5 tipos de seguro hipotecario privado - PMI

Si realiza un pago inicial de menos del 20% en una vivienda, es importante comprender qué es un seguro hipotecario y cómo funciona. El seguro hipotecario privado (PMI) no es solo para personas que no pueden pagar un pago inicial del 20%. También es para las personas que no quieren pagar el 20%, por lo que tienen más efectivo disponible para reparaciones, remodelaciones, muebles y emergencias.

Seguro hipotecario privado (PMI)

¿Qué es el seguro hipotecario privado - PMI?

Si el concepto de comprar un seguro en su hipoteca suena un poco extraño, probablemente sea un recién llegado a comprar una propiedad o nunca pague un pequeño pago inicial. La mayoría de los prestamistas requieren PMI cuando el comprador de una vivienda realiza un pago inicial de menos del 20% del precio de compra de la vivienda, o, en términos hipotecarios, la relación préstamo-valor (LTV) de la hipoteca es superior al 80% (el valor más alto la relación LTV, mayor es el perfil de riesgo de la hipoteca). Y a diferencia de la mayoría de los tipos de seguro, la póliza protege la inversión del prestamista en el hogar, no la suya. Por otro lado, PMI hace posible que las personas se conviertan en propietarios de viviendas antes.

PMI permite a los prestatarios obtener financiamiento si solo pueden permitirse (o prefieren) poner solo del 5% al ​​19, 99% del costo de la residencia, pero viene con costos mensuales adicionales. Los prestatarios pagan su PMI hasta que hayan acumulado suficiente capital en el hogar que el prestamista ya no los considera de alto riesgo.

Los costos de PMI pueden variar de 0.25% a 2% (pero generalmente son de aproximadamente 0.5 a 1%) del saldo de su préstamo por año, dependiendo del monto del anticipo y la hipoteca, el plazo del préstamo y su puntaje de crédito. Cuanto mayores sean sus factores de riesgo, mayor será la tasa que paga. Además, debido a que el PMI es un porcentaje del monto del préstamo, cuanto más pida prestado, más PMI pagará. Hay seis grandes empresas de PMI en los Estados Unidos. Cobran tarifas similares, que se ajustan anualmente.

Es un gasto adicional, pero continúa gastando dinero en alquiler y posiblemente perdiendo la apreciación del mercado mientras espera para ahorrar un pago inicial mayor. No hay garantía de que saldrás adelante comprando una casa más tarde que antes solo para evitarla, por lo que vale la pena considerar el valor de pagar PMI. El valor de pagar el seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda, lo que puede necesitar si obtiene un préstamo de la FHA, es otra historia. Lo explicaremos más tarde.

Para llevar clave

• Necesitará un seguro hipotecario privado (PMI) si está comprando una vivienda con un pago inicial de menos del 20% del costo de la vivienda.
• Tenga en cuenta que PMI está destinado a proteger al prestamista, no al prestatario, contra posibles pérdidas.
• Hay cuatro tipos principales de seguro hipotecario que puede adquirir: seguro hipotecario pagado por el prestatario, seguro hipotecario de prima única, seguro hipotecario pagado por el prestamista y seguro hipotecario de prima dividida.
• Si obtiene un préstamo de la Autoridad Federal de Vivienda para la compra de su casa, necesitará un tipo adicional de seguro.
  

Cobertura de seguro hipotecario

Primero, debe comprender cómo funciona PMI. Por ejemplo, suponga que paga el 10% y obtiene un préstamo por el 90% restante del valor de la propiedad: un pago inicial de $ 20, 000 y un préstamo de $ 180, 000. Con el seguro hipotecario, si el prestamista tiene que ejecutar su hipoteca porque pierde su trabajo y no puede pagar por varios meses, las pérdidas del prestamista serán limitadas.

La compañía de seguros hipotecarios cubre un cierto porcentaje de la pérdida del prestamista. Para nuestro ejemplo, digamos que el porcentaje es del 25%. Por lo tanto, si aún debía el 85% ($ 170, 000) del precio de compra de $ 200, 000 de su casa en el momento en que fue ejecutado, en lugar de perder los $ 170, 000 completos, el prestamista solo perdería el 75% de $ 170, 000, o $ 127, 500 en el capital de la casa. PMI cubriría el otro 25%, o $ 42, 500. También cubriría el 25% de los intereses morosos que había acumulado y el 25% de los costos de ejecución hipotecaria del prestamista.

Si PMI protege al prestamista, ¿por qué usted, el prestatario, tiene que pagarlo? Está compensando al prestamista por asumir el mayor riesgo de prestarle a usted en lugar de prestarlo a alguien con un pago inicial más grande, alguien que tiene más que perder si su casa se embarga.

¿Cuánto tiempo lleva PMI?

Los prestatarios pueden solicitar que se eliminen los pagos mensuales del seguro hipotecario una vez que la relación préstamo-valor caiga por debajo del 80%. Una vez que la relación LTV de la hipoteca cae al 78%, lo que significa que su pago inicial, más el capital del préstamo que ha pagado, equivale al 22% del precio de compra de la vivienda, el prestamista debe cancelar automáticamente el PMI según lo exige la Ley Federal de Protección de Propietarios, incluso si el valor de mercado de su casa ha bajado (siempre que esté al día con su hipoteca).

De lo contrario, el período de tiempo que tiene para llevar PMI depende del tipo de PMI que elija.

1. Seguro hipotecario pagado por el prestatario

El tipo más común de PMI es el seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI). Cuando lee sobre PMI y no se especifica el tipo, este es generalmente el tipo que se está discutiendo.

BPMI viene en forma de una tarifa mensual adicional que paga con el pago de su hipoteca. Después de que se cierra su préstamo, usted paga a BPMI todos los meses hasta que tenga el 22% del capital en su casa según el precio de compra original. En ese momento, el prestamista debe cancelar automáticamente BPMI, siempre y cuando esté al día con los pagos de su hipoteca. Acumular suficiente capital inmobiliario a través de pagos mensuales regulares de la hipoteca para cancelar el BPMI generalmente lleva unos 11 años.

También puede ser proactivo y pedirle al prestamista que cancele BPMI cuando tenga un 20% de capital en su hogar. Los pagos de su hipoteca deben ser actuales, debe tener un historial de pagos satisfactorio, no debe haber gravámenes adicionales sobre su propiedad y, en algunos casos, es posible que necesite una tasación actual para corroborar el valor de su vivienda y demostrar que no ha disminuido debajo del valor cuando lo compró.

Algunos administradores de préstamos permitirán (pero no están obligados a permitir) a los prestatarios a cancelar el PMI antes de acuerdo con la apreciación del valor de la vivienda. Si el prestatario acumula el 25% del capital debido a la apreciación en los años dos al cinco, o el 20% del capital después del quinto año, el inversor que compró el préstamo (la mayoría de las hipotecas se venden a los inversores) puede permitir la cancelación del PMI después de que se demuestre el aumento del valor de la vivienda con una tasación, una opinión de precio de corredor (BPO) o un modelo de valoración automatizado (AVM, que tiene en cuenta el valor de propiedades similares vendidas recientemente).

También puede deshacerse de PMI antes de tiempo mediante la refinanciación, aunque tendrá que sopesar el costo de la refinanciación contra los costos de continuar pagando las primas del seguro hipotecario. También puede deshacerse de él anticipadamente prepagando el capital de su hipoteca para tener al menos un 20% de capital.

Debe comprar si está dispuesto a pagar PMI por hasta 11 años para comprar ahora. Mire más allá del pago mensual. ¿Cuánto le costará PMI a largo plazo? ¿Qué te costará esperar para comprar? Sí, pierde el valor acumulado de la vivienda mientras alquila, pero también evita todos los costos de desperdicio de la propiedad de la vivienda, como el seguro del propietario, los impuestos a la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones. Y la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017, que duplicó la deducción estándar, hace que la deducción de impuestos sobre los intereses hipotecarios ya no sea tan valiosa como antes.

Los tres tipos restantes de PMI no son tan comunes. Sin embargo, es posible que aún desee saber cómo funcionan, en caso de que uno de ellos parezca más atractivo o su prestamista le presente más de una opción de seguro hipotecario.

2. Seguro hipotecario de prima única

Con el seguro hipotecario de prima única (SPMI), también llamado seguro hipotecario de pago único, usted paga el seguro hipotecario por adelantado en una suma global, ya sea en su totalidad al cierre o financiado en la hipoteca (en este último caso, puede llamarse soltero seguro hipotecario).

El beneficio de SPMI es que su pago mensual será menor en comparación con BPMI. Esto puede ayudarlo a calificar para pedir prestado más para comprar su casa. Otro beneficio es que no tiene que preocuparse por la refinanciación para salir del PMI, o ver su relación préstamo-valor para ver cuándo puede cancelar su PMI.

El riesgo es que si refinancia o vende dentro de unos años, ninguna parte de la prima única es reembolsable. Además, si financia la prima única, pagará intereses sobre ella mientras tenga la hipoteca. Además, si no tiene suficiente dinero para un pago inicial del 20%, es posible que no tenga el efectivo para pagar una prima por adelantado. Sin embargo, el vendedor o, en el caso de una casa nueva, el constructor puede pagar el seguro hipotecario de prima única del prestatario. Siempre puede intentar negociar eso como parte de su oferta de compra.

Si planea quedarse en la casa durante tres años o más, el seguro hipotecario de prima única puede ahorrarle dinero. Pregúntele a su oficial de préstamos para ver si este es realmente el caso. Y tenga en cuenta que no todos los prestamistas ofrecen seguro hipotecario de prima única.

3. Seguro hipotecario pagado por el prestamista

Con el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI), su prestamista técnicamente pagará la prima del seguro hipotecario. De hecho, en realidad lo pagará durante la vigencia del préstamo en forma de una tasa de interés ligeramente más alta. A diferencia de BPMI, no puede cancelar LPMI cuando su patrimonio alcanza el 78% porque está integrado en el préstamo. La refinanciación será la única forma de reducir su pago mensual. Su tasa de interés no disminuirá una vez que tenga un 20% o 22% de capital. El PMI pagado por el prestamista no es reembolsable.

El beneficio del PMI pagado por el prestamista, a pesar de la tasa de interés más alta, es que su pago mensual aún podría ser más bajo en comparación con los pagos mensuales del PMI, y podría calificar para pedir más préstamos.

4. Seguro hipotecario de prima dividida

El seguro hipotecario de prima dividida es el tipo menos común. Es un híbrido de los dos primeros tipos que discutimos: BPMI y SPMI.

Así es como funciona: Usted paga parte del seguro hipotecario como una suma global al cierre y parte mensual. No tiene que obtener tanto efectivo extra por adelantado como lo haría con SPMI, ni aumenta su pago mensual tanto como lo haría con BPMI. Una razón para elegir un seguro hipotecario de prima dividida es si tiene una alta relación deuda-ingreso. Cuando ese sea el caso, aumentar demasiado su pago mensual con BPMI significaría no calificar para pedir prestado lo suficiente como para comprar la casa que desea.

La prima inicial puede variar de 0, 50% a 1, 25% del monto del préstamo. La prima mensual se basará en la relación préstamo-valor neto antes de tener en cuenta cualquier prima financiada.

Al igual que con SPMI, puede pedirle al constructor o vendedor, o incluso al prestamista, que pague la prima inicial, o puede transferirla a su hipoteca. Las primas divididas pueden ser parcialmente reembolsables una vez que se cancela o cancela el seguro hipotecario.

5. Protección federal de hipotecas de préstamos hipotecarios - MIP

También hay un quinto tipo de seguro hipotecario utilizado con préstamos suscritos por la Administración Federal de Vivienda, mejor conocido como préstamo de la FHA o hipoteca de la FHA. El seguro de la FHA se conoce como MIP y es un requisito para los préstamos de la FHA y con pagos iniciales del 10% o menos no se pueden eliminar sin refinanciar la vivienda. MIP requiere un pago por adelantado y las primas mensuales generalmente agregadas a la nota mensual de la hipoteca. El comprador aún debe esperar 11 años antes de poder retirar el MIP del préstamo si tuvo un pago inicial de más del 10%.

Costo de PMI

Los costos de su seguro hipotecario, o primas, dependerán de varios factores.

• qué plan premium eliges
• si su tasa de interés es fija o ajustable
• el plazo de su préstamo (generalmente 15 o 30 años)
• su pago inicial o relación préstamo-valor (LTV) (un pago inicial del 5% le da un LTV del 95%; el 10% de pago inicial hace que su LTV sea del 90%)
• la cantidad de cobertura de seguro hipotecario requerida por el prestamista o el inversionista (puede variar del 6% al 35%)
• si la prima es reembolsable o no
• su puntaje de crédito
• cualquier factor de riesgo adicional, como el préstamo para una hipoteca jumbo, propiedad de inversión, refinanciamiento de retiro o segunda vivienda

En general, cuanto más arriesgado se vea en cualquier factor, mayores serán sus primas. Por ejemplo, cuanto menor sea su puntaje de crédito y menor sea su pago inicial, mayores serán sus primas.

A principios de abril de 2018, las primas pueden variar de 0.17% a 2.81% o más por año. Si paga un 15% en una hipoteca de tasa fija a 15 años y tiene un puntaje de crédito de 760 o más, por ejemplo, pagaría 0.17%, porque es un prestatario de bajo riesgo. Si deposita un 3% en una hipoteca de tasa ajustable a 30 años para la cual la tasa introductoria se fija solo por tres años y tiene un puntaje de crédito de 630, su tasa será de 2.81%, porque tiene un alto riesgo prestatario.

Una vez que sepa qué porcentaje se aplica a su situación, multiplíquelo por el monto que está pidiendo prestado. Luego divida esa cantidad entre 12 para ver lo que pagará cada mes. Por ejemplo, un préstamo de $ 200, 000 con una prima anual de 0.65% costaría $ 1, 300 por año ($ 200, 000 x .0065), o $ 108 por mes ($ 1, 300 / 12).

Tasas de estimación

Muchas compañías ofrecen seguro hipotecario. Sus tasas pueden diferir ligeramente, y su prestamista, no usted, seleccionará la aseguradora. Sin embargo, puede hacerse una idea de la tasa que pagará al estudiar la tarjeta de tasas del seguro hipotecario. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty y Genworth son algunos de los principales proveedores de seguros hipotecarios privados.

Las tarjetas de tarifas de seguro hipotecario pueden ser confusas a primera vista. Aquí se explica cómo usarlos.

1. Encuentre la columna que corresponde a su puntaje de crédito.
2. Encuentre la fila que corresponde a su relación LTV.
3. Identifique la línea de cobertura aplicable. Busque en la web los Requisitos de cobertura del seguro hipotecario de Fannie Mae para identificar cuánta cobertura se requiere para su préstamo, o pregúntele a su prestamista (e infórmeles con su conocimiento de cómo funciona PMI).
4. Identifique la tasa de PMI que corresponde con la intersección de su puntaje de crédito, pago inicial y cobertura.
5. Si corresponde, sume o reste a esa tasa la cantidad de la tabla de ajuste (debajo de la tabla de tasa principal) que corresponde con su puntaje de crédito. Por ejemplo, si está haciendo un refinanciamiento de retiro y su puntaje de crédito es 720, puede agregar 0.20 a su tasa.
6. Como mostramos en la sección anterior, multiplique la tasa total por el monto que está pidiendo prestado; Esta es su prima de seguro hipotecario anual. Divídalo por 12 para obtener su prima mensual de seguro hipotecario.

Su tarifa será la misma todos los meses, aunque algunas aseguradoras la bajarán después de 10 años. Sin embargo, eso es justo antes del punto en que debería poder cancelar la cobertura de todos modos, por lo que cualquier ahorro no será tan significativo.

1, 75%

El monto de la prima del seguro hipotecario inicial (UFMIP) a partir de abril de 2018.

Seguro hipotecario de la FHA

El seguro hipotecario funciona de manera diferente con los préstamos de la Administración Federal de Vivienda. Para muchos, si no la mayoría, los prestatarios será más costoso que el PMI.

PMI no requiere que pague una prima por adelantado a menos que elija un seguro hipotecario de prima única o prima dividida. (En el caso del seguro hipotecario de prima única, recuerde que no paga primas mensuales del seguro hipotecario. En el caso del seguro hipotecario de prima dividida, paga primas mensuales más bajas). Sin embargo, con el seguro hipotecario de la FHA todos deben pagar un prima por adelantado, y ese pago no hace nada para reducir sus primas mensuales.

A partir de abril de 2018, la prima del seguro hipotecario inicial (UFMIP) es del 1.75% del monto del préstamo. Puede pagar este monto al cierre o financiarlo como parte de su hipoteca. El UFMIP le costará $ 1, 750 por cada $ 100, 000 que pida prestado. Si lo financia, también pagará intereses, lo que lo hará más costoso con el tiempo. El vendedor puede pagar su UFMIP siempre y cuando la contribución total del vendedor a sus costos de cierre no exceda el 6% del precio de compra.

Con una hipoteca de la FHA, también pagará una prima mensual del seguro hipotecario (MIP) del 0, 45% al ​​1, 05% del monto del préstamo según el pago inicial y el plazo del préstamo. Por ejemplo, como muestra la siguiente tabla de la FHA, si tiene un préstamo a 30 años (plazo de la hipoteca de más de 15 años) por $ 200, 000 (monto del préstamo base menor o igual a $ 625, 500) y está pagando el mínimo de la FHA pago inicial del 3.5% (LTV superior al 95%), su MIP será del 0.85% (85 pb o puntos básicos) durante la vigencia del préstamo (plazo de la hipoteca). No poder cancelar sus MIP puede ser costoso.

Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

Para los préstamos de la FHA con un pago inicial del 10% o más, puede cancelar sus MIP mensuales después de 11 años. Pero si tiene un 10% para pagar, ¿por qué obtener un préstamo de la FHA?

Puede obtener un préstamo de la FHA con un puntaje de crédito tan bajo como 580 y posiblemente incluso más bajo (aunque los prestamistas pueden requerir que su puntaje sea 620 o superior). Y podría calificar para la misma tasa que obtendría con un préstamo convencional a pesar de tener un puntaje de crédito más bajo: 660 versus 740, por ejemplo.

Sin poner un 10% o más en una hipoteca de la FHA, la única forma de dejar de pagar los MIP de la FHA es refinanciar con un préstamo convencional. Este paso tendrá más sentido una vez que su puntaje de crédito y / o LTV hayan aumentado considerablemente. Sin embargo, refinanciar significa pagar los costos de cierre, y las tasas de interés pueden ser más altas cuando esté listo para refinanciar. Las tasas de interés más altas más los costos de cierre podrían anular cualquier ahorro de la cancelación del seguro hipotecario de la FHA. Y no puede refinanciar si está desempleado o tiene demasiada deuda en relación con sus ingresos.

Además, los préstamos de la FHA son más generosos al permitir que los vendedores contribuyan a los costos de cierre del comprador: hasta el 6% del monto del préstamo frente al 3% de los préstamos convencionales. Entonces, si no puede permitirse el lujo de comprar una casa sin asistencia sustancial para el costo de cierre, un préstamo de la FHA podría ser su única opción.

La línea de fondo

El seguro hipotecario les cuesta dinero a los prestatarios, pero les permite convertirse en propietarios de viviendas antes al reducir el riesgo para las instituciones financieras de emitir hipotecas a personas con pequeños pagos iniciales. Es posible que valga la pena pagar las primas del seguro hipotecario si desea tener una casa lo antes posible por razones de estilo de vida o asequibilidad. Además de las razones para hacerlo: las primas pueden cancelarse una vez que el valor neto de su vivienda alcance el 80% si está pagando PMI mensual o un seguro hipotecario de prima dividida.

Sin embargo, puede pensarlo dos veces si está en la categoría de prestatarios que tendrían que pagar las primas del seguro de la FHA durante la vigencia del préstamo. Si bien es posible que pueda refinanciar un préstamo de la FHA más adelante para deshacerse de PMI, no hay garantía de que su situación laboral o las tasas de interés del mercado hagan posible o rentable un refinanciamiento. (Para lecturas relacionadas, consulte "Cómo evitar pagar el seguro hipotecario privado — PMI")