Lis Pendens
A lis pendens es un aviso oficial al público de que se ha presentado una demanda que involucra un reclamo sobre una propiedad. Lis pendens se refiere al concepto de que un comprador de una propiedad debe asumir cualquier litigio que exista en relación con la propiedad. Si un banco está demandando al propietario de un lote y un comprador compra el lote, entonces el nuevo propietario debe enfrentar la demanda; la venta de la propiedad no impide que el demandante busque reparación a través de un litigio. Puede representar un pasivo contingente.
ROMPIENDO Lis Pendens
Lis pendens se traduce literalmente del latín como "una demanda pendiente". Esta condición puede afectar negativamente el precio de venta o la posibilidad de una venta. El término se abrevia comúnmente como "lis pend".
Lis Pendens proporciona un aviso constructivo, o una advertencia, a los posibles compradores de vivienda de que la propiedad de una propiedad está en disputa y hay un litigio pendiente. Lis pendens solo se puede presentar si un reclamo está relacionado específicamente con la propiedad. Al presentar una solicitud de licencia, una persona o entidad está protegiendo su reclamo del título en espera del resultado de la demanda. A lis pendens solo se levanta una vez que se resuelve la demanda. Debido a que los litigios pendientes pueden llevar meses y, a veces, años, a menudo se aconseja a los compradores que se mantengan alejados de estas propiedades.
Cuando se usa un Lis Pendens
Lis pendens a menudo se presenta en casos de divorcio donde la distribución de propiedades inmobiliarias no se ha liquidado. Es particularmente común en los casos en que una propiedad figura a nombre de un cónyuge, y el otro cónyuge busca una parte del activo. El cónyuge cuyo nombre figura en el título tendría dificultades para vender la propiedad bajo un litigio pendiente.
Lis pendens casi siempre es utilizada por prestamistas que han presentado una notificación de incumplimiento a un prestatario moroso. Los bancos utilizan el procedimiento para notificar al público que una propiedad está en ejecución hipotecaria. Otros tipos de acreedores cuya deuda está asegurada por una propiedad también pueden ejecutar una hipoteca sobre una propiedad. Esto ocurre a menudo cuando una asociación de propietarios inicia una ejecución hipotecaria por honorarios morosos.
No es raro que surjan lis pendens en casos de disputas contractuales, donde un comprador siente que ha sido excluido erróneamente de la compra de una vivienda. Por ejemplo, si el comprador A y un vendedor firman un contrato para la venta de una casa y el vendedor decide vender la casa al comprador B, el comprador A puede demandar al vendedor para que haga cumplir la venta. El comprador puede presentar una tarjeta de crédito, lo que dificulta que el vendedor venda la casa. Si el comprador B procede con la compra y los tribunales determinan que el comprador A tiene derecho a hacer cumplir la venta, el comprador B pierde la propiedad del comprador A y debe ir al vendedor para recuperar su dinero.