Hipotecas de tasa fija vs. tasa ajustable: ¿Cuál es la diferencia?

Las hipotecas de tasa fija y las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son los dos tipos principales de hipoteca. Si bien el mercado ofrece numerosas variedades dentro de estas dos categorías, el primer paso al comprar una hipoteca es determinar cuál de los dos tipos de préstamos principales se adapta mejor a sus necesidades.

Para llevar clave

• Una hipoteca de tasa fija cobra una tasa de interés fija que no cambia a lo largo de la vida del préstamo.
• La tasa de interés inicial de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) se establece por debajo de la tasa de mercado de un préstamo de tasa fija comparable, y luego la tasa aumenta (o posiblemente disminuye) a medida que pasa el tiempo.
• Los ARM suelen ser más complicados que las hipotecas de tasa fija.

Hipotecas de tasa fija

Una hipoteca de tasa fija cobra una tasa de interés fija que no cambia a lo largo de la vida del préstamo. Aunque la cantidad de capital e intereses pagados cada mes varía de un pago a otro, el pago total sigue siendo el mismo, lo que facilita el presupuesto para los propietarios de viviendas.

El cronograma de amortización parcial que se muestra a continuación demuestra la forma en que los montos destinados al capital e intereses cambian durante la vida de la hipoteca. En este ejemplo, el plazo de la hipoteca es de 30 años, el principal es de $ 100, 000 y la tasa de interés es del 6%.

Como puede ver, los pagos realizados durante los años iniciales de una hipoteca consisten principalmente en pagos de intereses.

La principal ventaja de un préstamo a tasa fija es que el prestatario está protegido de aumentos repentinos y potencialmente significativos en los pagos mensuales de la hipoteca si las tasas de interés aumentan. Las hipotecas de tasa fija son fáciles de entender y varían poco de un prestamista a otro. La desventaja de las hipotecas de tasa fija es que cuando las tasas de interés son altas, calificar para un préstamo es más difícil porque los pagos son menos accesibles.

Aunque la tasa de interés es fija, el monto total de intereses que pagará depende del plazo de la hipoteca. Las instituciones de crédito tradicionales ofrecen hipotecas de tasa fija por una variedad de términos, los más comunes son 30, 20 y 15 años.

La hipoteca a 30 años es la opción más popular porque ofrece el pago mensual más bajo. Sin embargo, la compensación por ese bajo pago es un costo general significativamente mayor, porque la década adicional, o más, en el plazo se dedica principalmente a pagar intereses. Los pagos mensuales para las hipotecas a corto plazo son más altos, de modo que el principal se reembolsa en un plazo más corto. Además, las hipotecas a corto plazo ofrecen una tasa de interés más baja, lo que permite una mayor cantidad de capital reembolsado con cada pago de la hipoteca. Por lo tanto, las hipotecas a corto plazo cuestan significativamente menos en general. (Para más información, vea Comprensión de la estructura de pago de la hipoteca ).

Hipotecas: tasa fija versus tasa ajustable

Hipotecas de tasa ajustable

La tasa de interés para una hipoteca de tasa ajustable es variable. La tasa de interés inicial de un ARM se establece por debajo de la tasa de mercado de un préstamo de tasa fija comparable, y luego la tasa aumenta a medida que pasa el tiempo. Si el ARM se mantiene el tiempo suficiente, la tasa de interés superará la tasa vigente para préstamos a tasa fija.

Los ARM tienen un período de tiempo fijo durante el cual la tasa de interés inicial permanece constante, después de lo cual la tasa de interés se ajusta a una frecuencia preestablecida. El período de tasa fija puede variar significativamente, desde un mes hasta 10 años; períodos de ajuste más cortos generalmente conllevan tasas de interés iniciales más bajas. Después del plazo inicial, el préstamo se restablece, lo que significa que hay una nueva tasa de interés basada en las tasas actuales del mercado. Esta es la tasa hasta el próximo reinicio, que puede ser el año siguiente.

Terminología ARM

Los ARM son significativamente más complicados que los préstamos a tasa fija, por lo que explorar los pros y los contras requiere una cierta terminología básica. Aquí hay algunos conceptos que los prestatarios deben conocer antes de seleccionar un ARM:

• Frecuencia de ajuste: se refiere a la cantidad de tiempo entre los ajustes de la tasa de interés (por ejemplo, mensual, anual, etc.).
• Índices de ajuste: los ajustes de la tasa de interés están vinculados a un punto de referencia. A veces, esta es la tasa de interés de un tipo de activo, como certificados de depósito o letras del Tesoro. También podría ser un índice específico, como el Índice de costo de fondos o la Tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).
• Margen: cuando firma su préstamo, acepta pagar una tasa que es un cierto porcentaje más alto que el índice de ajuste. Por ejemplo, su tasa ajustable puede ser la tasa de la factura T de un año más el 2%. Ese 2% adicional se llama margen.
• Límites: se refiere al límite de la cantidad que la tasa de interés puede aumentar en cada período de ajuste. Algunos ARM también ofrecen límites en el pago mensual total. Estos préstamos, también conocidos como préstamos de amortización negativa, mantienen los pagos bajos; sin embargo, estos pagos pueden cubrir solo una parte de los intereses adeudados. Los intereses no pagados se convierten en parte del capital. Después de años de pagar la hipoteca, su capital adeudado puede ser mayor que la cantidad que pidió prestada inicialmente.
• Techo: es el más alto en el que se permite llegar a ser la tasa de interés ajustable durante la vigencia del préstamo.

La mayor ventaja de un ARM es que es considerablemente más barato que una hipoteca de tasa fija, al menos durante los primeros tres, cinco o siete años. Los ARM también son atractivos porque sus pagos iniciales bajos a menudo le permiten al prestatario calificar para un préstamo más grande y, en un entorno de tasas de interés decrecientes, le permiten disfrutar de tasas de interés más bajas (y pagos más bajos) sin la necesidad de refinanciar la hipoteca .

Un prestatario que elige un ARM puede ahorrar varios cientos de dólares al mes por hasta siete años, después de lo cual es probable que sus costos aumenten. La nueva tasa se basará en las tasas del mercado, no en la tasa inicial por debajo del mercado. Si tiene mucha suerte, puede ser menor dependiendo de cómo son las tarifas del mercado en el momento del restablecimiento de la tarifa.

El ARM, sin embargo, puede plantear algunas desventajas significativas. Con un ARM, su pago mensual puede cambiar con frecuencia durante la vigencia del préstamo. Y si toma un préstamo grande, podría tener problemas cuando las tasas de interés suban: algunas ARM están estructuradas de modo que las tasas de interés casi se pueden duplicar en solo unos pocos años. (Para obtener más información, consulte Hipoteca de tasa ajustable: qué sucede cuando las tasas de interés suben ).

De hecho, las hipotecas de tasa ajustable quedaron en desuso con muchos planificadores financieros después del colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008, que dio paso a una era de ejecuciones hipotecarias y ventas en corto. Los prestatarios se enfrentaron a un shock de pegatina cuando sus ARM se ajustaron y sus pagos se dispararon. Afortunadamente, desde entonces se han instituido regulaciones y leyes gubernamentales para aumentar la supervisión que transformó una burbuja inmobiliaria en una crisis financiera global. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) ha estado evitando prácticas hipotecarias depredadoras que perjudican al consumidor. Los prestamistas están prestando a prestatarios que probablemente pagarán sus préstamos.

Los ARM son considerablemente más baratos que las hipotecas de tasa fija.

¿Qué préstamo es el adecuado para usted?

Al elegir una hipoteca, debe considerar una amplia gama de factores personales y equilibrarlos con las realidades económicas de un mercado en constante cambio. Las finanzas personales de los individuos a menudo experimentan períodos de avance y declive, las tasas de interés suben y bajan, y la fortaleza de la economía aumenta y disminuye. Para poner su selección de préstamo en el contexto de estos factores, considere las siguientes preguntas:

• ¿Cuánto puede pagar hoy un pago de hipoteca?
• ¿Podría pagar una ARM si las tasas de interés aumentan?
• ¿Cuánto tiempo piensa vivir en la propiedad?
• ¿En qué dirección se dirigen las tasas de interés, y anticipan que esa tendencia continuará?

Si está considerando un ARM, debe ejecutar los números para determinar el peor de los casos. Si aún puede pagarlo si la hipoteca se restablece al límite máximo en el futuro, un ARM le ahorrará dinero cada mes. Idealmente, debe usar los ahorros en comparación con una hipoteca de tasa fija para hacer pagos adicionales de capital cada mes, de modo que el préstamo total sea más pequeño cuando ocurra el reinicio, reduciendo aún más los costos.

Si las tasas de interés son altas y se espera que caigan, un ARM se asegurará de que aproveche la caída, ya que no está sujeto a una tasa particular. Si las tasas de interés están subiendo o si un pago estable y predecible es importante para usted, una hipoteca de tasa fija puede ser el camino a seguir.

Candidatos para ARM

El propietario de vivienda a corto plazo

Un ARM puede ser una excelente opción si los pagos bajos en el corto plazo son su requisito principal, o si no planea vivir en la propiedad el tiempo suficiente para que aumenten las tasas. Como se mencionó anteriormente, el período de tasa fija de un ARM varía, típicamente de un año a siete años, por lo que un ARM podría no tener sentido para las personas que planean quedarse en su hogar por más tiempo. Sin embargo, si sabe que se va a mudar dentro de un período corto, o si no planea quedarse en la casa durante las próximas décadas, entonces un ARM tendrá mucho sentido.

Digamos que el entorno de la tasa de interés significa que puede sacar un ARM de cinco años con una tasa de interés del 3.5%. Una hipoteca de tasa fija a 30 años, en comparación, le daría una tasa de interés del 4.25%. Si planea mudarse antes de que se reinicie el ARM de cinco años, ahorrará mucho dinero en intereses. Si, por otro lado, finalmente decide quedarse en la casa por más tiempo, especialmente si las tasas son más altas cuando su préstamo se ajusta, entonces la hipoteca costará más de lo que lo hubiera hecho el préstamo de tasa fija. Sin embargo, si está comprando una casa con miras a actualizarse a una casa más grande una vez que comience una familia, o cree que se mudará para trabajar, entonces una ARM puede ser adecuada para usted.

El aumento de los ingresos

Para las personas que tienen un ingreso estable pero no esperan que aumente dramáticamente, una hipoteca de tasa fija tiene más sentido. Sin embargo, si espera ver un aumento en sus ingresos, ir con un ARM podría evitar que pague muchos intereses a largo plazo.

Digamos que está buscando su primer hogar y acaba de graduarse de la facultad de medicina o de derecho o de obtener un MBA. Hay muchas posibilidades de que gane más en los próximos años y pueda pagar los mayores pagos cuando su préstamo se ajuste a una tasa más alta. En ese caso, un ARM funcionará para usted. En otro escenario, si espera comenzar a recibir dinero de un fideicomiso a cierta edad, podría obtener un ARM que se reinicia en el mismo año.

El tipo de pago

Sacar una hipoteca de tasa ajustable es muy atractivo para los prestatarios hipotecarios que tienen, o tendrán, el efectivo para pagar el préstamo antes de que entre en vigencia la nueva tasa de interés. Si bien eso no incluye a la gran mayoría de los estadounidenses, hay situaciones en el que puede ser posible llevarlo a cabo.

Tome un prestatario que está comprando una casa y vendiendo otra al mismo tiempo. Esa persona puede verse obligada a comprar la nueva casa mientras la anterior tiene un contrato y, como resultado, sacará una ARM de uno o dos años. Una vez que el prestatario tiene los ingresos de la venta, puede darse la vuelta para pagar el ARM con los ingresos de la venta de la casa.

Otra situación en la que un ARM tendría sentido es si puede permitirse acelerar los pagos cada mes lo suficiente como para pagarlo antes de que se reinicie. Emplear esta estrategia puede ser arriesgado porque la vida sucede, y si bien puede permitirse hacer pagos acelerados ahora, si se enferma, pierde su trabajo o la caldera desaparece, puede que ya no sea una opción.

La línea de fondo

Independientemente del tipo de préstamo que seleccione, elegir cuidadosamente lo ayudará a evitar errores costosos. Una cosa es segura: no vaya con el ARM porque el pago mensual más bajo es la única forma de pagar la casa de sus sueños. Puede obtener una tasa similar en el momento del reinicio, pero es una apuesta seria. Es más prudente buscar una casa con un precio más bajo.

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