Razones clave para invertir en bienes raíces

La inversión inmobiliaria es la compra de un flujo de ingresos futuros de la propiedad y puede ofrecer varias ventajas sobre otros tipos de inversiones, incluyendo rendimientos potencialmente más altos, estabilidad, cobertura de inflación y diversificación. Estas son algunas de las razones clave para considerar invertir en bienes raíces.

Para llevar clave

• Invertir en bienes raíces nunca ha sido tan fácil con los REIT y los ETF de bienes raíces, lo que permite a los inversores comunes acceder a una variedad de tipos de propiedades y ubicaciones.
• Los inversores pueden tratar de agregar bienes inmuebles a su cartera como diversificador y cobertura contra la inflación.
• El sector inmobiliario tiene beneficios adicionales, como su capacidad de aumentar tanto el valor como de producir flujos de efectivo a partir de los ingresos por alquileres o los intereses hipotecarios.

Retornos competitivos ajustados al riesgo

Según los datos de julio de 2018 del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión en Bienes Raíces (NCREIF), los bienes raíces comerciales en el mercado privado arrojaron un promedio de 9.85% en los últimos cinco años. Este rendimiento creíble se logró, junto con una baja volatilidad en relación con las acciones y bonos, para obtener retornos ajustados al riesgo altamente competitivos.

Los críticos argumentan que la característica de baja volatilidad de los bienes raíces es el resultado de transacciones inmobiliarias y valores de propiedad poco frecuentes a menudo determinados por evaluaciones de terceros, que tienden a retrasar el mercado. Las transacciones y valoraciones poco frecuentes dan como resultado una suavización de los retornos, ya que los valores de propiedad reportados subestiman los valores de mercado en un repunte y sobreestiman los valores de mercado en un declive.

Si bien es cierto que las estimaciones históricas de la volatilidad de los bienes raíces deben ajustarse al alza, los mercados en tiempo real son vulnerables a los golpes inesperados repentinos. Un buen ejemplo de esto sería el "Flash Crash" de mayo de 2010, cuando se borró un billón de dólares en valor bursátil en solo 15 minutos. En un entorno donde la volatilidad del mercado es un problema y la dinámica del comercio algorítmico es turbia, el precio más estable de los bienes raíces es atractivo.

Alto valor de activo tangible

A diferencia de las acciones y, en cierta medida, los bonos, una inversión en bienes raíces está respaldada por un alto nivel de ladrillo y mortero. Esto ayuda a reducir el conflicto principal-agente o la medida en que el interés del inversor depende de la integridad y competencia de los gerentes y deudores. Incluso los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), que son valores inmobiliarios listados, a menudo tienen regulaciones que exigen que un porcentaje mínimo de ganancias se pague como dividendos.

Rentabilidad atractiva y estable

Una característica clave de la inversión inmobiliaria es la proporción significativa del rendimiento total derivado de los ingresos por alquileres a largo plazo. Durante un período de 30 años, de 1977 a 2007, cerca del 80% del rendimiento inmobiliario total de los Estados Unidos se derivó de los flujos de ingresos. Esto ayuda a reducir la volatilidad ya que las inversiones que dependen más del rendimiento del ingreso tienden a ser menos volátiles que las que dependen más del rendimiento del valor del capital.

Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes más tradicionales de retorno de ingresos. La clase de activos generalmente se negocia con una prima de rendimiento de los bonos del Tesoro de los Estados Unidos y es especialmente atractiva en un entorno donde las tasas de interés del Tesoro son bajas.

Diversificación de portafolios

Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. El sector inmobiliario tiene una correlación baja y, en algunos casos, negativa con otras clases de activos principales. Esto significa que la incorporación de bienes inmuebles a una cartera de activos diversificados puede reducir la volatilidad de la cartera y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo.

Cobertura de inflación

La capacidad de cobertura de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del PIB y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de unidades inmobiliarias impulsa los alquileres y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital al transmitir parte de la presión inflacionaria a los inquilinos e incorporar parte de la presión inflacionaria en forma de apreciación del capital.

El inconveniente: falta de liquidez

El principal inconveniente de invertir en bienes raíces es la falta de liquidez o la relativa dificultad para convertir un activo en efectivo y efectivo en un activo. A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que puede completarse en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor, simplemente encontrar la contraparte adecuada puede llevar algunas semanas de trabajo.

Dicho esto, los avances en innovación financiera han presentado una solución al problema de la falta de liquidez en forma de REIT cotizados y empresas inmobiliarias. Estos proporcionan la propiedad indirecta de los activos inmobiliarios y están estructurados como sociedades cotizadas. Ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado, pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación.

La línea de fondo

El sector inmobiliario es una clase de activo distinta que es fácil de entender y puede mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor. Por sí solo, el sector inmobiliario ofrece retornos competitivos ajustados al riesgo, con menos conflictos entre el principal y el agente y flujos de ingresos atractivos. También puede mejorar una cartera al reducir la volatilidad a través de la diversificación. Aunque la iliquidez puede ser una preocupación para algunos inversores, hay formas de ganar exposición a los bienes raíces y, sin embargo, reducir la iliquidez e incluso igualarla con la de las clases de activos tradicionales.