Pre-ejecución hipotecaria
La pre-ejecución hipotecaria se refiere a la situación legal en la que se encuentra una propiedad durante las primeras etapas de la recuperación. Alcanzar el estado previo a la ejecución hipotecaria comienza cuando el prestamista presenta un aviso de incumplimiento en la propiedad, que informa al propietario que el prestamista emprenderá acciones legales para la ejecución hipotecaria si la deuda no se paga.
El dueño de la propiedad puede pagar la deuda pendiente en este momento, puede revertir el estado de incumplimiento al hacer los pagos atrasados para que la casa ya no esté en ejecución hipotecaria, o puede vender la propiedad antes de que entre en ejecución hipotecaria.
1:25Las trampas de comprar una casa embargada
Cómo funciona la ejecución hipotecaria previa
Cuando un comprador de vivienda solicita un préstamo para comprar una propiedad, firma un contrato con la institución de crédito para pagar el préstamo en cuotas mensuales. Estas cuotas mensuales cubren una parte de los pagos de capital e intereses de la hipoteca. Se dice que está en incumplimiento si no realiza los pagos durante al menos tres meses. La pre-ejecución hipotecaria no puede comenzar hasta que tenga al menos tres meses de atraso.
Recibirá una notificación de incumplimiento, que también se hará pública. Esta acción comienza el proceso previo a la ejecución hipotecaria.
El período previo a la ejecución hipotecaria puede durar entre tres y 10 meses. Una subasta pública o venta de fideicomisarios se organiza al final de este tiempo.
Consideraciones Especiales
Una casa pre-ejecución hipotecaria que sale a la venta generalmente se conoce como venta corta. La venta puede ser una transacción privada entre el propietario y el comprador, pero la oferta del comprador debe ser aprobada por el banco antes de que se pueda finalizar la venta. El precio de compra puede ser menor que el saldo pendiente del préstamo, por lo que se dice que la venta es "corta". Sin embargo, no todas las ventas cortas son pre-ejecuciones hipotecarias. Los propietarios a veces eligen vender sus propiedades por cualquier medio posible antes de que sus valores predeterminados lleguen a esta etapa.
El comprador puede inspeccionar una casa previamente embargada antes de hacer una oferta sobre la casa. El comprador podría ser un inversionista que busca comprar la propiedad por menos de su valor total de mercado, y luego venderla a un precio más alto para obtener una ganancia.
Si el propietario enumera la propiedad en venta a través de un agente de bienes raíces, los posibles compradores se comunicarán con el agente de la lista. El banco prestamista debe aprobar cualquier venta corta y contratará a uno o más corredores de bienes raíces para preparar una Opinión de precio de corredor (BPO), un valor de mercado estimado basado en un análisis de viviendas similares que se han vendido recientemente en el mercado local. El valor de mercado estimado ayuda al banco a decidir si el precio de venta propuesto es aceptable.
Los propietarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias pueden comunicarse con el Programa federal Making Home Affordable al 888-995-HOPE (888-955-4673) para obtener ayuda para mantener sus hogares o mudarse a un nuevo hogar si eso no es posible.
- La pre-ejecución hipotecaria comienza cuando el prestamista presenta un aviso de incumplimiento en la propiedad porque el propietario tiene al menos tres meses de atraso en los pagos de la hipoteca.
- Un propietario podría tener la opción de vender su casa antes de la ejecución hipotecaria como una venta corta posterior a la aprobación del prestamista.
- Si el propietario no cubre los pagos vencidos y no vende la casa durante el período previo a la ejecución hipotecaria, el prestamista eventualmente venderá la propiedad, generalmente en una subasta.
Ventajas y desventajas de la pre-ejecución hipotecaria
Una casa que se vende durante la fase previa a la ejecución hipotecaria puede ser beneficiosa para todas las partes involucradas. El propietario puede vender la propiedad mientras evita el daño que tendría una ejecución hipotecaria en su historial crediticio. El comprador podría enganchar la propiedad por debajo del valor de mercado. La institución crediticia puede transferir efectivamente la hipoteca al comprador y evitar el costo de una ejecución hipotecaria.
Pero los compradores de viviendas pre-ejecutadas deben estar al tanto de cualquier gravamen de propiedad o impuestos no pagados sobre estas viviendas, ya que potencialmente pueden convertirse en sus responsabilidades después de comprar las propiedades. El comprador también debe tener en cuenta los costos de las reparaciones y la renovación si la casa pre ejecutada está en mal estado, o podría arriesgarse a terminar con gastos que superen su presupuesto.
Si el propietario no cubre los pagos adeudados y no vende la casa durante el período previo a la ejecución hipotecaria, el prestamista eventualmente venderá la propiedad, generalmente en una subasta. El banco posee la propiedad en este momento y es más probable que intente venderla a un precio aún más bajo en lugar de mantener sus gastos continuos, como impuestos y seguros.