Invertir en propiedades fuera del estado

Comprar y poseer propiedades rara vez es fácil o simple. Cuando la propiedad en cuestión se encuentra en un lugar distante, los desafíos se multiplican. Sin embargo, invertir en propiedades fuera del estado puede parecer atractivo si vives en un área donde los bienes raíces son caros. También puede parecer atractivo si ya posee una propiedad donde vive y desea diversificar sus propiedades. O tal vez solo desee tener una casa de vacaciones. Pero antes de hacer una oferta, considere cuidadosamente estos problemas.

Invertir en propiedades fuera del estado

Razones para comprar

Un factor que lleva a las personas a considerar comprar una propiedad lejos de casa es que la propiedad puede ser más asequible en otro estado. Tal vez usted vive en un área como San Francisco o la ciudad de Nueva York, donde los costos de propiedad son altísimos. Si simplemente no puede permitirse el lujo de comprar un lugar donde vive o si hacerlo requeriría invertir la mayor parte de su dinero en bienes raíces (lo que preferiría no hacer), es posible que desee ver otras ciudades donde los fundamentos del mercado son sólidos, pero los costos de propiedad son significativamente más bajos.

Las personas que viven en áreas deprimidas pero que no quieren mudarse por motivos laborales o personales pueden estar mejor alquilando en su ciudad natal e invirtiendo en bienes raíces donde la economía es más fuerte. Por ejemplo, si vivió en Las Vegas, la ciudad con la tasa más alta de ejecuciones hipotecarias durante el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008, es posible que haya querido comprar una propiedad en un mercado donde los precios medios de venta se mantuvieron relativamente estables, como Charlotte, Carolina del Norte.

Quizás la razón principal por la que las personas deciden invertir en propiedades fuera del estado es que el retorno de la inversión (ROI) puede ser mejor allí que en el hogar. Los precios de compra, las tasas de revalorización, los gastos hipotecarios (si corresponde), los impuestos, las regulaciones de vivienda, las condiciones del mercado de alquiler y más son factores que podrían ser más favorables en otro estado y contribuirán al ROI potencial de una propiedad.

Desafíos a considerar

Cuando invierte fuera del estado, debe superar su falta de familiaridad con el mercado inmobiliario fuera del estado y con sus condiciones económicas locales, tanto a nivel de ciudad como de vecindario. No tendrá el mismo conocimiento íntimo y cotidiano de un mercado distante que tiene del mercado donde vive. No tienes una comprensión profunda de los mejores vecindarios, o lo peor. Tendrá que confiar en el boca a boca, la investigación, los instintos intestinales y las opiniones de cualquier profesional que contrate.

Comprender todas las leyes y regulaciones con respecto a la propiedad y los impuestos sobre la propiedad en un lugar donde no vives es otro desafío importante. Incluso si lee cada línea de los códigos y ordenanzas locales, lo que dice en papel y lo que sucede en realidad, no siempre coincide. Es crucial hablar con los propietarios en el área para obtener una verdadera comprensión de las estatuas locales.

Necesitará buenos contactos en el área para que su plan de inversión sea exitoso, pero al tratar con una ciudad distante, puede comenzar desde cero a encontrar profesionales de calidad como agentes de bienes raíces, administradores de propiedades y operarios, las personas que serán La clave de su éxito o fracaso.

Comprar fuera del estado

El secreto del éxito de muchos inversionistas de otros estados es encontrar y contratar una excelente compañía de administración de propiedades. Los necesitará para ayudarlo a llenar vacantes, cobrar renta, hacer reparaciones y manejar emergencias. Si vivía en el área, puede elegir administrar la propiedad usted mismo, pero si vive lejos, la administración profesional de la propiedad es un gasto adicional en el que simplemente debe incurrir para salvaguardar su inversión. Como el experimentado constructor y administrador de propiedades Rusty Meador aconseja, "No importa cuán bueno sea el trato de bienes raíces que encuentre, solo es tan bueno como su capacidad para ser administrado bien".

Tenga en cuenta que incluso con una empresa de administración de propiedades en su nómina, deberá realizar visitas ocasionales a su propiedad para asegurarse de que lo que los gerentes e inquilinos le digan coincida con la realidad. Este es un costo adicional de tiempo y dinero que debe considerarse.

Además, al comprar una propiedad de alquiler, especialmente una propiedad de alquiler fuera del estado, es probable que encuentre tasas de seguro de propietarios más altas, tasas de interés hipotecarias más altas y requisitos de pago inicial más altos porque los prestamistas lo considerarán un prestatario más riesgoso que un propietario-ocupante . También complicará su situación fiscal al poseer propiedades de alquiler y obtener ingresos en más de un estado. Es posible que deba contratar a un profesional en impuestos sobre la renta para mantenerlo en la buena voluntad de las autoridades fiscales.

Al considerar todos estos factores, puede encontrar que ser un propietario-ocupante o comprar una propiedad de inversión en el hogar es una propuesta mucho más simple y menos costosa.

Antes de comprar fuera del estado

Si todavía tiene la intención de comprar fuera del estado, asegúrese de prestar atención a estas advertencias adicionales.

No compre la vista invisible; la propiedad puede no ser lo que crees que es. La información en línea sobre una propiedad puede estar desactualizada y un agente inmobiliario local o propietario que no está buscando sus mejores intereses podría mentirle para cerrar una venta. Si, involuntariamente, se convierte en el propietario de una propiedad molesta que viola las leyes de salud y / o seguridad, puede verse en peligro por numerosas violaciones del código que requerirán mucho tiempo y serán costosas de reparar. Si una propiedad ha estado vacante durante el tiempo suficiente, puede desarrollar problemas de mantenimiento que causen un deterioro tan grave que la ciudad lo considere un peligro para la seguridad y lo destruya. Incluso podría terminar en el gancho de la factura de demolición.

Algunos inversores inmobiliarios han encontrado que las chinches, las termitas, las cucarachas, los ratones u otras plagas son su caída. Sin una visita en persona a la propiedad y una inspección profesional para verificar estos problemas, podría convertirse en el propietario de una propiedad que no es habitable. Scott Paxton, de la Agencia de Protección de Alquiler, informa que las quejas de chinches se han vuelto cada vez más comunes y este problema puede ser muy costoso de eliminar.

Encontrar inquilinos de calidad es muy importante para los propietarios ausentes. No estará allí para vigilar de cerca el comportamiento de sus inquilinos o su tratamiento de la propiedad, ni estará allí para presionarlos para que paguen si el alquiler está vencido. Además de contratar una empresa de gestión de propiedades de primer nivel, desea tener inquilinos que no le causen dolores de cabeza a usted ni a su empresa de gestión.

Además, realizar una visita en persona a la ubicación le permite conocer mejor a los profesionales que lo ayudarán con el proceso de compra de la vivienda, como su abogado, agente inmobiliario y prestamista. Durante su visita, tómese un tiempo para reunirse con varios prestamistas e investigue los diferentes tipos de hipotecas y tasas de interés disponibles localmente. También es beneficioso obtener una aprobación previa para una hipoteca, ya que esto reducirá el tiempo que llevará cerrar el acuerdo una vez que finalmente haya encontrado la casa de sus sueños fuera del estado.

Finalmente, si nunca ha tenido una propiedad, comprar su primera propiedad fuera del estado es muy riesgoso. No importa cuántos libros leas sobre la propiedad, no hay sustituto para la experiencia de la vida real. Sin ninguna experiencia en la propiedad y sin el conocimiento de primera mano que proviene de vivir en una propiedad día tras día, puede pasar por alto importantes consideraciones de mantenimiento.

Alternativas fuera del estado

Si no cree que quiere comprar una propiedad donde vive por cualquier razón, hay otras formas de ingresar a diferentes mercados inmobiliarios que son mucho más simples que invertir directamente fuera del estado. Una opción es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Invertir en un REIT o REIT ETF es similar a invertir en una acción y puede elegir un REIT con un perfil de riesgo / rendimiento que se ajuste a lo que está buscando. Y al igual que cuando posee una acción y no es responsable de tomar decisiones sobre la administración de esa compañía, cuando posee acciones de un REIT no tendrá ninguno de los dolores de cabeza asociados con la posesión de una propiedad.

También puede echar un segundo vistazo a comprar una propiedad donde vive, incluso si no desea vivir en ella. Tal vez ha estado alquilando en San Francisco porque no está interesado en vivir en el único lugar que puede comprar, un condominio de 250 pies cuadrados. ¿Pero estaría dispuesto a ser dueño de ese condominio como propiedad de alquiler? Es probable que sea más fácil comprar y tener un lugar cerca de su casa. Podría ser más costoso o menos rentable, pero es posible que el costo adicional o el menor ROI valgan la molestia reducida.

Cómo hacer que funcione

Si va a comprar fuera del estado, compre en un área con la que esté familiarizado, tal vez donde fue a la universidad o donde creció. Es mejor tener algún conocimiento del área que ninguno. Como beneficio adicional, si compra en un área que normalmente visita de todos modos, su viaje de placer puede ser al menos parcialmente deducible de impuestos porque agregará un componente comercial a esos viajes para verificar su propiedad.

Compre en un área con algunas similitudes con el área donde vive, como el clima, la demografía o la edad de la propiedad, para tener una idea de lo que está tratando. Si ha vivido en un suburbio de California en la década de 1960 durante toda su vida, no compre una propiedad de 120 años en Boston.

No compre una propiedad de alto riesgo. Compre en un vecindario principalmente ocupado por sus propietarios para atraer a los inquilinos que tienen un menor riesgo económico, dice Ryan L. Hinricher, socio fundador de la empresa de inversión en ventas de viviendas Investor Nation. Una propiedad de alta calidad "generalmente tendrá menos mantenimiento y mantenimiento. Estas propiedades también se alquilan más rápidamente, ya que generalmente tienen diseños modernos y un recuento adecuado de dormitorios y baños", señala.

Finalmente, como se mencionó anteriormente, es crucial construir una gran red de profesionales para ayudarlo y visitar ocasionalmente su propiedad usted mismo.

La línea de fondo

Invertir en propiedades fuera del estado es una propuesta de alto riesgo y un compromiso importante. Antes de hacerlo, asegúrese de comprender realmente en qué se está metiendo y de que está preparado para enfrentar todos los desafíos relacionados.