Invertir en gravámenes fiscales a la propiedad

La creciente volatilidad del mercado de valores, combinada con tasas de interés aún históricamente bajas, tiene muchos inversores que buscan vías alternativas para proporcionar una tasa de rendimiento decente. Un nicho de inversión que a menudo se pasa por alto son los gravámenes fiscales a la propiedad. Esta oportunidad única puede proporcionar a los inversores informados con excelentes tasas de rendimiento en algunos casos. Los gravámenes a la propiedad también pueden conllevar un riesgo sustancial, lo que significa que los compradores novatos deben comprender las reglas y las posibles dificultades que conlleva este tipo de activos. Este artículo analiza los gravámenes fiscales, cómo puede invertir en ellos y qué desventajas conlleva este tipo de vehículo de inversión.

Para llevar clave

• Los gravámenes se venden en subastas que a veces implican guerras de licitación.
• Si necesita excluir, puede haber otros gravámenes contra la propiedad que le impiden tomar posesión.
• Si obtiene la propiedad, puede haber gastos imprevistos como reparaciones o incluso desalojar a los ocupantes actuales.
• También puede invertir en fondos de gravamen inmobiliario.

¿Qué es un gravamen fiscal?

Cuando un propietario no paga los impuestos sobre su propiedad, la ciudad o el condado donde se encuentra la propiedad tiene la autoridad de imponer un derecho de retención sobre la propiedad. Un derecho de retención es un reclamo legal contra la propiedad por el monto adeudado impago. Los bienes con un derecho de retención no pueden venderse ni refinanciarse hasta que se paguen los impuestos y se elimine el derecho de retención.

Cuando se emite un gravamen, el municipio crea un certificado de gravamen fiscal que refleja el monto adeudado sobre la propiedad, más cualquier interés o penalidad debida. Estos certificados luego se subastan al inversionista de mayor oferta. Los gravámenes fiscales se pueden comprar por unos pocos cientos de dólares para propiedades muy pequeñas, pero la mayoría cuesta mucho más.

Los gravámenes fiscales a la propiedad se pueden comprar en un municipio, lo que permite al propietario del gravamen cobrar los pagos con intereses o ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad.

Gravámenes fiscales por los números

En 2017, no se pagaron aproximadamente $ 14 mil millones en impuestos a la propiedad, según Brad Westover, director ejecutivo de la National Tax Lien Association (NTLA). Aproximadamente un tercio de esos gravámenes se venden posteriormente a inversores privados. Los gobiernos locales se benefician de las ventas privadas porque recuperan inmediatamente el dinero adeudado en la propiedad en cuestión. Treinta estados venden certificados de gravámenes fiscales, dice Westover.

Westover no tiene números nacionales para 2018, pero señala que en el estado de Florida, los impuestos a la propiedad no pagados cayeron de $ 1.2 mil millones en 2008 a $ 740 millones en 2018, "casi la mitad de lo que estaba en la cima", y esa caída en la disponibilidad de gravámenes para los inversores es probable que sea una tendencia nacional. "Con una economía saludable, tiene sentido que más personas paguen sus impuestos a la propiedad", dice.

¿Cómo puedo invertir en gravámenes fiscales?

Los gravámenes fiscales a la propiedad se pueden comprar de la misma manera que las propiedades reales se pueden comprar y vender en subastas. Las subastas se pueden realizar en un entorno físico o en línea, y los inversores pueden reducir la tasa de interés del gravamen o aumentar la prima que pagarán por ella. El inversionista que esté dispuesto a aceptar la tasa de interés más baja o pagar la prima más alta recibe el derecho de retención. Los compradores a menudo entran en una guerra de ofertas por una propiedad determinada, lo que reduce la tasa de rendimiento que obtiene el comprador ganador.

Según Westover, la tasa nacional de ejecución hipotecaria de propiedades con gravámenes fiscales es de solo alrededor del 4%. Pero dice que los compradores deben ser conscientes del costo de las reparaciones, junto con cualquier otra información desconocida que puedan tener que pagar si asumen la propiedad de la propiedad. Quienes posean estas propiedades pueden tener que lidiar con tareas desagradables, como desalojar a los ocupantes actuales, lo que puede requerir una costosa asistencia de un administrador de propiedades o un abogado.

Cualquier persona interesada en comprar un gravamen fiscal debe comenzar por decidir qué tipo de propiedad le gustaría tener un gravamen, como terrenos residenciales o comerciales, o terrenos sin desarrollar versus propiedades con mejoras. Luego pueden contactar al tesorero de su ciudad o condado para averiguar cuándo, dónde y cómo se realizará la próxima subasta. La oficina del tesorero puede decirle al inversionista dónde obtener una lista de gravámenes de propiedad que están programados para ser subastados, así como las reglas sobre cómo se realizará la venta. Estas reglas describirán los requisitos de preinscripción, los métodos de pago aceptados y otros detalles pertinentes.

Los compradores también deben hacer su debida diligencia en las propiedades disponibles porque, en algunos casos, el valor actual de la propiedad puede ser menor que el monto del derecho de retención. El NTLA aconseja dividir el monto nominal del gravamen tributario moroso por el valor de mercado de la propiedad. Si la proporción es superior al 4%, los compradores potenciales deben mantenerse alejados de esa propiedad. Además, también podría haber otros gravámenes sobre la propiedad que evitarán que el oferente tome posesión de ella.

A cada pieza de bienes raíces en un condado determinado con un gravamen fiscal se le asigna un número dentro de su parcela respectiva. Los compradores pueden buscar estos gravámenes por número para obtener información sobre ellos del condado, que a menudo se puede hacer en línea. Para cada número, el condado tiene la dirección de la propiedad, el nombre del propietario, el valor tasado de la propiedad, la descripción legal y un desglose de la condición de la propiedad, y cualquier estructura ubicada en las instalaciones.

Cómo sacar provecho de un gravamen

Los inversores que compran gravámenes de impuestos sobre la propiedad generalmente deben pagar de inmediato el monto del gravamen en su totalidad al municipio emisor. En todos los estados, excepto en dos, el emisor del derecho de retención recauda el principal, los intereses y las sanciones, paga al titular del certificado de retención y luego recoge el certificado de retención si no está en el archivo. El dueño de la propiedad debe reembolsar al inversionista el monto total del derecho de retención más los intereses, que pueden oscilar entre el 5% y el 36% (la tasa varía de un estado a otro), pero generalmente está entre 10% y 12%. Si el inversionista pagó una prima por el derecho de retención, esto puede agregarse a la cantidad que se paga en algunos casos.

El cronograma de reembolso generalmente dura entre seis meses y tres años. En la mayoría de los casos, el propietario puede pagar el gravamen en su totalidad. Si el propietario no puede pagar el gravamen antes de la fecha límite, el inversionista tiene la autoridad para ejecutar la propiedad tal como lo hubiera hecho el municipio, aunque esto ocurre muy raramente.

Desventajas de invertir en gravámenes fiscales a la propiedad

Aunque los gravámenes al impuesto a la propiedad pueden generar tasas de interés sustanciales, los inversores deben hacer su tarea antes de meterse en este campo. Los gravámenes fiscales son generalmente inapropiados para inversores novatos o aquellos con poca experiencia o conocimiento de bienes raíces.

Los inversores también deben estar familiarizados con la propiedad real sobre la cual se ha colocado el derecho de retención para garantizar que puedan cobrar el dinero al propietario. Una propiedad en ruinas ubicada en el corazón de un barrio marginal probablemente no sea una buena compra, independientemente de la tasa de interés prometida, porque el propietario puede ser completamente incapaz o no estar dispuesto a pagar el impuesto adeudado. Las propiedades con cualquier tipo de daño ambiental, como los químicos o materiales peligrosos que se depositaron allí, también son generalmente indeseables.

Los propietarios de gravámenes necesitan saber cuáles son sus responsabilidades después de recibir sus certificados. Por lo general, deben notificar al dueño de la propiedad por escrito sobre su compra dentro de un período de tiempo establecido, luego deben enviarles una segunda carta de notificación cerca del final del período de canje si el pago no se ha realizado en su totalidad en ese momento.

Los gravámenes fiscales tampoco son instrumentos eternos. Muchos tienen una fecha de vencimiento después del final del período de canje. Una vez que el derecho de retención caduca, el titular del derecho de retención no puede cobrar ningún saldo impago. Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, el titular del derecho de retención puede descubrir otros gravámenes sobre la propiedad, lo que puede hacer que sea imposible obtener el título.

Muchas instituciones comerciales, como bancos y fondos de cobertura, se han interesado en gravámenes inmobiliarios. Han podido superar la competencia y reducir los rendimientos. Esto ha dificultado que los inversores individuales encuentren gravámenes rentables, y algunos han renunciado como resultado. Sin embargo, ahora también hay algunos fondos disponibles que invierten en gravámenes, y esta puede ser una buena manera para que un inversionista novato entre en este ámbito con un menor grado de riesgo.

La línea de fondo

Los gravámenes fiscales a la propiedad pueden ser una alternativa de inversión viable para inversores experimentados que estén familiarizados con el mercado inmobiliario. Aquellos que saben lo que están haciendo y se toman el tiempo para investigar las propiedades sobre las que compran gravámenes pueden generar ganancias sustanciales con el tiempo. Sin embargo, los riesgos potenciales hacen que este escenario sea inapropiado para inversores poco sofisticados.

Westover llama a los gravámenes de impuestos a la propiedad "buenas oportunidades para aquellos que son educados, sabios y conocedores, y una inversión terrible para aquellos que no hacen la debida diligencia adecuada. Si compra tierras pantanosas en Florida o tierras desérticas en Arizona que no tienen valor, posibilidades es que el propietario no canjeará [pagándole sus impuestos con intereses] y la tierra que obtenga no tendrá valor ". Para obtener más información sobre gravámenes de impuestos sobre la propiedad, consulte a su agente de bienes raíces o asesor financiero.