Propiedades de alquiler: ¿Vaca en efectivo o pozo de dinero?

Aquellos que invierten en bienes raíces, como con cualquier activo, constantemente enfrentan decisiones de comprar, vender o mantener. Y esas decisiones dependen de evaluar la propiedad en cuestión. Valorar bienes inmuebles utilizando métodos de capitalización o flujo de caja descontados es similar a valorar acciones o bonos. La única diferencia es que los flujos de efectivo se derivan del arrendamiento de espacio en lugar de vender productos y servicios.

Las compañías de inversión inmobiliaria han desarrollado modelos de valoración sofisticados para ayudarlos en sus decisiones. Sin embargo, mediante el uso de herramientas de hoja de cálculo, un individuo puede producir una valoración adecuada en la mayoría de los bienes inmuebles que generan ingresos, incluidos los bienes inmuebles residenciales comprados para servir como propiedad de alquiler residencial.

Siga leyendo para descubrir cómo cualquier inversor puede crear una valoración lo suficientemente satisfactoria como para eliminar las posibles oportunidades de inversión.

Valoraciones individuales

Algunas personas sienten que no es necesario realizar una valoración si se ha completado una evaluación certificada. Sin embargo, la valoración de un inversor puede diferir de la de un tasador por varias razones.

El inversor puede tener opiniones diferentes sobre la capacidad de la propiedad para atraer inquilinos o las tasas de arrendamiento que los inquilinos están dispuestos a pagar. Como posible comprador o vendedor, el inversor puede sentir que la propiedad tiene más o menos riesgo que el tasador.

Los tasadores realizan evaluaciones de valor por separado. Incluyen el costo de reemplazar la propiedad, una comparación de transacciones recientes y comparables y un enfoque de ingresos. Algunos de estos métodos suelen retrasar el mercado, subestimar el valor durante las tendencias alcistas y sobrevalorar los activos en una tendencia bajista.

Encontrar oportunidades en el mercado inmobiliario implica encontrar propiedades que el mercado haya valorado incorrectamente. Esto a menudo significa administrar una propiedad a un nivel que supera las expectativas del mercado. Una valoración debe proporcionar una estimación del verdadero potencial de generación de ingresos de una propiedad.

Valoración Inmobiliaria

El enfoque de ingresos para evaluar bienes inmuebles es similar al proceso de valoración de acciones, bonos o cualquier otra inversión generadora de ingresos. La mayoría de los analistas utilizan el método de flujo de caja descontado (DCF) para determinar el valor presente neto (VPN) de un activo .

El VPN es el valor de la propiedad en dólares de hoy que logrará el rendimiento ajustado por riesgo del inversor. El VPN se determina descontando el flujo de efectivo periódico disponible para los propietarios por la tasa de rendimiento requerida (RROR) del inversor. Dado que el RROR es la tasa de rendimiento requerida por el inversor para los riesgos involucrados, el valor derivado es un valor ajustado al riesgo para ese inversor individual. Al comparar este valor con los precios del mercado, un inversor puede tomar una decisión de compra, retención o venta.

Los valores de las acciones se obtienen descontando los dividendos, los valores de los bonos descontando los pagos de cupones de intereses. Las propiedades se valoran descontando el flujo de caja neto o el efectivo disponible para los propietarios después de que todos los gastos se hayan deducido de los ingresos por arrendamiento. Valorar una propiedad implica estimar todos los ingresos por alquiler y luego deducir todos los gastos necesarios para ejecutar y mantener esos arrendamientos.

Desglose de arrendamientos

Todas las estimaciones de ingresos provienen directamente de los arrendamientos. Los arrendamientos son acuerdos contractuales entre inquilinos y un arrendador. Todos los alquileres y aumentos contractuales en el alquiler (escaladas) se detallarán en los arrendamientos, así como las opciones de espacio y concesiones de alquiler. Los propietarios también recuperan parte o la totalidad de los gastos de propiedad de los inquilinos. La forma en que se recaudan estos ingresos también se indica en el contrato de arrendamiento. Hay tres tipos principales de arrendamientos:

• Arrendamientos de servicio completo
• Arrendamientos netos
• Arrendamientos de triple red (NNN)

En los arrendamientos de servicio completo, los inquilinos no pagan nada además del alquiler. En los arrendamientos netos, los inquilinos generalmente pagan su parte del aumento de los gastos durante el período posterior a la mudanza a la propiedad. En los arrendamientos de triple red, el inquilino paga una parte proporcional de todos los gastos de propiedad.

Los siguientes son los tipos de gastos que deben tenerse en cuenta al preparar una valoración de ingresos:

• Costos de arrendamiento
• Costo de gestión
• Costos de capital

Los costos de arrendamiento se refieren a los gastos necesarios para atraer inquilinos y ejecutar arrendamientos. Los costos de administración se refieren a los gastos a nivel de propiedad, como servicios públicos, limpieza, impuestos, etc., así como a cualquier costo para administrar la propiedad. El ingreso menos los gastos operativos es igual al ingreso operativo neto (NOI). NOI es el flujo de efectivo derivado de las operaciones normales de la propiedad. El flujo de efectivo se deriva restando los costos de capital de NOI. Los costos de capital son cualquier desembolso de capital periódico para mantener la propiedad. Estos incluyen cualquier capital para comisiones de arrendamiento, mejoras para inquilinos o reservas de capital para futuras mejoras de propiedad.

Ejemplo de valoración

Una vez que se determinan los flujos de efectivo periódicos, pueden descontarse nuevamente para determinar el valor de la propiedad. La Figura 1 muestra un diseño de valoración simple que se puede ajustar para valorar la mayoría de las propiedades.

Figura 1

La valoración supone una propiedad que genera ingresos anuales de alquiler de $ 100, 000 en el primer año, que crece un 4% anual y un 3% después del año 10. Los gastos se estiman en un 40% de los ingresos. Las reservas de capital se modelan a $ 10, 000 por año. La tasa de descuento, o RROR, se establece en 13%. La tasa de capitalización para determinar el valor de reversión de la propiedad en el año 10 se estima en 10%. En terminología financiera, esta tasa de capitalización es igual a Kg, donde K es el RROR del inversor (tasa de rendimiento requerida) y es el crecimiento esperado de los ingresos. Kg también se conoce como el rendimiento del ingreso requerido por el inversor, o el monto del rendimiento total que proporciona el ingreso.

El valor de la propiedad en el año 10 se obtiene tomando el NOI estimado para el año 11 y dividiéndolo por la tasa de capitalización. Suponiendo que la tasa de rendimiento requerida por el inversor se mantenga en 13%, la capitalización sería igual a 10%, o Kg (13% - 3%). En la Figura 2, NOI en el año 11 es de $ 88, 812. Después de calcular los flujos de efectivo periódicos, la tasa de descuento (13%) los descuenta para obtener el VPN de $ 58, 333.

Figura 2 (en miles de dólares)

La Figura 2 proporciona un formato básico que puede usarse para valorar cualquier propiedad que genere ingresos o de alquiler. Los inversores que compran bienes inmuebles residenciales como propiedades de alquiler deben preparar valoraciones para determinar si las tarifas de alquiler que se cobran son lo suficientemente adecuadas como para respaldar el precio de compra de la propiedad. Aunque los tasadores a menudo utilizarán un flujo de efectivo de 10 años por defecto, los inversores deben producir flujos de efectivo que reflejen los supuestos en los que se supone que se compra la propiedad. Este formato, aunque simplificado, se puede ajustar para valorar cualquier propiedad, independientemente de la complejidad. Incluso los hoteles pueden ser valorados de esta manera. Solo piense en el alquiler de habitaciones por la noche como alquileres de un día.

Comprar, vender o retener

Al comprar una propiedad, si el valor tasado de un inversor es mayor que la oferta del vendedor o el valor de tasación, entonces la propiedad se puede comprar con una alta probabilidad de recibir el RROR. Por el contrario, al vender una propiedad, si el valor tasado es menor que la oferta de un comprador, la propiedad debe venderse. Además, si el valor tasado está en línea con el mercado y el RROR ofrece un rendimiento adecuado para el riesgo involucrado, el propietario puede decidir mantener la inversión hasta que haya un desequilibrio entre la valoración y el valor de mercado.

El valor puede definirse como la mayor cantidad que alguien estaría dispuesto a pagar por una propiedad. Al comprar un activo, el financiamiento no debe afectar el valor final de la propiedad porque cada comprador tiene diferentes opciones de financiamiento disponibles.

Sin embargo, este no es el caso para los inversores que ya poseen propiedades que han sido financiadas. Se debe considerar el financiamiento cuando se decide un momento apropiado para vender porque las estructuras de financiamiento, como las multas por pago anticipado, pueden robarle al inversionista los ingresos de su venta. Esto es importante en los casos en que los inversores han recibido condiciones de financiación favorables que ya no están disponibles en el mercado. La inversión existente con deuda puede proporcionar mejores retornos ajustados al riesgo que los que se pueden lograr al reinvertir las ganancias potenciales de las ventas. Ajuste el riesgo RROR para incluir el riesgo financiero adicional de la deuda hipotecaria.

La línea de fondo

Ya sea que compre o venda, es posible producir un modelo de valoración lo suficientemente preciso como para ayudar en el proceso de toma de decisiones. La matemática involucrada en la creación del modelo es relativamente sencilla y está al alcance de la mayoría de los inversores. Después de obtener un conocimiento rudimentario sobre los estándares del mercado local, las estructuras de arrendamiento y cómo funcionan los ingresos y los gastos en diferentes tipos de propiedades, uno debería poder pronosticar los flujos de efectivo futuros.