elegir la opción de devolución de efectivo es que los costos de cierre asociados con una primera hipoteca generalmente son mucho más altos que los asociados con un préstamo con garantía hipotecaria. Si está refinanciando para ahorrar dinero, deberá calcular su período de equilibrio y ver cuántos meses necesitará para obtener el nuevo préstamo antes de salir adelante después de cerrar los costos. Cuanto más corto sea el período de equilibrio, mejor.
Su prestamista puede permitirle financiar sus costos de cierre, lo que alivia la picadura de este gasto adicional a corto plazo. Pero si su objetivo es gastar menos a largo plazo, pague por adelantado. De lo contrario, pagará intereses sobre ellos hasta que salde su préstamo.
Otra posibilidad, si está refinanciando un saldo hipotecario relativamente pequeño, es encontrar un prestamista que ofrezca un producto especializado. US Bank, por ejemplo, ofrece una refinanciación inteligente para saldos de menos de $ 150, 000 sin costos de cierre.
Opción 2: refinanciar en un nuevo préstamo con garantía hipotecaria
Si está satisfecho con su primera hipoteca, querrá considerar la refinanciación con un nuevo préstamo con garantía hipotecaria.
Por qué esta elección podría ser la correcta
Es posible que desee obtener un nuevo préstamo por la misma cantidad que debe en su préstamo actual para ahorrar dinero con una tasa de interés más baja y / o un plazo más corto. Es posible que le interese un nuevo préstamo por un monto mayor si desea obtener un préstamo para cubrir nuevos gastos. O tal vez desee obtener un nuevo préstamo a más largo plazo para que sus pagos mensuales sean más asequibles, teniendo en cuenta que de esta manera pagará más intereses a largo plazo. Pero es una mejor opción que no pagar su préstamo actual si tiene problemas para realizar los pagos.
Determinación de elegibilidad
Nuevamente, deberá cumplir con los requisitos mínimos de préstamo a valor para calificar, pero estos requisitos son más bajos para los préstamos con garantía hipotecaria que para un refinanciamiento de retiro de efectivo. Los requisitos varían según el prestamista, pero si pertenece a una cooperativa de crédito, por ejemplo, puede pedir prestado hasta el 90% o incluso el 100% del valor de su vivienda, especialmente si tiene excelentes condiciones crediticias y crediticias.
Necesitará un puntaje de crédito de al menos 620 para un préstamo con garantía hipotecaria, aunque su tasa de interés será bastante alta con un puntaje tan bajo. Las mejores tasas van a los prestatarios con puntajes de 740 o más. Los prestamistas a menudo pagan la mayoría o todos los costos de cierre de un préstamo con garantía hipotecaria a menos que cierre el préstamo antes de tiempo, dentro de los primeros 24 a 36 meses, en cuyo caso tendrá que reembolsar al prestamista varios cientos a unos pocos miles de dólares por los costos de cierre, según su ubicación y el tamaño del préstamo.
Comparación de un préstamo con garantía hipotecaria con una refinanciación de retiro de efectivo
Deberá obtener cotizaciones de varios prestamistas para ver cómo la tasa de interés de un nuevo préstamo con garantía hipotecaria se compara con hacer una devolución de efectivo, suponiendo que esté interesado y califique para ambas opciones. En general, los préstamos con garantía hipotecaria y los reembolsos en efectivo tienen tasas de interés más altas que simplemente refinanciar una primera hipoteca. Un refinanciamiento de retiro de efectivo a veces también tiene una tasa de interés más alta que un préstamo con garantía hipotecaria. En cualquier caso, la tasa dependerá de su relación préstamo-valor y su solvencia.
Con el refinanciamiento de retiro de efectivo o el nuevo préstamo con garantía hipotecaria, deberá cumplir con todos los estándares habituales de calificación hipotecaria, como tener ingresos suficientes y una deuda lo suficientemente baja para realizar los pagos mensuales propuestos, un historial laboral estable y un Buen puntaje de crédito. También deberá presentar documentación para calificar financieramente.
Reúna sus dos extractos bancarios más recientes, talones de pago, formularios W-2 y declaraciones de impuestos federales; página de declaraciones de seguro de vivienda; página de declaraciones de seguro contra inundaciones requerida por el prestamista, si corresponde; y sus estados de cuenta hipotecarios y de préstamos hipotecarios más recientes. Esté preparado para proporcionar otros documentos según lo solicite el suscriptor del préstamo, especialmente si trabaja por cuenta propia.
La línea de fondo
En última instancia, depende del prestamista determinar si califica para un refinanciamiento de retiro de efectivo o un nuevo préstamo con garantía hipotecaria. Es posible que califique con algunos prestamistas y no con otros, ya que los estándares de préstamos varían un poco. Compare con bancos, agentes hipotecarios, prestamistas en línea y cooperativas de crédito para encontrar la mejor oferta. Y si vas a refinanciar, asegúrate de usar las ganancias sabiamente.