Cómo analizar fideicomisos de inversión inmobiliaria

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una compañía de bienes raíces que ofrece acciones comunes al público. De esta manera, una acción REIT es similar a cualquier otra acción que represente la propiedad de un negocio operativo. Un REIT tiene dos características únicas: su negocio principal es administrar grupos de propiedades generadoras de ingresos y debe distribuir la mayoría de sus ganancias como dividendos. Aquí echamos un vistazo a los REIT, sus características y cómo se analizan.

Calificación

Para calificar como REIT con el IRS, una compañía de bienes raíces debe aceptar pagar al menos el 90% de su ganancia imponible en dividendos (y cumplir requisitos adicionales pero menos importantes). Al tener el estado REIT, una empresa evita el impuesto a las ganancias corporativas. Una corporación regular obtiene ganancias y paga impuestos sobre todas sus ganancias, y luego decide cómo asignar sus ganancias después de impuestos entre dividendos y reinversiones; un REIT simplemente distribuye todas o casi todas sus ganancias y puede saltarse los impuestos.

Diferente tipo

Hay varios tipos diferentes de REIT. Algunos entran en una clase especial llamada REIT de hipotecas. Estos REIT otorgan préstamos garantizados por bienes inmuebles, pero generalmente no son propietarios ni operan bienes inmuebles. Los REIT hipotecarios requieren un análisis especial. Son compañías financieras que utilizan varios instrumentos de cobertura para administrar su exposición a la tasa de interés. No los consideraremos aquí.

Si bien un puñado de REIT híbridos ejecuta tanto operaciones inmobiliarias como transacciones en préstamos hipotecarios, la mayoría de los REIT se enfocan en el negocio de "activos duros" de las operaciones inmobiliarias. Estos se denominan REIT de capital. Cuando lees sobre REIT, generalmente estás leyendo sobre REIT de equidad. Los REIT de capital tienden a especializarse en poseer ciertos tipos de edificios, como apartamentos, centros comerciales regionales, edificios de oficinas o instalaciones de alojamiento. Algunos son diversificados y otros especializados, lo que significa que desafían la clasificación, como, por ejemplo, un REIT que posee campos de golf.

Análisis de inversiones

Los REIT son acciones que pagan dividendos que se centran en bienes raíces. Si busca ingresos, los consideraría junto con fondos de bonos de alto rendimiento y acciones que pagan dividendos. Como acciones que pagan dividendos, los REIT se analizan de manera muy similar a otras acciones. Pero hay algunas grandes diferencias debido al tratamiento contable de la propiedad.

Vamos a ilustrar con un ejemplo simplificado. Supongamos que un REIT compra un edificio por $ 1 millón. La contabilidad requiere que nuestra REIT cargue la depreciación contra el activo. Supongamos que distribuimos la depreciación durante 20 años en línea recta. Cada año deduciremos $ 50, 000 en gastos de depreciación ($ 50, 000 por año x 20 años = $ 1 millón).

Veamos el balance simplificado y el estado de resultados anterior. En el año 10, nuestro balance lleva el valor del edificio a $ 500, 000 (también conocido como el valor en libros): el costo histórico original de $ 1 millón menos $ 500, 000 de depreciación acumulada (10 años x $ 50, 000 por año). Nuestro estado de resultados deduce $ 190, 000 de gastos de $ 200, 000 en ingresos, pero $ 50, 000 del gasto es un cargo por depreciación.

Sin embargo, nuestro REIT en realidad no gasta este dinero en el año 10; la depreciación no es un cargo en efectivo. Por lo tanto, agregamos el cargo por depreciación a los ingresos netos para producir fondos de las operaciones (FFO). La idea es que la depreciación reduce injustamente nuestro ingreso neto porque nuestro edificio probablemente no perdió la mitad de su valor en los últimos 10 años. FFO corrige esta supuesta distorsión al excluir el cargo por depreciación. (FFO también incluye algunos otros ajustes).

Debemos tener en cuenta que el FFO se acerca más al flujo de efectivo que al ingreso neto, pero no captura el flujo de efectivo. Principalmente, observe en el ejemplo anterior que nunca contamos los $ 1 millón gastados para adquirir el edificio (el gasto de capital). Un análisis más preciso incorporaría los gastos de capital. Contar los gastos de capital da una cifra conocida como FFO ajustado, pero no existe un consenso universal con respecto a su cálculo.

Nuestro balance hipotético puede ayudarnos a comprender la otra métrica REIT común, valor liquidativo (NAV). En el año 10, el valor en libros de nuestro edificio era de solo $ 500, 000 porque la mitad del costo original se depreció. Por lo tanto, el valor en libros y las relaciones relacionadas como precio a libro, a menudo dudosos con respecto al análisis de renta variable general, son bastante inútiles para los REIT. NAV intenta reemplazar el valor en libros de una propiedad con una mejor estimación del valor de mercado.

El cálculo del NAV requiere una evaluación algo subjetiva de las tenencias del REIT. En el ejemplo anterior, vemos que el edificio genera $ 100, 000 en ingresos operativos ($ 200, 000 en ingresos menos $ 100, 000 en gastos operativos). Un método sería capitalizar el ingreso operativo basado en una tasa de mercado. Si creemos que la tasa de capitalización actual del mercado para este tipo de edificio es del 8%, entonces nuestra estimación del valor del edificio se convierte en $ 1.25 millones ($ 100, 000 en ingresos operativos / tasa de capitalización del 8% = $ 1, 250, 000). Esta estimación del valor de mercado reemplaza el valor en libros del edificio. Luego deduciríamos la deuda hipotecaria (no mostrada) para obtener el valor liquidativo. Los activos menos la deuda es igual a la equidad, donde 'neto' en NAV significa neto de deuda. El paso final es dividir el NAV en acciones comunes para obtener el NAV por acción, que es una estimación del valor intrínseco. En teoría, el precio de la acción cotizada no debería alejarse demasiado del NAV por acción.

De arriba hacia abajo vs. De abajo hacia arriba

Al elegir acciones, a veces se oye hablar de un análisis de arriba hacia abajo en comparación con de abajo hacia arriba. De arriba hacia abajo comienza con una perspectiva económica y apuesta por temas o sectores (por ejemplo, un envejecimiento demográfico puede favorecer a las compañías farmacéuticas). De abajo hacia arriba se centra en los fundamentos de empresas específicas. Las acciones de REIT requieren claramente un análisis de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba.

Desde una perspectiva de arriba hacia abajo, los REIT pueden verse afectados por cualquier cosa que afecte la oferta y la demanda de propiedades. El crecimiento demográfico y laboral tiende a ser favorable para todos los tipos REIT. Las tasas de interés son, en resumen, una bolsa mixta. Un aumento en las tasas de interés generalmente significa una mejora en la economía, lo cual es bueno para los REIT, ya que las personas gastan y las empresas alquilan más espacio. El aumento de las tasas de interés tiende a ser bueno para los REIT de apartamentos, ya que las personas prefieren permanecer, inquilinos, en lugar de comprar casas nuevas. Por otro lado, los REIT a menudo pueden aprovechar las tasas de interés más bajas al reducir sus gastos de intereses y, por lo tanto, aumentar su rentabilidad.

Las condiciones del mercado de capitales también son importantes, es decir, la demanda institucional de acciones REIT. A corto plazo, esta demanda puede abrumar los fundamentos. Por ejemplo, a las acciones de REIT les fue bastante bien en 2001 y en el primer semestre de 2002 a pesar de los fundamentos mediocres, porque el dinero fluía a toda la clase de activos.

A nivel individual de REIT, desea ver fuertes perspectivas de crecimiento en los ingresos, tales como ingresos por alquileres, ingresos por servicios relacionados y FFO. Desea ver si el REIT tiene una estrategia única para mejorar la ocupación y aumentar sus alquileres. Los REIT generalmente buscan crecimiento a través de adquisiciones, y su objetivo adicional es lograr economías de escala mediante la asimilación de propiedades administradas de manera ineficiente. Las economías de escala se realizarían mediante una reducción en los gastos operativos como porcentaje de los ingresos. Pero las adquisiciones son un arma de doble filo. Si un REIT no puede mejorar las tasas de ocupación y / o aumentar los alquileres, puede verse obligado a realizar adquisiciones mal consideradas para impulsar el crecimiento.

Como la deuda hipotecaria juega un papel importante en el valor de la equidad, vale la pena mirar el balance general. Algunos recomiendan mirar el apalancamiento, como la ración de deuda a capital. Pero en la práctica, es difícil saber cuándo el apalancamiento se ha vuelto excesivo. Es más importante sopesar la proporción de la deuda a tasa fija versus a tasa flotante. En el entorno actual de bajas tasas de interés, un REIT que usa solo deuda de tasa flotante se verá afectado si las tasas de interés aumentan.

La línea de fondo

Los REIT son empresas inmobiliarias que deben pagar grandes dividendos para disfrutar de los beneficios fiscales del estado de REIT. El ingreso estable que puede exceder los rendimientos del Tesoro se combina con la volatilidad de los precios para ofrecer un potencial de rendimiento total que rivaliza con las acciones de pequeña capitalización. Analizar un REIT requiere comprender las distorsiones contables causadas por la depreciación y prestar especial atención a las influencias macroeconómicas.