Hipoteca a 30 años frente a 15 años: ¿cuál es la diferencia?

Puede haber una sorprendente variedad de hipotecas disponibles, pero para la mayoría de los compradores de vivienda, en la práctica, solo hay una. La hipoteca de tasa fija a 30 años es prácticamente un arquetipo estadounidense, el pastel de manzana de los instrumentos financieros. Es el camino que las generaciones de estadounidenses han tomado por primera vez para ser propietarios de viviendas.

Según Freddie Mac en 2017, el 90 por ciento de los compradores de vivienda eligió la hipoteca de tasa fija a 30 años. Pero muchos de esos compradores podrían haber sido mejor atendidos si hubieran optado por una hipoteca de tasa fija a 15 años.

Los préstamos son estructuralmente similares: la principal diferencia es el plazo. Un préstamo a corto plazo significa un pago mensual más alto, lo que hace que la hipoteca de 15 años parezca menos accesible. Pero el plazo más corto hace que el préstamo sea más barato en varios frentes. De hecho, durante toda la vida de un préstamo, una hipoteca a 30 años terminará costando más del doble de la opción a 15 años.

Cómo el plazo de la hipoteca afecta el costo

Una hipoteca es simplemente un tipo particular de préstamo a plazo, uno garantizado por bienes inmuebles. Para un préstamo a plazo, el prestatario paga intereses calculados anualmente contra el saldo pendiente del préstamo. Tanto la tasa de interés como el pago mensual son fijos.

Debido a que el pago mensual es fijo, la porción que va a pagar intereses y la porción que va a pagar el capital cambian con el tiempo. Al principio, debido a que el saldo del préstamo es muy alto, la mayor parte del pago es interés. Pero a medida que el saldo se reduce, la parte de interés del pago disminuye y la parte que va al principal aumenta.

Hipoteca a 30 años

En un préstamo a 30 años, por supuesto, ese saldo se reduce mucho más lentamente, efectivamente, el prestatario alquila la misma cantidad de dinero por más del doble. (Es más del doble en lugar de solo el doble porque, para una hipoteca a 30 años, el saldo del capital no disminuye tan rápido como en el caso de un préstamo a 15 años). Cuanto mayor sea la tasa de interés, mayor será el brecha entre las dos hipotecas. Cuando la tasa de interés es del 4 por ciento, por ejemplo, el prestatario en realidad paga casi 2.2 veces más intereses para pedir prestado la misma cantidad de capital durante 30 años en comparación con un préstamo a 15 años.

La principal ventaja de una hipoteca a 30 años es el pago mensual relativamente bajo. E incluso si la asequibilidad no es un problema, existen otras ventajas:

• El pago más bajo puede permitirle al prestatario comprar más casa de la que podría pagar con un préstamo a 15 años, ya que el mismo pago mensual le permitiría al prestatario obtener un préstamo más grande durante 30 años.
• El pago más bajo le permite al prestatario acumular ahorros.
• El pago más bajo libera fondos para otros objetivos.

Hipoteca a 15 años

Debido a que los préstamos a 15 años son menos riesgosos para los bancos que los préstamos a 30 años, y porque a los bancos les cuesta menos otorgar préstamos a más corto plazo que los préstamos a más largo plazo, una hipoteca a 30 años generalmente tiene una tasa de interés más alta. Los consumidores pagan menos en una hipoteca de 15 años, en cualquier lugar desde un cuarto de un por ciento a un porcentaje total (o punto) menos, y durante las décadas eso realmente puede sumar.

Las agencias respaldadas por el gobierno que respaldan la mayoría de las hipotecas, como Fannie Mae y Freddie Mac, imponen tarifas adicionales, llamadas ajustes de precios a nivel de préstamo, que encarecen las hipotecas a 30 años. Estas tarifas generalmente se aplican a prestatarios con puntajes de crédito más bajos, pagos iniciales más pequeños o ambos. La Administración Federal de Vivienda también cobra primas de seguro hipotecario más altas a los prestatarios a 30 años.

"Algunos de los ajustes de precios a nivel de préstamo que existen en un plazo de 30 años no existen en un plazo de 15 años", dice James Morin, vicepresidente senior de préstamos minoristas de Norcom Mortgage en Avon, CT. La mayoría de las personas, según Morin, transfiere estos costos a su hipoteca como parte de una tasa más alta, en lugar de pagarlos directamente.

Imagine, entonces, un préstamo de $ 300, 000, disponible al 4 por ciento por 30 años o al 3.25 por ciento por 15 años. El efecto combinado de la amortización más rápida y la tasa de interés más baja significa que pedir prestado el dinero por solo 15 años costaría $ 79, 441, en comparación con $ 215, 609 durante 30 años, o casi dos tercios menos.

Por supuesto, hay una trampa. El precio por ahorrar tanto dinero a largo plazo es un desembolso mensual mucho mayor; El pago del préstamo hipotético de 15 años es de $ 2, 108, $ 676 (o alrededor del 38 por ciento) más que el pago mensual del préstamo a 30 años ($ 1, 432).

Si un inversor puede permitirse el pago más alto, le conviene optar por el préstamo más corto, especialmente si se acerca a la jubilación cuando dependerá de un ingreso fijo.

Para algunos expertos, poder pagar el pago más alto incluye tener un fondo para días lluviosos escondido. Según Bob Walters, director de operaciones y presidente de Quicken Loans, sus ahorros líquidos deberían ser de al menos un año de ingresos. Lo que les gusta a los planificadores financieros acerca de la hipoteca a 15 años es que efectivamente es un "ahorro forzado" en forma de capital en un activo que normalmente se aprecia (aunque, como las acciones, las viviendas suben y bajan de valor).

Debido a que los préstamos a 15 años son menos riesgosos para los bancos que los préstamos a 30 años, y porque a los bancos les cuesta menos otorgar préstamos a más corto plazo que los préstamos a más largo plazo, una hipoteca a 30 años generalmente tiene una tasa de interés más alta.

Otros usos para el dinero

Hay algunos casos en los que un prestatario puede tener un incentivo para invertir ese dinero en otro lugar, como en una cuenta 529 para la matrícula universitaria o en un plan 401 (k) con impuestos diferidos, especialmente si el empleador iguala las contribuciones del prestatario. Y con las tasas hipotecarias tan bajas, un inversor inteligente y disciplinado podría optar por el préstamo a 30 años y colocar la diferencia entre los pagos a 15 y 30 años en valores de mayor rendimiento.

Con el ejemplo anterior, si un pago mensual del préstamo a 15 años era de $ 2, 108 y el pago mensual del préstamo a 30 años era de $ 1, 432, un prestatario podría invertir esa diferencia de $ 676 en otro lugar. El cálculo de la parte posterior del sobre es cuánto (o si) el rendimiento de la inversión externa, menos el impuesto a las ganancias de capital adeudado, excede la tasa de interés de la hipoteca después de contabilizar la deducción de intereses hipotecarios. Para alguien en el tramo impositivo del 25 por ciento, la deducción podría reducir la tasa de interés hipotecaria efectiva de, por ejemplo, del 4 al 3 por ciento.

En términos generales, el prestatario sale adelante si los rendimientos de la inversión después de impuestos son más altos que el costo de la hipoteca menos la deducción de intereses.

Sin embargo, esta táctica exige una propensión al riesgo, según Shashin Shah, un planificador financiero certificado en Dallas, TX, porque el prestatario tendrá que invertir en acciones volátiles. "Actualmente no hay inversiones de renta fija que produzcan un rendimiento lo suficientemente alto como para que esto funcione", dice Shah. También requiere la disciplina para invertir sistemáticamente el equivalente de esos diferenciales mensuales y el tiempo para enfocarse en las inversiones, que, agrega, la mayoría de las personas carecen.

Una opción de lo mejor de ambos mundos

Evidentemente, la mayoría de los prestatarios tampoco tienen, o al menos piensan que les falta, los medios para hacer los pagos más altos requeridos por una hipoteca a 15 años. Pero hay una solución simple para capturar gran parte de los ahorros de la hipoteca más corta: simplemente realice los pagos más grandes de un plazo de 15 años en su hipoteca de 30 años, suponiendo que la hipoteca no tenga penalidad por pago anticipado.

Un prestatario tiene derecho a dirigir los pagos adicionales al principal, y si los pagos son consistentes, la hipoteca se pagará en 15 años. Si los tiempos se ponen difíciles, el prestatario siempre puede volver a los pagos normales y más bajos del calendario de 30 años.

Para llevar clave

• Muchos compradores podrían estar mejor atendidos optando por una hipoteca de tasa fija a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años.
• Los consumidores pagan menos en una hipoteca a 15 años, desde un cuarto de un porcentaje hasta un porcentaje total (o punto) menos.
• Para algunos expertos, poder pagar el mayor pago de una hipoteca a 15 años incluye tener un fondo para días lluviosos escondido.