Cómo permitirse un segundo hogar

La temporada de vacaciones de verano trae alegría a muchas personas, pero para algunos, el anhelo de una segunda casa durante todo el año trae un toque de melancolía. Si eres una de esas personas a las que les encantaría tener un lugar para escapadas de fin de semana y largas vacaciones perezosas en cada temporada, la primera consideración debería ser cómo pagar ese lujo. (Para determinar si comprar una segunda casa es adecuado para usted, lea ¿ Casa de vacaciones o inversión que genera ingresos? )

No todas las casas de vacaciones son caras, por supuesto, pero incluso con una segunda casa relativamente asequible, debe asegurarse de que su presupuesto pueda manejar los pagos mensuales adicionales para el capital y los intereses de la hipoteca, los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios y cualquier cuota de asociación de propietarios. Recuerde dejar espacio en su presupuesto para mantenimiento de rutina, facturas de servicios públicos y la posibilidad de una reparación mayor.

Cómo permitirse un segundo hogar

Opciones de financiamiento para una casa de vacaciones

Para muchos compradores de vivienda, un préstamo asegurado por la FHA es la mejor opción porque estos préstamos requieren un pago inicial de solo 3.5% y los prestamistas ofrecen los préstamos incluso para prestatarios con puntajes de crédito más bajos, hasta 620 o incluso más bajos en algunos casos. Sin embargo, los compradores de segunda vivienda no pueden usar préstamos de la FHA para su compra; Estos préstamos se limitan únicamente a las viviendas que son la residencia principal de los prestatarios.

Opción 1: efectivo

Si puede ahorrar lo suficiente, una compra en efectivo es el método más fácil para pagar una casa de vacaciones. De hecho, la encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) de compradores y vendedores de viviendas, el 36% de todos los compradores en 2010 pagaron en efectivo por la compra de su casa, y el 59% de todos los compradores de inversiones pagaron en efectivo. Los compradores de casas de vacaciones están incluidos en la categoría de compradores de inversión de NAR porque están comprando una casa que no es una residencia principal.

Opción 2: préstamo con garantía hipotecaria

Para los propietarios de viviendas que tienen una equidad sustancial en su propiedad, un préstamo con garantía hipotecaria puede ser una opción. Sin embargo, muchos propietarios de viviendas han perdido capital debido a la caída en el valor de las viviendas en los últimos años, por lo que es raro tener suficiente capital para comprar otra vivienda. Además, los prestamistas están menos dispuestos a aprobar un préstamo con garantía hipotecaria que drena demasiado capital de la residencia principal debido a la preocupación de que el valor de la vivienda podría continuar disminuyendo. Los prestamistas suponen que si los propietarios se encuentran con problemas financieros, serán más agresivos para mantenerse al día con los pagos de la residencia principal en lugar de la casa de vacaciones.

Opción 3: Préstamo convencional
Los préstamos convencionales para casas de vacaciones son una opción, pero esté preparado para hacer un pago inicial más grande, pagar una tasa de interés más alta y cumplir con las pautas más estrictas de lo que lo haría para una hipoteca en su residencia principal. El pago inicial mínimo para una casa de vacaciones suele ser del 20% para una hipoteca garantizada por Fannie Mae o Freddie Mac, pero muchos prestamistas han elevado su requisito de pago inicial mínimo al 30% o incluso al 35% para una segunda casa.

Para calificar para un préstamo convencional en una segunda vivienda, generalmente deberá cumplir con estándares de puntaje de crédito más altos de 725 o incluso 750, dependiendo del prestamista. Su relación mensual de deuda a ingresos debe ser sólida, especialmente si está intentando limitar su pago inicial al 20%. Todos los prestatarios deben documentar completamente sus ingresos y activos para un segundo préstamo hipotecario, porque los prestamistas necesitarán ver importantes reservas de efectivo para asegurarse de que tengan los recursos para manejar los pagos de dos viviendas. (Para obtener más ideas sobre cómo financiar su propiedad, lea 4 Alternativas a una hipoteca tradicional ) .

Los préstamos para casas de vacaciones a menudo tienen una tasa de interés ligeramente más alta que una casa en una residencia principal. Los prestamistas basan el precio en el riesgo y, por lo general, consideran que es más probable que los prestatarios no cumplan con un préstamo de vivienda vacacional que la hipoteca de su residencia principal. Además, muchas casas de vacaciones en playas o estaciones de esquí son parte de un condominio. Los prestamistas en muchos casos requieren que el desarrollo de un condominio esté ocupado en un 70% por el propietario y que no más del 15% de los propietarios estén atrasados ​​en sus cuotas de asociación. Puede ser difícil obtener financiamiento para una casa de vacaciones en un desarrollo de condominio que no cumpla con estos requisitos, o, al menos, el prestamista le cobrará una tasa de interés más alta para mitigar el riesgo.

Para aquellos que planean alquilar su casa de vacaciones para obtener ingresos adicionales, no todos los prestamistas permitirán que los ingresos por alquiler se consideren para la calificación del préstamo. Algunos permitirán solo un porcentaje de los pagos de la renta como ingresos, y otros requerirán un historial documentado de que la casa ha sido alquilada constantemente. (Si está interesado en alquilar una propiedad de vacaciones, consulte Consejos para alquilar una casa de vacaciones ) .

La línea de fondo

Si está soñando con comprar una casa en la playa o en la montaña, comience a ahorrar algo de dinero y pagar cualquier deuda, luego acuda a un prestamista para revisar sus opciones. (Para lecturas relacionadas, consulte "Desgravaciones fiscales para propietarios de viviendas secundarias")