Estrategias de amortización de hipotecas

Para muchas personas, comprar una casa es la inversión financiera individual más grande que harán. Debido al alto precio, la mayoría de las personas generalmente necesitan una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período. El período de amortización se refiere al período de tiempo, en años, que un prestatario elige pagar una hipoteca.

Si bien el tipo más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, los compradores tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. El período de amortización afecta no solo cuánto tiempo tomará pagar el préstamo, sino cuánto interés se pagará durante la vida de la hipoteca. Los períodos de amortización más largos generalmente implican pagos mensuales más pequeños y costos de intereses totales más altos durante la vida del préstamo. Los períodos de amortización más cortos, por otro lado, generalmente implican pagos mensuales más grandes y costos de intereses totales más bajos. Es una buena idea para cualquier persona en el mercado de una hipoteca considerar las diversas opciones de amortización para encontrar una que ofrezca la mejor opción en cuanto a capacidad de administración y ahorro potencial. Aquí, echamos un vistazo a las diferentes estrategias de amortización de hipotecas para los compradores de viviendas de hoy.

Para llevar clave

• Elegir el período durante el cual debe pagar su hipoteca es una compensación entre pagos mensuales más bajos versus un costo general más bajo.
• El vencimiento de un préstamo hipotecario sigue un cronograma de amortización que mantiene los pagos mensuales iguales mientras modifica la cantidad relativa de capital vs. interés en cada pago.
• Cuanto más largo sea el cronograma de amortización (por ejemplo, 30 años), más asequibles serán los pagos mensuales, pero al mismo tiempo, más intereses pagarán al prestamista durante la vigencia del préstamo.

Horarios de amortización

La cantidad exacta de capital e intereses que conforman cada pago se muestra en la hipoteca calendario de amortización (o tabla de amortización). Al principio, más de cada pago mensual se destina a intereses. El interés de una hipoteca es deducible de impuestos. Si se encuentra en una categoría impositiva alta, esta deducción será de más valor que para aquellos con tasas impositivas más bajas. Con cada pago posterior, más y más del pago va al principal, y menos al interés, hasta que la hipoteca se pague en su totalidad y el prestamista presente una Satisfacción de la hipoteca ante la oficina del condado o la oficina de registro de tierras.

Los períodos de amortización más largos reducen el pago mensual

Los préstamos con períodos de amortización más largos tienen pagos mensuales más pequeños porque tiene más tiempo para pagar el préstamo. Esta es una buena estrategia si desea pagos que sean más manejables. La siguiente figura muestra un ejemplo abreviado de un cronograma de amortización para un préstamo a tasa fija de $ 200, 000 a 30 años al 4.5%:

Figura 1 El pago de la hipoteca para esta hipoteca de tasa fija del 4.5% a 30 años es siempre la misma cada mes ($ 1, 013.37). Sin embargo, los montos que se destinan al capital e intereses cambian cada mes. Aquí se muestran los primeros tres meses del calendario de amortización y luego los pagos a 180, 240, 300 y 360 meses.

Resumen para el préstamo de tasa fija del 4.5% a 30 años:

• Monto de la hipoteca = $ 200, 000
• Pago mensual = $ 1, 013.37
• Monto de interés = $ 164, 813.42
• Costo total = $ 364, 813.20

Los períodos de amortización más cortos le ahorran dinero

Si elige un período de amortización más corto, por ejemplo, 15 años, tendrá pagos mensuales más altos, pero también ahorrará considerablemente en intereses durante la vigencia del préstamo, y será dueño de su casa antes. Además, las tasas de interés en préstamos más cortos son típicamente más bajas que las de plazos más largos. Esta es una buena estrategia si puede cumplir con los pagos mensuales más altos sin dificultades excesivas. Recuerde, aunque el período de amortización es más corto, aún implica hacer 180 pagos secuenciales. Es importante considerar si puede o no mantener ese nivel de pago.

La Figura 2 muestra cómo se ve el cronograma de amortización para el mismo préstamo de $ 200, 000 4.5%, pero con una amortización de 15 años (nuevamente, una versión abreviada por simplicidad):

Figura 2 El mismo préstamo de $ 200, 000 4.5%, pero con una amortización de 15 años. Se muestran los primeros tres meses del cronograma de amortización, junto con los pagos a 60, 120 y 180 meses.

Resumen del préstamo a 15 años con tasa fija del 4.5%:

• Monto de la hipoteca = $ 200, 000
• Pago mensual = $ 1, 529.99
• Monto de interés = $ 75, 397.58
• Costo total = $ 275, 398.20

Como podemos ver en los dos ejemplos, la amortización más larga a 30 años da como resultado un pago más asequible de $ 1, 013.37, en comparación con $ 1, 529.99 para el préstamo a 15 años, una diferencia de $ 516.62 cada mes. Eso puede marcar una gran diferencia para las familias con un presupuesto ajustado o que simplemente quieren limitar los gastos mensuales. Los dos escenarios también ilustran que la amortización de 15 años ahorra $ 89, 416 en costos de intereses. Si un prestatario puede pagar cómodamente los pagos mensuales más altos, se pueden hacer ahorros considerables con un período de amortización más corto.

Opciones de pago acelerado

Incluso con una hipoteca de amortización más larga, es posible ahorrar dinero en intereses y pagar el préstamo más rápido mediante una amortización acelerada. Esta estrategia implica agregar pagos adicionales a su factura mensual de la hipoteca, lo que podría ahorrarle decenas de miles de dólares y permitirle estar libre de deudas (al menos en términos de la hipoteca) años antes. Tome la hipoteca de $ 200, 000 a 30 años del ejemplo anterior. Si se aplicara un pago adicional de $ 100 al capital cada mes, el préstamo se pagaría en su totalidad en 25 años en lugar de 30, y el prestatario obtendría un ahorro de $ 31, 745 en pagos de intereses. Lleve eso a $ 150 adicionales cada mes, y el préstamo quedaría satisfecho en 23 años con un ahorro de $ 43, 204.16. Incluso un solo pago adicional realizado cada año puede reducir la cantidad de interés y acortar la amortización, siempre que el pago se dirija al principal y no al interés (asegúrese de que su prestamista procese el pago de esta manera). Naturalmente, no debe renunciar a las necesidades o sacar dinero de inversiones rentables para realizar pagos adicionales. Pero recortar gastos innecesarios y destinar ese dinero a pagos adicionales puede tener un buen sentido financiero. Y a diferencia de la hipoteca de 15 años, le brinda la flexibilidad de pagar menos algunos meses.

Consejo: Las calculadoras de amortización de hipotecas en línea pueden ayudarlo a decidir qué hipoteca es la adecuada para usted y calcular el impacto de hacer pagos adicionales de la hipoteca. Además, las calculadoras de hipotecas se pueden usar para determinar las mejores tasas de interés disponibles. Para comenzar, pruebe la calculadora a continuación.

Otras opciones

Las hipotecas de tasa ajustable pueden permitirle pagar incluso menos por mes que una hipoteca de tasa fija a 30 años y puede ajustar los pagos de otras maneras que podrían igualar un aumento esperado en el ingreso personal. Sin embargo, los pagos mensuales de estos pueden aumentar, con qué frecuencia depende de los indicadores económicos y de cómo se redacte el contrato, y con el interés hipotecario aún en mínimos históricos, probablemente sean una apuesta imprudente para la mayoría de los propietarios. Del mismo modo, las hipotecas globales con intereses y otros tipos de hipotecas a menudo tienen pagos bajos, pero le dejarán un gran saldo al final del plazo del préstamo, también una apuesta arriesgada.

La línea de fondo

Decidir qué hipoteca puede pagar no debe dejarse exclusivamente en manos del prestamista: incluso en el clima actual de préstamos con sus estándares más estrictos, es posible que se le apruebe un préstamo más grande de lo que realmente necesita. Si le gusta la idea de un período de amortización más corto para poder pagar menos intereses y ser dueño de su casa antes, pero no puede pagar los pagos más altos, considere buscar una casa en un rango de precios más bajo. Con una hipoteca más pequeña, es posible que pueda cambiar los pagos más altos que vienen con un período de amortización más corto.

Debido a que muchos factores pueden afectar qué hipoteca es mejor para usted, es importante evaluar su situación. Si está considerando una hipoteca enorme y se encuentra en un tramo impositivo alto, por ejemplo, su deducción hipotecaria probablemente será más favorable que si tiene una hipoteca pequeña y está en un tramo impositivo más bajo. O, si está obteniendo buenos retornos de sus inversiones, puede que no tenga sentido financiero reducir la construcción de su cartera para hacer pagos hipotecarios más altos. Lo que siempre tiene buen sentido financiero es evaluar sus necesidades y circunstancias, y tomarse el tiempo para determinar la mejor estrategia de amortización hipotecaria para usted.