Cómo funcionan las tasas de interés en una hipoteca

Comprar una casa con una hipoteca es probablemente la transacción financiera más grande que realizará. Por lo general, un banco o prestamista hipotecario financiará el 80% del precio de la vivienda, y usted acepta devolverlo, con intereses, durante un período específico. Al comparar prestamistas, tasas hipotecarias y opciones, es útil comprender cómo se acumulan los intereses cada mes y cómo se pagan.

Para llevar clave

• Las hipotecas son el tipo más común de préstamo personal que tienen los hogares.
• Estos préstamos vienen con tasas de interés fijas o variables / ajustables.
• La mayoría de las hipotecas son préstamos totalmente amortizados, lo que significa que cada pago mensual será el mismo, y la relación de interés a capital cambiará con el tiempo.

Cálculo de pago de hipoteca

En pocas palabras, cada mes devuelve una parte del capital (la cantidad que ha pedido prestada) más los intereses devengados del mes. Su prestamista utilizará una fórmula de amortización para crear un cronograma de pagos que desglosa cada pago en pago de capital e intereses. La duración o duración de su préstamo también determina cuánto pagará cada mes. El pago de amortización total se refiere a un pago periódico del préstamo en el que, si el prestatario realiza pagos de acuerdo con el cronograma de amortización del préstamo, el préstamo se cancelará completamente al final de su plazo establecido. Si el préstamo es a tasa fija, cada pago totalmente amortizable es un monto igual en dólares. Si el préstamo es de tasa ajustable, el pago de amortización total cambia a medida que cambia la tasa de interés del préstamo.

Estirar los pagos durante más años (hasta 30) generalmente dará como resultado pagos mensuales más bajos. Cuanto más tarde en pagar su hipoteca, mayor será el costo total de compra de su vivienda porque pagará intereses por un período más largo.

Tasa fija vs. tasa ajustable

Los bancos y los prestamistas ofrecen principalmente dos tipos de préstamos:

• Tasa fija: la tasa de interés no cambia.
• Tasa ajustable: la tasa de interés cambiará bajo condiciones definidas (también llamado préstamo de tasa variable o híbrido).

Así es como funcionan estos en una hipoteca de la casa.

Hipoteca de tasa fija

El pago mensual permanece igual durante la vida de este préstamo. La tasa de interés está bloqueada y no cambia. Los préstamos tienen una vida útil de 30 años; longitudes más cortas de 10, 15 o 20 años también están comúnmente disponibles. Los préstamos más cortos tendrán pagos mensuales más grandes que se compensan con tasas de interés más bajas y un costo general más bajo.

Ejemplo : una hipoteca de tasa fija de $ 200, 000 por 30 años (360 pagos mensuales) a una tasa de interés anual del 4.5% tendrá un pago mensual de aproximadamente $ 1, 013. (Los impuestos, el seguro y el depósito en garantía son adicionales y no están incluidos en esta figura). La tasa de interés anual se desglosa en una tasa mensual de la siguiente manera: una tasa anual de, digamos, 4.5% dividido por 12 es igual a una tasa de interés mensual de 0.375% . Cada mes pagará un interés del 0.375% sobre la cantidad que realmente debe en la casa.

Su primer pago de $ 1, 013 (1 de 360) aplica $ 750 al interés y $ 263 al capital. El segundo pago mensual, ya que el principal es un poco más pequeño, acumulará un poco menos de interés y se pagará un poco más del principal. Mediante el pago 359, la mayor parte del pago mensual se aplicará al principal.

Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Debido a que la tasa de interés no está bloqueada, el pago mensual para este tipo de préstamo cambiará durante la vigencia del préstamo. La mayoría de las ARM tienen un límite o límite sobre cuánto puede fluctuar la tasa de interés, así como con qué frecuencia se puede cambiar. Cuando la tasa sube o baja, el prestamista vuelve a calcular su pago mensual para que realice pagos iguales hasta que ocurra el próximo ajuste de la tasa.

A medida que aumentan las tasas de interés, también lo hace su pago mensual, con cada pago aplicado a intereses y capital de la misma manera que una hipoteca de tasa fija, durante un número determinado de años. Los prestamistas a menudo ofrecen tasas de interés más bajas durante los primeros años de un ARM, pero luego las tasas cambian con frecuencia después de eso, tan a menudo como una vez al año. La tasa de interés inicial de un ARM es significativamente menor que una hipoteca de tasa fija.

• Los ARM pueden ser atractivos si planea quedarse en su hogar por solo unos años.
• Considere con qué frecuencia se ajustará la tasa de interés. Por ejemplo, un ARM de cinco a un año tiene una tasa fija por cinco años, luego cada año la tasa de interés se ajustará por el resto del período del préstamo.
• Los ARM especifican cómo se determinan las tasas de interés: se pueden vincular a diferentes índices financieros, como los bonos del Tesoro de EE. UU. A un año. Pídale consejo a su asesor financiero sobre cómo seleccionar un ARM con la tasa de interés más estable.

Ejemplo : $ 200, 000 de cinco a un año la hipoteca de tasa ajustable por 30 años (360 pagos mensuales) comienza con una tasa de interés anual del 4% durante cinco años y luego la tasa puede cambiar en un .25% cada año. Este ARM tiene un límite de interés del 12%. El monto del pago para los meses uno al 60 es de $ 955 cada uno. El pago de 61 a 72 es de $ 980. El pago del 73 al 84 es de $ 1, 005. (Los impuestos, el seguro y el depósito en garantía son adicionales y no están incluidos en estas cifras). Puede calcular sus costos en línea para un ARM.

Préstamos de interés solamente

Una tercera opción, generalmente reservada para compradores de viviendas acomodados o aquellos con ingresos irregulares, es una hipoteca de solo intereses. Como su nombre lo indica, este tipo de préstamo le brinda la opción de pagar solo intereses durante los primeros años y es atractivo para los propietarios de vivienda por primera vez debido a los bajos pagos durante sus años de ingresos más bajos. También puede ser la opción correcta si espera ser dueño de la casa por un tiempo relativamente corto y tiene la intención de vender antes de que comiencen los pagos mensuales más grandes.

Una hipoteca jumbo generalmente es por montos superiores al límite de préstamo conforme, actualmente $ 453, 100 para todos los estados excepto Hawai y Alaska, donde es más alta. Además, en ciertos mercados de viviendas de alto precio designados por el gobierno federal, como la ciudad de Nueva York, Los Ángeles y toda el área de San José-San Francisco-Oakland, el límite de préstamo conforme es de $ 679, 650.

También están disponibles préstamos jumbo de interés solamente, aunque generalmente para los muy ricos. Están estructurados de manera similar a un ARM y el período de interés solo dura hasta 10 años. Después de eso, la tasa se ajusta anualmente y los pagos se destinan a pagar el principal. Los pagos pueden aumentar significativamente en ese punto.

Fideicomiso y otras tarifas

Deberá hacer un presupuesto para otros artículos que aumentarán significativamente el monto de su pago mensual de la hipoteca, como impuestos, seguros y costos de custodia. Estos costos no son fijos y pueden fluctuar. Su prestamista detallará los costos adicionales como parte de su acuerdo hipotecario.

Pagando extra cada mes

En teoría, pagar un poco más cada mes para reducir el capital es una forma de ser dueño de su casa más rápido. Los profesionales financieros recomiendan que las deudas pendientes, como las tarjetas de crédito o los préstamos estudiantiles, se paguen primero y que las cuentas de ahorro se financien bien antes de pagar más cada mes.

Intereses como deducción fiscal

Si detalla las deducciones en su declaración anual de impuestos, el Servicio de Impuestos Internos le permite deducir los pagos de intereses de la hipoteca de la vivienda. Para declaraciones estatales, sin embargo, la deducción varía. Consulte con un profesional de impuestos para obtener asesoramiento específico con respecto a las normas de calificación, particularmente a raíz de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017. Esta ley duplicó la deducción estándar y redujo la cantidad de interés hipotecario (en nuevas hipotecas) que es deducible.

La línea de fondo

La política nacional favorece a los compradores de vivienda a través del código tributario (aunque menos que antes). Para muchas familias, la compra de una vivienda adecuada es la mejor manera de construir un activo para sus ahorros de jubilación. Además, si puede abstenerse de refinanciar el retiro de efectivo, la casa que compre a los 30 años con una hipoteca de tasa fija de 30 años estará totalmente pagada cuando llegue a la edad normal de jubilación, lo que le dará un lugar de bajo costo para vivir cuando sus ganancias disminuyen.

Tras el colapso financiero de 2008 y el colapso posterior de la burbuja inmobiliaria, muchos (pero no todos) los mercados inmobiliarios finalmente se recuperaron. Ingresado de manera prudente, la propiedad de la vivienda sigue siendo algo que debe considerar en su planificación financiera a largo plazo. Comprender cómo funcionan las hipotecas y sus tasas de interés es la mejor manera de asegurarse de que está construyendo ese activo de la manera más beneficiosa económicamente.