Los fundamentos de los impuestos REIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se han establecido como un medio para que el inversor más pequeño participe directamente en los mayores rendimientos generados por las propiedades inmobiliarias. En el pasado, estos fideicomisos se consideraban ramificaciones menores de fideicomisos de inversión unitaria, en la misma categoría que los fideicomisos relacionados con la energía u otros sectores, pero cuando el Estándar de Clasificación Industrial Global otorgó a REIT el estado de ser una clase de activo separada, las reglas cambió y su popularidad se disparó.

En este artículo, explicaremos cómo funcionan los REIT y examinaremos las implicaciones fiscales únicas y los ahorros que ofrecen a los inversores habituales.

Características básicas de los REIT

Los REIT son un conjunto de propiedades e hipotecas agrupadas y ofrecidas como garantía en forma de fondos de inversión unitarios. Cada unidad en un REIT representa una fracción proporcional de propiedad en cada una de las propiedades subyacentes. Los REIT en la NYSE poseían una capitalización de mercado de más de $ 1 billón, a marzo de 2019. En 2019, 226 REIT se negociaron activamente en la Bolsa de Nueva York y otros mercados.

Por lo general, los REIT tienden a ser más valiosos que los orientados al crecimiento y se componen principalmente de pequeñas y medianas empresas.

El IRS requiere que REIT pague al menos el 90% de sus ingresos a los titulares de participaciones. Esto significa que los REIT proporcionan rendimientos más altos que los que se encuentran típicamente en los mercados tradicionales de renta fija. También tienden a ser menos volátiles que las acciones tradicionales porque se balancean con el mercado inmobiliario.

Tres tipos de REIT

Los REIT se pueden dividir en tres categorías:

• REIT de capital: estos fideicomisos poseen y / o alquilan propiedades y cobran los ingresos por alquiler, dividendos y ganancias de capital de las ventas de propiedades. La triple fuente de ingresos hace que este tipo sea muy popular.
• REIT hipotecarios: estos fideicomisos conllevan un mayor riesgo debido a su exposición a las tasas de interés. Si las tasas de interés aumentan, el valor de los REIT hipotecarios puede caer sustancialmente.
• REIT híbridos : estos instrumentos combinan las dos primeras categorías. Pueden ser abiertos o cerrados (similar a los fondos mutuos abiertos y cerrados), tener una vida limitada o indefinida e invertir en un solo grupo de proyectos o en varios grupos.

Fiscalidad a nivel de fideicomiso

Los REIT deben seguir las mismas reglas que todos los demás fondos de inversión unitarios. Los REIT deben someterse a imposición primero a nivel de fideicomiso, luego a los beneficiarios. Pero deben seguir el mismo método de autoevaluación que las corporaciones. Por lo tanto, los REIT tienen las mismas reglas de valoración y contabilidad que las corporaciones, pero en lugar de transferir ganancias, transfieren el flujo de efectivo directamente a los titulares de participaciones.

Hay algunas reglas adicionales para REIT más allá de las reglas para otros fondos de inversión de unidad:

1. Los ingresos por alquileres se tratan como ingresos comerciales para los REIT porque el gobierno considera que el alquiler es el negocio de los REIT. Esto significa que todos los gastos relacionados con las actividades de alquiler pueden deducirse de la misma manera que una corporación puede cancelar los gastos comerciales.
2. Además, el ingreso corriente distribuido a los tenedores no tributa al REIT, pero si el ingreso se distribuye a un beneficiario no residente, ese ingreso debe estar sujeto a una retención fiscal del 30% para dividendos ordinarios y una tasa del 35% para ganancias de capital, a menos que la tasa sea menor por tratado.

A todos los efectos prácticos, los REIT generalmente están exentos de impuestos a nivel de fideicomiso, siempre que distribuyan al menos el 90% de sus ingresos a sus titulares de participaciones. Sin embargo, incluso los REIT que se adhieren a esta regla aún enfrentan impuestos corporativos sobre cualquier ingreso retenido.

Fiscalidad a los titulares de participaciones

Los pagos de dividendos efectuados por el REIT se gravan al titular como ingreso ordinario, a menos que se consideren dividendos calificados, que se gravan como ganancias de capital. De lo contrario, el dividendo se gravará a la tasa impositiva marginal más alta del titular.

Además, una parte de los dividendos pagados por REIT puede constituir un retorno de capital no imponible, que no solo reduce el ingreso imponible del titular de la unidad en el año en que se recibe el dividendo, sino que también difiere los impuestos sobre esa parte hasta que se venda el activo de capital. Estos pagos también reducen la base de costos para el titular. Las porciones no gravables se gravan como ganancias / pérdidas de capital a corto o largo plazo.

Debido a que los REIT rara vez pagan impuestos a nivel de fideicomiso, pueden ofrecer rendimientos relativamente más altos que las acciones, cuyos emisores deben pagar impuestos a nivel corporativo antes de calcular el pago de dividendos.

Ejemplo: cálculo de impuestos de unitholder
Jennifer decide invertir en un REIT que actualmente cotiza a $ 20 por unidad. El REIT tiene fondos de operaciones de $ 2 por unidad y distribuye el 90%, o $ 1.80, de esto a los no titulares. Sin embargo, $ 0.60 por unidad de este dividendo proviene de la depreciación y otros gastos y se considera un retorno de capital no imponible. Por lo tanto, solo $ 1.20 ($ 1.80 - $ 0.60) de este dividendo proviene de ganancias reales. Esta cantidad será gravable para Jennifer como ingreso ordinario, con su base de costo reducida en $ 0.60 a $ 19.40 por unidad. Como se indicó anteriormente, esta reducción en la base se gravará como una ganancia / pérdida a largo o corto plazo cuando se vendan las unidades.

La línea de fondo

Las ventajas fiscales únicas que ofrecen los REIT pueden traducirse en rendimientos superiores para los inversores que buscan mayores rendimientos con relativa estabilidad. Teóricamente, es posible que un no titular obtenga una base de costo negativo si las unidades se mantienen durante un período de tiempo suficientemente largo. Si bien esto es poco común, los inversores deben entender claramente el potencial para obtener una posible ganancia o pérdida de esta manera.