Fannie Mae: qué hace y cómo funciona

Hay muchas posibilidades de que hayas oído hablar de Fannie Mae. ¿Pero sabes lo que hace y cómo funciona?

La Asociación Nacional de Hipotecas Nacionales (FNMA), típicamente conocida como Fannie Mae, es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) fundada en 1938 por el Congreso durante la Gran Depresión como parte del New Deal. Se estableció para estimular el mercado de la vivienda al poner más hipotecas a disposición de prestatarios de ingresos moderados a bajos.

Fannie Mae no origina ni otorga hipotecas a prestatarios. Pero sí los compra y los garantiza a través del mercado secundario de hipotecas. De hecho, es uno de los dos mayores compradores de hipotecas en el mercado secundario. El otro es su hermano, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, otra empresa patrocinada por el gobierno creada por el Congreso.

Los primeros días

A principios de 1900, obtener una hipoteca, y mucho menos una casa, no era una tarea fácil. Muchas personas no podían permitirse el lujo de un pago inicial, y los préstamos eran casi siempre a corto plazo, no como aquellos con los períodos de amortización a largo plazo que conocemos hoy. De hecho, cuando muchos de los préstamos vencían en ese momento, normalmente exigían grandes pagos globales del deudor. Si el propietario no pudiera hacer el pago, el banco haría una ejecución hipotecaria. Cuando la Gran Depresión golpeó, aproximadamente el 25% de los propietarios de viviendas de la nación perdieron sus hogares.

El Congreso de los Estados Unidos respondió creando Fannie Mae. El objetivo era ayudar a crear una corriente de financiación de vivienda disponible para todos en todos los mercados. Esto condujo a la financiación de hipotecas de tasa fija a largo plazo, lo que permitió a los propietarios refinanciar sus préstamos en cualquier momento durante el curso de su préstamo.

1938

El año en que el Congreso creó Fannie Mae.

A fines de la década de 1960, Fannie Mae comenzó a financiarse vendiendo acciones y bonos después de que el gobierno lo eliminó del Presupuesto Federal. Sin embargo, Fannie Mae mantuvo sus lazos con el gobierno como GSE, con una junta directiva compuesta por no más de 13 miembros. También está exento de impuestos locales y estatales.

Para llevar clave

• Fannie Mae es una empresa patrocinada por el gobierno que ofrece hipotecas a prestatarios de ingresos bajos y moderados.
• No proporciona préstamos, pero los respalda o garantiza en el mercado secundario de hipotecas.
• Fannie Mae proporciona liquidez invirtiendo en el mercado hipotecario, agrupando préstamos en valores respaldados por hipotecas.
• Fannie Mae fue rescatada por el gobierno de Estados Unidos luego de la crisis financiera y fue retirada de la bolsa de Nueva York.

Creando liquidez

Al invertir en el mercado hipotecario, Fannie Mae crea más liquidez para prestamistas como bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, lo que a su vez les permite suscribir o financiar más hipotecas. Las hipotecas que compra y las garantías deben cumplir con criterios estrictos. Por ejemplo, el límite para un préstamo convencional para una vivienda unifamiliar en 2019 es de $ 484, 350 para la mayoría de las áreas, y $ 726, 525 para áreas de alto costo. Estas áreas incluyen Hawai, Alaska, Guam y las Islas Vírgenes de los EE. UU., Donde los valores promedio de las viviendas están por encima del monto de referencia en al menos un 115%.

Para que un prestamista hipotecario sea elegible para ser respaldado por Fannie Mae, debe aceptar no practicar prácticas poco éticas de préstamos de alto riesgo. Los préstamos de alto riesgo tienen tasas más altas que los préstamos de tasa preferencial y se ofrecen a los prestatarios con mal crédito que el prestamista considera un riesgo más alto.

Según el sitio web de Fannie Mae, proporcionó $ 102 mil millones en liquidez para financiar el mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2019. Esto ayudó a las personas de todo el país a comprar, refinanciar y alquilar cerca de 527, 000 casas.

Fannie Mae respalda o garantiza las hipotecas, pero no las origina.

Valores respaldados por hipotecas

Después de comprar hipotecas en el mercado secundario, Fannie Mae las agrupa para formar valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son valores respaldados por activos garantizados por una hipoteca o grupo de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas de Fannie Mae son adquiridos por instituciones como compañías de seguros, fondos de pensiones y bancos de inversión. Garantiza los pagos de capital e intereses en su MBS.

Fannie Mae también tiene su propia cartera, comúnmente conocida como cartera retenida. Esto invierte en sus propios valores respaldados por hipotecas, así como en los de otras instituciones. Fannie Mae emite deuda llamada deuda de agencia para financiar su cartera retenida.

La crisis financiera

Fannie Mae cotiza en bolsa desde 1968. Hasta 2010, cotizaba en la Bolsa de Nueva York (NYSE). Se eliminó de la lista después de la crisis hipotecaria, de vivienda y financiera después de que sus acciones cayeron por debajo de los requisitos mínimos de capital exigidos por la Bolsa de Nueva York. Ahora se comercializa sin receta.

Las prácticas de préstamos poco éticos llevaron a la crisis. Durante el auge inmobiliario a mediados de la década de 2000, los prestamistas rebajaron sus estándares y ofrecieron préstamos hipotecarios a prestatarios con mal crédito. En 2007, estalló la burbuja inmobiliaria y cientos de miles de estos prestatarios quedaron en incumplimiento, lo que condujo a lo que se conoció como la crisis de alto riesgo. Esto tuvo un efecto dominó en los mercados crediticios, que hizo que los mercados financieros cayeran en picada y crearon la recesión más severa en décadas en los Estados Unidos. (Para más información, ver: Una revisión de recesiones pasadas ).

Adquisición y rescate del gobierno

En la segunda mitad de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac fueron asumidos por el gobierno a través de una curatela del Comité Federal de Financiación de la Vivienda. En ese momento, ambos garantizaban o mantenían la mitad de las hipotecas del país por un valor aproximado de $ 5 billones. Ambos fueron rescatados por una suma de $ 187.4 mil millones, lo que los salvó del colapso. En esencia, el gobierno de EE. UU. Intervino para restablecer la confianza en los mercados prometiendo rescatar préstamos incobrables y evitar una nueva caída en el mercado inmobiliario. Esto, a su vez, condujo a un aumento en el monto de la deuda del gobierno, que tenía aproximadamente $ 9 billones adeudados en ese momento.

Opciones de crédito

Fannie Mae ahora ofrece una serie de diferentes iniciativas comerciales y opciones de crédito a los propietarios de viviendas, trabajando con prestamistas para ayudar a las personas que de otro modo podrían tener dificultades para obtener financiamiento.

• Hipoteca HomeReady: este producto permite a los propietarios obtener financiación y comprar una casa con un pago inicial bajo. Los prestatarios califican si tienen ingresos bajos a moderados y un puntaje de crédito inferior a 620. Las personas con puntajes superiores a 620 obtienen mejores precios.
• 3% de anticipo: otro recurso para propietarios que pueden no tener acceso a fondos suficientes para asegurar un anticipo grande.
• Preferido por HFA: este programa ayuda a los propietarios a acceder a financiamiento asequible a través de agencias de financiamiento de vivienda locales y estatales y otros prestamistas. Los niveles de ingresos para los prestatarios están determinados por la HFA, y no hay requisitos para compradores por primera vez.

Una lista completa de productos y su descripción está disponible en el sitio web de Fannie Mae.

Modificaciones de préstamos

Luego del colapso de la hipoteca, Fannie Mae comenzó a centrarse en las modificaciones de préstamos. Desde 2009, Fannie Mae ha completado más de 1.5 millones de modificaciones de préstamos. Las modificaciones de préstamos cambian las condiciones de una hipoteca existente para ayudar a los prestatarios a evitar el incumplimiento de sus hipotecas, terminando en una ejecución hipotecaria y, en última instancia, perdiendo su hogar. Las modificaciones pueden incluir una tasa de interés más baja o extender el plazo del préstamo. La modificación del préstamo también puede reducir los pagos mensuales.

La línea de fondo

Fannie Mae ha logrado cambiar desde que estuvo al borde en 2008. Hoy es el mayor patrocinador de hipotecas de tasa fija a 30 años y sigue siendo un mecanismo clave para facilitar la propiedad de vivienda.