Las 6 fases de una ejecución hipotecaria
Muchos de nosotros hemos pasado por el proceso de ejecución hipotecaria, un proceso que le permite a un prestamista recuperar el monto adeudado de un préstamo incumplido vendiendo o asumiendo la propiedad de la propiedad de primera mano o conociendo a alguien que tiene.
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Realty Trac publicó su Informe del mercado de ejecuciones hipotecarias de EE. UU. El 15 de abril de 2010 para el primer trimestre de 2010. El informe, que calcula las solicitudes de ejecución hipotecaria, incluidos los avisos de incumplimiento, las subastas programadas y las reposesiones bancarias, mostró que 932, 234 propiedades estaban involucradas en el primer trimestre, un Aumento del 7% con respecto al último trimestre de 2009, y un aumento del 16% durante el primer trimestre de 2009. Una sorprendente de cada 138 unidades de vivienda en los Estados Unidos recibió una declaración de ejecución hipotecaria durante el trimestre. Si usted (o un ser querido) enfrenta una ejecución hipotecaria, asegúrese de comprender el proceso. Si bien el proceso varía de estado a estado, normalmente hay seis fases de una ejecución hipotecaria.
Fase 1: Pago predeterminado
Un incumplimiento de pago se produce cuando un prestatario ha perdido al menos un pago de hipoteca. El prestamista enviará un aviso de pago atrasado indicando que aún no ha recibido el pago de ese mes. Por lo general, los pagos de la hipoteca se vencen el primer día de cada mes, y muchos prestamistas ofrecen un período de gracia hasta el 15 del mes. Después de eso, el prestamista puede cobrar un cargo por pago atrasado y enviar el aviso de pago atrasado.
Después de que se pierdan dos pagos, el prestamista puede enviar una carta de demanda. Esto es más grave que un aviso de pago perdido; sin embargo, en este punto el prestamista probablemente todavía esté dispuesto a trabajar con el prestatario para hacer arreglos para ponerse al día con los pagos. El prestatario normalmente tendría que remitir los pagos atrasados dentro de los 30 días o recibir la carta. (Cuando tenga que tomar una decisión financiera difícil sobre su hogar, asegúrese de tener toda la información. Obtenga más información en Evitar la ejecución hipotecaria - ¿Con bancarrota? )
Fase 2: Aviso de incumplimiento (NOD)
Se envía un Aviso de incumplimiento después de 90 días de pagos atrasados. En algunos estados, el Aviso de incumplimiento se coloca de manera prominente en el hogar. En este punto, el préstamo se entregará al departamento de ejecución hipotecaria del prestamista en el mismo condado donde se encuentra la propiedad. Se informa al prestatario que se registrará el Aviso. El prestamista generalmente le dará al prestatario otros 90 días para liquidar los pagos y restablecer el préstamo. Esto se conoce como el período de restablecimiento.
Fase 3: Aviso de venta del administrador
Si el préstamo no se ha actualizado dentro de los 90 días posteriores al Aviso de incumplimiento, se registrará un Aviso de venta del administrador en el condado donde se encuentra la propiedad. El prestamista también debe publicar un aviso en el periódico local durante tres semanas indicando que la propiedad estará disponible en una subasta pública. Los nombres de todos los propietarios se imprimirán en el Aviso y en el periódico, junto con una descripción legal de la propiedad, la dirección de la propiedad y cuándo y dónde se realizará la venta.
Fase 4: Venta del administrador
La propiedad se coloca en subasta pública y se adjudicará al mejor postor que cumpla con todos los requisitos necesarios. El prestamista (o la empresa que representa al prestamista) calculará una oferta inicial basada en el valor del préstamo pendiente, los gravámenes y los impuestos no pagados, y los costos asociados con la venta. Una vez que se haya confirmado el mejor postor y se haya completado la Venta del Fiduciario, se proporcionará una Escritura sobre la venta del Fideicomisario al oferente ganador. La propiedad es propiedad del comprador, quien tiene derecho a la posesión inmediata.
Fase 5: Propiedad de bienes inmuebles (REO)
Si la propiedad no se vende durante la subasta pública, el prestamista se convertirá en el propietario e intentará vender la propiedad por su cuenta, a través de un corredor o con la asistencia de un administrador de activos REO. Estas propiedades a menudo se denominan "propiedad del banco". El prestamista puede eliminar algunos de los gravámenes y otros gastos en un intento por hacer que la propiedad sea más atractiva.
Fase 6: Desalojo
El prestatario a menudo puede permanecer en la casa hasta que se haya vendido a través de una subasta pública o más tarde como una propiedad REO. En este punto, se envía un aviso de desalojo exigiendo que cualquier persona abandone las instalaciones de inmediato. Se pueden proporcionar varios días para que los ocupantes tengan tiempo suficiente para retirar sus pertenencias personales, y luego, por lo general, el sheriff local visitará la propiedad y eliminará a las personas y las pertenencias restantes. Cualquier pertenencia puede ser almacenada y recuperada en una fecha posterior por una tarifa. (Es una decisión difícil, pero algunas personas se verán obligadas a hacer una ejecución hipotecaria. Otras no lo harán. Averigüe qué factores pueden marcar la diferencia en ¿Se alejaría de su hogar? )
La línea de fondo
A lo largo del proceso de ejecución hipotecaria, muchos prestamistas intentarán hacer arreglos para que el prestatario quede atrapado en el préstamo y evite una ejecución hipotecaria. El problema obvio es que cuando un prestatario no puede cumplir con un pago, se hace cada vez más difícil ponerse al día con los pagos múltiples. Si existe la posibilidad de que pueda ponerse al día con los pagos, por ejemplo, si acaba de comenzar un nuevo trabajo después de un período de desempleo, vale la pena hablar con su prestamista. Si una ejecución hipotecaria es inevitable, saber qué esperar durante todo el proceso puede ayudarlo a prepararse para las seis fases de la ejecución hipotecaria. (Para obtener más información, consulte Cómo salvar su casa de una ejecución hipotecaria ).
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