Definición de préstamo conforme
Un préstamo conforme es una hipoteca que es igual o menor que la cantidad en dólares establecida por el límite de préstamo conforme establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) y cumple con los criterios de financiación de Freddie Mac y Fannie Mae. Para los prestatarios con excelente crédito, los préstamos conformes son ventajosos debido a las bajas tasas de interés fijadas en ellos.
Cómo funciona un préstamo conforme
La Asociación Nacional Federal de Hipotecas (FNMA o Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para el Hogar (FHLMC o Freddie Mac) son entidades patrocinadas por el gobierno que impulsan el mercado de préstamos para la vivienda. Estas agencias cuasigubernamentales crearon normas y pautas estandarizadas a las que deben ajustarse las hipotecas. El término "conforme" se usa con mayor frecuencia cuando se habla específicamente sobre el monto de la hipoteca, que debe estar por debajo de un cierto límite, conocido como el límite de préstamo conforme, establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Para 2019, este límite es de $ 484, 350, un aumento de $ 453, 100 en 2018. En los mercados de alto costo, el límite es más alto. El nuevo límite máximo para las propiedades de una unidad en la mayoría de las áreas de alto costo, como San Francisco y la ciudad de Nueva York, es de $ 726, 525, o el 150% de $ 484, 350. La Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) requiere que el límite de préstamo conforme básico se ajuste cada año para que Fannie Mae y Freddie Mac reflejen el cambio en el precio promedio de la vivienda en los EE. UU.
Además del tamaño del préstamo, otras pautas que se ajustan a los préstamos incluyen la relación préstamo-valor del prestatario (es decir, el monto del pago inicial), la relación deuda-ingresos, puntaje e historial crediticio, requisitos de documentación, etc. Un préstamo conforme a través de Fannie o Freddie puede tener un pago inicial tan bajo como 3%, y el prestatario debe ser un comprador de vivienda por primera vez. Además, se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) de aproximadamente 1.05% por año para préstamos a 30 años de hasta $ 484, 350 en el préstamo. Parte o la totalidad del costo del seguro es deducible de impuestos si el ingreso bruto ajustado (AGI) del hogar del prestatario no supera los $ 109, 000.
Los préstamos conformes son ventajosos debido a sus bajas tasas de interés.
¿Cómo utilizan los prestamistas los préstamos conformes?
Es importante tener en cuenta que Fannie Mae y Freddie Mac no emiten hipotecas. En cambio, aseguran las hipotecas emitidas por los prestamistas, creando más espacio para que los bancos emitan más préstamos de lo que hubieran podido hacer sin el seguro. Por esta razón, los prestamistas prefieren trabajar con préstamos conformes, ya que pueden empaquetarse fácilmente en paquetes de inversión y venderse en el mercado hipotecario secundario, liberando la capacidad de prestar más a los compradores de viviendas.
Préstamos conformes frente a préstamos no conformes
Tanto Fannie Mae como Freddie Mac solo compran préstamos conformes para reempaquetarlos en el mercado secundario, lo que hace que la demanda de un préstamo no conforme sea mucho menor. Las hipotecas que exceden el límite de préstamo conforme se clasifican como hipotecas no conformes o jumbo. Los términos y condiciones de las hipotecas no conformes pueden variar ampliamente de un prestamista a otro, pero las tasas hipotecarias y el pago inicial mínimo para los préstamos gigantes son generalmente más altos porque conllevan un mayor riesgo para el prestamista.
Consideraciones especiales para préstamos conformes
La FHFA, que establece el límite de préstamo conforme anualmente, tiene supervisión regulatoria para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan con sus estatutos y misiones de promover la propiedad de vivienda para los estadounidenses de clase media y de bajos ingresos. FHFA utiliza el aumento / disminución porcentual de octubre a octubre en los precios promedio de la vivienda en la Encuesta de tasa de interés mensual (MIRS) para ajustar los límites de préstamos conformes para el año siguiente.
Para llevar a cabo esta encuesta, FHFA solicita a una muestra de prestamistas hipotecarios que informen los términos y condiciones de todos los préstamos unifamiliares, totalmente amortizables, con dinero de compra y no agrícolas que cierren durante los últimos cinco días hábiles del mes. La encuesta proporciona información mensual sobre las tasas de interés, los términos de los préstamos y los precios de la vivienda por tipo de propiedad, tipo de préstamo (tasa fija o tasa ajustable) y tipo de prestamista, así como información sobre préstamos a tasa fija a 15 y 30 años.