Lo que debe saber sobre las evaluaciones de viviendas

Ya sea que esté comprando una casa usando una hipoteca, refinanciando su hipoteca existente o vendiendo su casa a otra persona que no sea un comprador en efectivo, una tasación de la casa es un componente clave de la transacción. Si usted es un comprador, propietario o vendedor, querrá comprender cómo funciona el proceso de tasación y cómo un tasador determina el valor de una vivienda.

¿Qué es una tasación de viviendas?

Una tasación es una opinión profesional imparcial del valor de una casa. Las evaluaciones se usan casi siempre en transacciones de compra y venta y se usan comúnmente en transacciones de refinanciamiento. En una transacción de compra y venta, se utiliza una evaluación para determinar si el precio del contrato de la vivienda es apropiado dada la condición, ubicación y características de la vivienda. En una transacción de refinanciamiento, una evaluación le asegura al prestamista que no le está dando al prestatario más dinero del que vale la vivienda.

Los prestamistas quieren asegurarse de que los propietarios no se endeuden en exceso para una propiedad porque la casa sirve como garantía para la hipoteca. Si el prestatario no paga la hipoteca y entra en ejecución hipotecaria, el prestamista venderá la casa para recuperar el dinero prestado. La evaluación ayuda al banco a protegerse contra los préstamos más de lo que podría recuperarse en el peor de los casos.

Lo que debe saber sobre las evaluaciones de viviendas

El proceso de evaluación y cómo se determinan los valores de evaluación

Debido a que la evaluación protege principalmente los intereses del prestamista, el prestamista generalmente ordenará la evaluación. Según el Appraisal Institute, una asociación de tasadores profesionales de bienes raíces, un tasador calificado debe tener licencia o certificación, como se requiere en los 50 estados, y estar familiarizado con el área local. Según las regulaciones federales, el tasador debe ser imparcial y no tener ningún interés directo o indirecto en la transacción. Fannie Mae requiere que los tasadores certifiquen que tienen experiencia en la evaluación de propiedades similares en la misma área geográfica.

El valor de tasación de una propiedad está influenciado por las ventas recientes de propiedades similares y por las tendencias actuales del mercado. Las comodidades de la casa, la cantidad de dormitorios y baños, la funcionalidad del plano de planta y los pies cuadrados también son factores clave para evaluar el valor de la casa. El tasador debe hacer una inspección visual completa del interior y el exterior y observar cualquier condición que afecte negativamente el valor de la propiedad, como las reparaciones necesarias.

Por lo general, los tasadores usan el Informe de evaluación residencial uniforme de Fannie Mae para viviendas unifamiliares. El informe le pide al tasador que describa el interior y el exterior de la propiedad, el vecindario y las ventas comparables cercanas. El tasador luego proporciona un análisis y conclusiones sobre el valor de la propiedad basado en sus observaciones.

El informe debe incluir un mapa de calles que muestre la propiedad tasada y las ventas comparables utilizadas; un bosquejo exterior del edificio; una explicación de cómo se calculó el metraje cuadrado; fotografías del frente, la parte posterior y la escena de la calle de la casa; fotografías exteriores delanteras de cada propiedad comparable utilizada; y cualquier otra información pertinente, como datos de ventas de mercado, registros públicos de tierras y registros de impuestos públicos, que el tasador requiera para determinar el valor justo de mercado de la propiedad. Una tasación cuesta varios cientos de dólares y, en general, el prestatario paga esta tarifa.

Lo que los compradores de vivienda deben saber

Cuando compra una casa y tiene un contrato, la evaluación será uno de los primeros pasos en el proceso de cierre. Si la evaluación llega al precio del contrato o por encima de él, la transacción se desarrolla según lo planeado. Sin embargo, si la evaluación es inferior al precio del contrato, puede retrasar o descarrilar la transacción.

Es probable que ni usted ni el vendedor quieran que la transacción fracase. Como comprador tiene una ventaja, ya que una evaluación baja puede servir como herramienta de negociación para convencer al vendedor de que baje el precio. El banco no le prestará a usted ni a ningún otro posible comprador más de lo que vale la casa. De hecho, un máximo del 80% al 97% del valor es típico, dependiendo del tipo de hipoteca y las calificaciones del prestatario.

Si bien las evaluaciones ayudan a los compradores a evitar pagar en exceso por las viviendas, un vendedor puede sentir que una evaluación baja es inexacta y se muestra reacio a bajar el precio. Si hay una mala valoración entre usted y la compra o venta de su vivienda, busque obtener una segunda opinión a través de otra valoración de otra persona. Los tasadores pueden cometer errores o tener información imperfecta. Mejor aún, presente un caso de hecho para un valor más alto para el tasador original. Él o ella pueden estar de acuerdo con usted y revisar la evaluación.

Lo que los vendedores de casas necesitan saber

Como vendedor, una tasación baja, si es precisa, significa que tendrá que bajar el precio de su casa para venderla. Es poco probable que esperar para un comprador en efectivo que no requiere una evaluación como condición para completar la transacción le genere un precio de venta más alto. Nadie quiere pagar de más por una casa.

Desafortunadamente, las ventas recientes en dificultades en su área circundante pueden reducir el valor de tasación de su casa. Si siente que el valor de su casa se ha visto reducido por los precios de venta de ejecuciones hipotecarias y ventas en corto cercanas, puede convencer al tasador de que su casa vale más si está en condiciones significativamente mejores que esas propiedades. Los vendedores también deben saber que las pautas federales destinadas a eliminar los valores de tasación inflados que contribuyeron a la crisis de la vivienda de 2008 a veces hacen que las valuaciones estén por debajo del valor justo de mercado y pueden dificultar el desafío de las valuaciones bajas.

Lo que los propietarios de refinanciamiento deben saber

Si está refinanciando una hipoteca convencional, una tasación baja puede evitar que lo haga. La casa necesita una tasación igual o superior a la cantidad que desea refinanciar para que se apruebe su préstamo. Sin embargo, si su hipoteca actual es una hipoteca de la FHA, puede refinanciar sin una tasación a través del programa Streamline de la FHA, una excelente opción para los propietarios de viviendas subacuáticas.

La línea de fondo

Cuando todo transcurre sin problemas, la evaluación del hogar es solo otra casilla para marcar en una lista de verificación de cierre. Cuando el valor de tasación es más bajo de lo esperado, la transacción puede retrasarse o incluso cancelarse. Independientemente de la situación que encuentre en la experiencia de compra, venta o refinanciación de su vivienda, una comprensión básica de cómo funciona el proceso de tasación solo puede funcionar a su favor, especialmente si está comprando su primera vivienda.