Enfoque de costos
El enfoque de costo es un método de valuación de bienes raíces que supone que el precio que un comprador debe pagar por una propiedad debe ser igual al costo de construir un edificio equivalente. En la evaluación del enfoque de costos, el precio de mercado de la propiedad es igual al costo de la tierra, más el costo de construcción, menos la depreciación. Produce el valor de mercado más preciso cuando la propiedad es nueva.
Enfoque de costo de comprensión
El enfoque de costos es uno de los tres métodos de valoración de bienes inmuebles; los otros son el enfoque de ingresos y el enfoque comparable.
En lugar de enfocarse en los precios de venta de viviendas similares en el área, o la capacidad de una propiedad para generar ingresos, este método valora los bienes raíces al calcular cuánto costaría hoy el edificio si fuera destruido y necesitara ser reemplazado. También tiene en cuenta cuánto vale la tierra y hace deducciones por cualquier pérdida de valor, también conocida como depreciación.
La lógica detrás de este enfoque es que tiene poco sentido para los compradores pagar más por una propiedad de lo que costaría construir desde cero.
Hay dos tipos principales de evaluaciones de enfoque de costos:
- Método de reproducción: este enfoque considera que se construye una réplica de la propiedad y presta atención a la duplicación de materiales originales.
- Método de reposición. En este caso, se supone que la nueva estructura tiene la misma función que los materiales más nuevos, utilizando los métodos de construcción actuales y un diseño actualizado.
Cuando se han reunido todas las estimaciones, el enfoque del costo se calcula de la siguiente manera: Costo de reemplazo o reproducción - depreciación + valor del terreno = valor de la propiedad.
Para llevar clave
- El método de valoración del enfoque de costos recomienda que el precio que un comprador debe pagar por una propiedad debe ser igual al costo de construir una estructura equivalente.
- El precio de mercado de la propiedad es igual al costo del terreno, más el costo de construcción, menos la depreciación.
- El enfoque del costo se considera menos confiable que otros métodos de valoración de bienes raíces, pero puede ser útil en ciertos casos.
Ventajas y desventajas del enfoque de costos
El enfoque de costos generalmente se considera menos confiable que el ingreso y metodologías comparables. Requiere ciertas suposiciones, incluyendo dar por sentado que hay suficiente tierra disponible para que el comprador pueda construir una propiedad idéntica.
Además, si no hay disponible un terreno vacante comparable, se debe estimar el valor, lo que hace que la evaluación sea menos precisa. La falta de materiales de construcción similares también reduce la precisión de la evaluación y aumenta el margen de subjetividad. El cálculo de la depreciación en propiedades antiguas tampoco es sencillo y fácilmente medible.
A pesar de estas limitaciones, hay algunos casos en los que el enfoque de costos puede ser útil e incluso necesario. Valorar los distintos componentes de los bienes inmuebles por separado es especialmente útil cuando se trata de propiedades que son nuevas o que difieren de otras.
Ejemplos de enfoque de costos
Propiedades de uso especial
Se requiere el enfoque del costo y, a veces, la única forma de determinar el valor de los edificios de uso exclusivo, como bibliotecas, escuelas o iglesias. Estos recursos generan pocos ingresos y no suelen comercializarse, lo que invalida los ingresos y enfoques comparables.
Nueva construcción
El enfoque de costos también se usa a menudo para nuevas construcciones. Los prestamistas de la construcción requieren evaluaciones de enfoque de costos porque cualquier valor de mercado o valor de ingresos depende de los estándares y la finalización del proyecto. Los proyectos se vuelven a evaluar en varias etapas de construcción para permitir la liberación de fondos para la siguiente etapa de finalización.
Seguro
Las evaluaciones de seguros tienden a usar el enfoque de costos porque solo el valor de las mejoras es asegurable y el valor de la tierra se separa del valor total de la propiedad. La elección entre el valor depreciado y el valor total de reemplazo o reproducción es el factor determinante para la evaluación.
Propiedad comercial
Finalmente, el enfoque de costos se utiliza ocasionalmente para valorar propiedades comerciales, como edificios de oficinas, tiendas minoristas y hoteles. El enfoque de ingresos es el método principal utilizado aquí, aunque se puede implementar un enfoque de costos cuando el diseño, la construcción, la utilidad funcional o la calidad de los materiales requieren ajustes individuales.
Importante
Cuando una evaluación del enfoque de costos se encuentra por debajo de los precios del mercado, puede ser una señal de un mercado sobrecalentado. Por el contrario, las evaluaciones regulares por encima de los precios del mercado pueden indicar una oportunidad de compra.
Consideraciones Especiales
La mayoría de las evaluaciones residenciales no utilizan el enfoque de costos. En cambio, las comparaciones de ventas generalmente impulsan las valoraciones de mercado de este tipo de propiedades.
Una excepción es si la propiedad está sub-mejorada o sobre-mejorada para su vecindario. En este caso, una estimación precisa del valor de las mejoras se suma a la precisión de la determinación del valor, que no es posible utilizando solo el enfoque comparable.
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