Propiedades de alquiler: pros y contras

Ser propietario de una propiedad de alquiler puede ser financieramente gratificante. Si está explorando este tipo de bienes inmuebles como una inversión, tenga en cuenta los riesgos y las responsabilidades.

Propiedades de alquiler: una descripción general

La idea de comprar una casa o apartamento para alquilar con fines de lucro puede parecer atractiva. Pero comprar una propiedad de alquiler para obtener ingresos y una apreciación del capital a largo plazo puede tener sus altibajos. Por ejemplo, el mercado de la vivienda puede fluctuar dependiendo de la ubicación, la oferta y la demanda, y la economía.

Desde el punto de vista financiero, para que la propiedad de alquiler sea realmente rentable, el rendimiento que obtenga debería ser mayor que lo que podría ganar en inversiones conservadoras, como bonos y acciones de primera línea que pagan dividendos, debido a los riesgos reales involucrados. Y en el lado humano, no todos tienen la capacidad de administrar propiedades e inquilinos.

Para llevar clave

• Las propiedades de alquiler pueden ser financieramente gratificantes y tener numerosos beneficios fiscales.
• Los inconvenientes incluyen la falta de liquidez, el costo del mantenimiento y la posibilidad de que los inquilinos difíciles y el atractivo del vecindario disminuyan.
• Es clave para los inversores en cualquier tipo de bienes raíces mantenerse al tanto de las tasas de interés y consultar a un profesional de impuestos.

Ventajas de las propiedades de alquiler

Hay varios beneficios de poseer una propiedad de alquiler. Incluyen:

Beneficios fiscales

El Servicio de Impuestos Internos le permite deducir muchos gastos relacionados con la propiedad de alquiler en las categorías de:

• Gastos ordinarios y necesarios.
• Mejoras
• Depreciación

Esto significa que puede deducir su seguro, los intereses de su hipoteca, los costos de mantenimiento y el desgaste físico de su propiedad.

La depreciación puede producir una pérdida nominal, que a su vez puede deducir de otros ingresos. En otras palabras, puede lograr un flujo de caja positivo neto de los ingresos por alquileres menos gastos y aún así tener una pérdida neta a efectos fiscales. Pero tenga en cuenta que la depreciación también reduce la base del costo de una propiedad para calcular las ganancias de capital cuando vende su propiedad.

Además, la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017, que entró en vigencia el 1 de enero de 2018, ofrece una serie de nuevos beneficios fiscales para los propietarios. Si posee una entidad de flujo continuo (también conocida como un negocio de transferencia) y la opera como una empresa unipersonal, una sociedad de responsabilidad limitada, una sociedad o una corporación S, ahora puede deducir una cantidad equivalente al 20% de su alquiler neto ingresos: siempre que su ingreso anual imponible total de todas las fuentes después de las deducciones sea inferior a $ 157, 500 para solteros o $ 315, 000 para parejas casadas que presenten una declaración conjunta.

Es una buena idea consultar a un profesional de impuestos si está considerando ser propietario de una propiedad en alquiler, especialmente dados los cambios recientes en el código tributario.

Alquileres estacionales

Si alquila su propiedad por temporada, puede usarla usted mismo durante 14 días al año, o el 10% del número de días que alquila a otros a un precio justo de mercado, y aún así puede deducir sus gastos.

Intercambio 1031

En un intercambio 1031, puede vender una propiedad de alquiler e invertir en otra de "tipo similar" sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital.

Alquiler de espacio extra

También puede tratar una habitación o área de su hogar, como un garaje, sótano o unidad de vivienda accesoria, como un alquiler, amortizando un porcentaje del interés de la hipoteca y otros gastos contra sus ingresos, aunque debe tener en cuenta el posibles riesgos de alquilar un espacio adicional, incluidas las normas locales de zonificación.

Los pros y los contras de ser propietario de una propiedad de alquiler

Contras de propiedades de alquiler

También hay inconvenientes para ser propietario de una propiedad de alquiler. Incluyen:

Falta de liquidez

El sector inmobiliario no es un activo líquido. Incluso en el mercado más popular, puede llevar varios meses completar una venta. Y si su momento es impulsado por una emergencia u otro evento inesperado, su necesidad de vender rápido podría no obtener el mejor precio.

Aumento de impuestos y primas de seguros

El interés y el capital de su hipoteca pueden ser fijos, pero no hay garantía de que los impuestos no aumenten más rápido de lo que puede aumentar los alquileres. Las primas de seguro también pueden aumentar, como lo han hecho a raíz de los desastres naturales.

Inquilinos difíciles

A pesar de su diligencia debida en la investigación de posibles inquilinos, podría terminar con inquilinos que no son ideales. Por ejemplo, podrían ser necesitados o exigentes, pagar tarde, olvidarse de cerrar el agua, etc. O podrían ser destructivos, en cuyo caso la asignación de depreciación en el código tributario puede ser muy inadecuada. Sin embargo, siempre puede agregar una cláusula adicional al formulario de arrendamiento estándar que detalla las reglas sobre ocupación, mascotas, fumar, seguro de inquilinos y similares. Un depósito de seguridad también puede ser útil aquí.

Declinación del barrio

En un escenario ideal, su propiedad de inversión florecerá en medio de otras viviendas bien mantenidas y las comodidades locales mejorarán. Como resultado, su flujo de efectivo aumentará de manera constante y sus costos se mantendrán estables. Sin embargo, los vecindarios pueden cambiar y su inversión podría depreciarse con el tiempo. Debe prestar atención a la política local en la que invierte, tal como lo haría en el lugar donde vive. Con cierta diligencia debida puede minimizar esta exposición.

Cambios desfavorables al código tributario

El código fiscal no es inmune al cambio. Podría cambiar en formas que reducirían o eliminarían algunos o todos los beneficios fiscales para la propiedad de la vivienda y las empresas de flujo continuo.

Rol del arrendador

Ser propietario no es para todos. Es posible que sienta timidez ante el aumento de las rentas o proteja la forma en que otros tratan su propiedad, lo que puede generar conflictos. Incluso puede ser amigable con sus inquilinos o ellos ya pueden ser familiares o amigos. Si no puede ser firme sobre los aumentos de alquiler o el cuidado de la propiedad, por ejemplo, podría terminar recaudando el alquiler que está muy por debajo del precio de mercado, o con una propiedad que está infravalorada.

Mantenimiento

Al mantener una propiedad, surgen reparaciones menores y mayores. Algunos propietarios pueden ahorrar dinero haciendo el trabajo ellos mismos. Sin embargo, la mayoría carece del tiempo, las herramientas o las habilidades para reparar el hogar. Espere pagar los honorarios periódicos del contratista.

Consideraciones Especiales

Ya sea que esté comprando una vivienda principal o una propiedad de alquiler, es importante tener en cuenta lo que sucede con las tasas de interés hipotecarias. La baja deuda hipotecaria a tasa fija generalmente es una buena cobertura contra la inflación. Si usted es propietario, los aumentos de renta periódicos son una forma de compensar los aumentos inflacionarios en los gastos de mantenimiento de la propiedad.

Se espera que las tasas de interés en 2019 promedien entre 4.8% y 5.3% para una hipoteca de tasa fija a 30 años. Esto es superior a un promedio de 4.19% en 2018 y 3.99% en 2017, pero aún es relativamente bajo. Si bien estas tasas representan una oportunidad, también es importante recordar que las tasas hipotecarias suelen ser más altas para las propiedades de inversión que para las viviendas tradicionales.