6 prerrequisitos financieros para comprar una casa
Ya sea que se encuentre en un mercado de compradores o de vendedores, una vez que encuentre una casa que se sienta como en casa, querrá comprarla lo antes posible. Sin embargo, no es tan simple. Muchos problemas financieros determinarán si podrá comprar la casa, así como los términos de su hipoteca. Conocer esta información de antemano lo ayudará a tomar mejores decisiones y hará que su proceso de aprobación de la hipoteca se desarrolle sin problemas y rápidamente.
Prerrequisito financiero n. ° 1: tener un anticipo suficiente
Su sueño de ser propietario de una casa puede verse rápidamente arruinado si no puede proporcionar una cantidad adecuada de dinero para el pago inicial.
"Los prestamistas han ajustado los requisitos desde la crisis económica de 2008", dice Karen R. Jenkins, una banquera hipotecaria certificada que es la presidenta y directora ejecutiva de KRJ Consulting en Columbia, Carolina del Sur. "Como resultado, los posibles prestatarios que buscan comprar una casa deben tener algo de" piel en el juego "para calificar para una casa", dice Jenkins, dice que la mayoría de los programas de préstamos requieren un pago inicial mínimo de 3.5%.
Es posible que haya conocido a personas que compraron casas en el pasado sin un pago inicial, o incluso puede haber sido una de esas personas. Ese es un escenario mucho menos probable hoy en día, ya que los bancos están tratando de limitar el riesgo de incumplimiento de los prestatarios. "Un prestatario con máscara en el juego tiene menos probabilidades de incumplimiento cuando las cosas se ponen difíciles", dice Stacey Alcorn, propietaria y directora de felicidad de LAER Realty Partners, con sede en Boston. Por ejemplo, cuando los valores inmobiliarios bajan, un prestatario que ha puesto sus ahorros de toda la vida en esa propiedad es más probable que aguante y pase la tormenta, esperando que los valores de la propiedad aumenten nuevamente, dice Alcorn. Por otro lado, "un prestatario que ha puesto cero dinero es probable que simplemente se aleje de la propiedad y deje que el banco se encargue de la ejecución hipotecaria".
Prerrequisito financiero n. ° 2: encontrar una tasa de interés asequible
Prerrequisito financiero n. ° 3: tener un puntaje de crédito mínimo aceptable
Su puntaje FICO se reflejará si está maximizando sus tarjetas de crédito y atrasando sus facturas, lo que puede ser otro obstáculo financiero para los posibles propietarios que necesitan una hipoteca. “Los puntajes FICO le indican al banco su capacidad para pagar sus facturas mensualmente y la cantidad de deuda general que tiene. Si está al límite de todas sus tarjetas de crédito, su puntaje FICO será bajo, y esto afectará sus posibilidades de obtener financiamiento porque los bancos no quieren prestar a alguien que vive de las tarjetas de crédito ”, dice Alcorn.
¿Qué se considera un puntaje FICO aceptable? Amy Tierce, vicepresidenta regional de Wintrust Mortgage en Needham, Massachusetts, señala que aunque la FHA ofrece financiamiento a prestatarios con un puntaje de crédito tan bajo como 500, la mayoría de los prestamistas han agregado sus propios requisitos. Por lo tanto, será un desafío encontrar un prestamista que trabaje con un prestatario con un puntaje de crédito inferior a 640. (Para obtener más información, lea: ¿Qué es un buen puntaje de crédito? )
Sin embargo, las tarjetas de crédito agotadas no son su única preocupación. "Si constantemente tiene 30, 60 o 90 días de retraso en sus otras facturas, sus puntajes de crédito volverán a ser bajos, y los bancos no quieren prestar dinero a alguien, tendrán que rogar constantemente por su dinero", dice Alcorn, agregando que "las cobranzas, la bancarrota o la ejecución hipotecaria de su crédito le dicen al banco que no tiene problemas para incumplir sus compromisos de deuda y, para decirlo simplemente, no quieren ser los siguientes".
Prerrequisito financiero n. ° 4: tener una relación deuda-ingreso menor o igual al 43%
Los propietarios de viviendas que se extienden demasiado pueden terminar comiendo fideos Ramen todos los días en una casa que eventualmente pueden perder. Es importante ser realista sobre lo que puede pagar.
"Los bancos utilizan una relación deuda / ingresos para determinar si un prestatario puede permitirse comprar una casa", dice Alcorn. “Por ejemplo, digamos que un prestatario gana $ 5, 000 por mes. El banco no quiere que su deuda total, incluidos los nuevos pagos de la hipoteca, más los pagos de su automóvil, pagos con tarjeta de crédito y otras obligaciones mensuales, excedan un cierto porcentaje de ese ingreso ”. En enero de 2014, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor introdujo reglas declarando que la relación deuda-ingreso no puede exceder el 43%. (Para más información, consulte: ¿Qué se considera una buena relación DTI? )
Sin embargo, Alcorn advierte que solo porque el banco considere que puede pagar un pago hipotecario en particular no significa que realmente pueda hacerlo. “Por ejemplo, el banco no sabe que tiene una familia numerosa, o los costos de cuidado de niños, o padres ancianos que está cuidando. Es importante tener una conversación sincera acerca de sus pagos mensuales con su equipo hipotecario para que no se desborde ”.
Jenkins está de acuerdo, y agrega que "hay gastos adicionales relacionados con la propiedad de una casa en los que no puede incurrir mientras alquila. Asegúrese de calcular todos los gastos y deudas mensuales y deje que su presupuesto tome la decisión final sobre lo que puede pagar cómodamente".
Requisito financiero n. ° 5: tener la capacidad de pagar los costos de cierre
Existen numerosas tarifas asociadas con una hipoteca de la vivienda, y podría tener un rudo despertar financiero si no sabe de antemano qué esperar.
Aunque los costos de cierre varían de prestamista a prestamista y de estado a estado, "los prestatarios pagan por la tasación, informe de crédito, honorarios de abogado / agente de cierre, honorarios de registro y honorarios de procesamiento / suscripción", dice Alcorn, y agrega que los costos de cierre son generalmente del 1% El monto del préstamo.
Sin embargo, Jenkins dice que las tarifas podrían ser de hasta el 3%. “Los prestamistas ahora deben proporcionarle una 'estimación de buena fe' exhaustiva de las tarifas en las que incurrirá por un préstamo específico. Las reglas también son más estrictas en cuanto a las estimaciones del prestamista, y hay muy poco espacio para que las tarifas citadas cambien en la mesa de cierre ”. Recomienda a los compradores de viviendas que revisen la estimación de buena fe y hagan preguntas si no están seguros de lo que representa una tarifa específica. .
Prerrequisito financiero n. ° 6: Tener documentación financiera requerida
La documentación insuficiente puede retrasar o incluso detener el proceso de aprobación del préstamo, por lo que debe averiguar qué debe aportar.
"Su prestamista debe tener una lista de verificación completa y completa de la documentación requerida para respaldar su solicitud de préstamo dependiendo de su situación laboral y de ingresos", dice Tierce. “Si está comenzando con una aprobación previa, asegúrese de que el prestamista solicite toda la documentación para el proceso, ya que una aprobación previa sin una revisión exhaustiva de la documentación es inútil. Se puede pasar por alto algo que podría resultar en que su préstamo sea rechazado más adelante si el proceso de aprobación previa no está extremadamente bien documentado ".
¿Qué es la aprobación previa? Según Jenkins, se trata de una "aprobación preliminar basada en lo que el prestatario 'declaró' en la solicitud (ingresos, deudas, activos, empleo, etc.). El proceso de aprobación real valida los ingresos, los activos y las deudas utilizando diversos métodos, como el pago talones, declaraciones de impuestos, extractos bancarios, W2 y verificaciones de empleo ".
Tierce agrega que "en los mercados competitivos, los vendedores y los agentes inmobiliarios ni siquiera considerarán una oferta sin saber que el comprador está aprobado previamente". Se podrían solicitar documentos adicionales en una fecha posterior o durante todo el proceso. “El proceso de suscripción es exhaustivo y algunos documentos pueden plantear preguntas o inquietudes que requieren documentación adicional. Respire hondo y dele al prestamista todo lo que le pidan, lo más rápido posible, para obtener su aprobación ”.
La línea de fondo
Antes de que pueda pensar en comprar la casa de sus sueños, debe asegurarse de que sus finanzas estén en orden y de que se haya preparado sabiamente antes de que comience el proceso de aprobación de la hipoteca.