¿Qué es una relación combinada de préstamo a valor?

La relación combinada de préstamo a valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de préstamos e hipotecas para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario gravado por gravámenes. La relación CLTV se determina sumando los saldos de todos los préstamos pendientes y dividiéndolos por el valor de mercado actual de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad con un primer saldo de hipoteca de $ 300, 000, un segundo saldo de hipoteca de $ 100, 000 y un valor de $ 500, 000 tiene un índice CLTV del 80%.

Los prestamistas usan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación deuda / ingreso y la relación préstamo / valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de extender un préstamo a un prestatario. La relación CLTV difiere de la relación LTV estándar porque este último solo compara el saldo de un préstamo con el valor de la propiedad. En el ejemplo anterior, la propiedad tiene una relación LTV del 60%, que se obtiene dividiendo solo el saldo de la primera hipoteca por el valor de la propiedad.

Muchos economistas atribuyen estándares de CLTV relajados a la crisis de ejecución hipotecaria que afectó a Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990 y especialmente a principios y mediados de la década de 2000, los compradores de vivienda frecuentemente obtenían segundas hipotecas al momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas, ansiosos por no perder el negocio de estos clientes con sus competidores, aceptaron dichos términos a pesar del mayor riesgo.

Antes de la burbuja inmobiliaria que se expandió desde fines de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, la práctica estándar era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros al limitar LTV al 80%. Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir a los clientes moverse con una reducción del 20%. Algunos prestamistas aumentaron los límites de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de anticipo o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes obtener segundas hipotecas para financiar sus pagos iniciales del 20%.

El aumento de la ejecución hipotecaria que comenzó en 2008 subrayó por qué CLTV es importante. Tener una apariencia en el juego, como un desembolso inicial en efectivo de $ 100, 000 para una casa de $ 500, 000, le brinda al propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos hipotecarios. Si el banco realiza una ejecución hipotecaria, no solo pierde su casa sino también la pila de efectivo que pagó para cerrar. La exigencia de equidad en la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios inmobiliarios. Si una propiedad está valorada en $ 500, 000 y los gravámenes totales suman $ 400, 000, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que los titulares de gravámenes reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.