Los riesgos de los fondos del sector inmobiliario

Para muchos inversores orientados a valores, el sector inmobiliario ofrece una forma ideal de diversificar sus carteras generales (y, de hecho, el sector inmobiliario comprende una de las dos únicas clases de activos que han superado la inflación a largo plazo). Sin embargo, los propietarios de propiedades individuales enfrentan el mismo riesgo que los propietarios de acciones individuales: si el valor del activo disminuye, pueden perder mucho.

Afortunadamente, los inversores tienen un método alternativo para participar en el mercado inmobiliario a través de fondos del sector inmobiliario (ver Introducción a los fondos mutuos del sector ). Este artículo examina los riesgos y recompensas inherentes a los fondos inmobiliarios, así como algunos de los ganadores y perdedores en esta categoría.

Para llevar clave

• Los fondos inmobiliarios y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se utilizan para invertir en el sector de la vivienda o diversificar una cartera para incluir inversiones inmobiliarias.
• Un fondo inmobiliario es un tipo de fondo mutuo que se centra principalmente en invertir en valores ofrecidos por empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, como constructores, desarrolladores y propietarios.
• Un REIT es una corporación, fideicomiso o asociación que invierte directamente en bienes inmuebles o hipotecas que generan ingresos y se comercializa como una acción.

¿Qué es un fondo inmobiliario?

Un fondo inmobiliario es una cartera administrada profesionalmente de participaciones diversificadas. La mayoría de los fondos inmobiliarios invierten en propiedades de alquiler comerciales o corporativas, aunque ocasionalmente incursionan en inversiones residenciales. Este tipo de fondo puede invertir en propiedades directa o indirectamente a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Al igual que los fondos de acciones, los fondos inmobiliarios pueden invertir a nivel nacional, internacional o ambos.

Los fondos inmobiliarios permiten a los pequeños inversores participar en los beneficios de las empresas inmobiliarias comerciales a gran escala, como parques de oficinas corporativas y rascacielos. También proporcionan los beneficios habituales de los fondos mutuos, como la gestión profesional y la diversificación. Esta última característica es clave para estos fondos, ya que la mayoría de los inversores no tienen una base de activos suficiente para participar en bienes raíces comerciales en ningún sentido directo, a diferencia de las acciones, que pueden comprarse como acciones individuales a un costo mucho más razonable.

Rendimiento histórico de los fondos inmobiliarios

Los fondos inmobiliarios generalmente siguen la economía dominante en términos de rendimiento; Durante los períodos de inflación y crecimiento económico, los bienes raíces generalmente registrarán fuertes rendimientos, mientras que generalmente fracasan en los períodos de recesión. Desde finales de los 60 y principios de los 70, los fondos inmobiliarios han superado al mercado de valores en algunos períodos y en otros. El sector inmobiliario atraviesa períodos de expansión y contracción, al igual que todos los demás sectores de la economía.

Al igual que con todos los demás fondos del sector, los fondos inmobiliarios tienden a ser más volátiles que los fondos de crecimiento de base más amplia o los fondos de ingresos. En general, los inversores pueden esperar ser golpeados con fuerza en estos fondos cuando el mercado inmobiliario se derrumba, como sucedió en la crisis de alto riesgo de 2008 que desencadenó la Gran Recesión. Definitivamente se requiere una visión a largo plazo.

Fondos inmobiliarios: los pros y los contras

Aunque los fondos inmobiliarios generalmente están orientados al crecimiento o al ingreso, los inversores generalmente pueden esperar recibir ingresos por dividendos y ganancias de capital por la venta de propiedades apreciadas dentro de la cartera. Los fondos inmobiliarios pueden diferir las ganancias de capital mediante reglas especiales, y los fondos que invierten en REIT pueden beneficiarse de ciertas ventajas fiscales. Por esta razón, los inversores conscientes de los impuestos pueden quedar gratamente sorprendidos cuando reciben sus distribuciones anuales de ganancias de capital.

Si bien ofrecen más protección que las tenencias individuales, los fondos inmobiliarios enfrentan varios tipos de riesgos inherentes a este sector del mercado. El riesgo de liquidez, el riesgo de mercado y el riesgo de tasa de interés son solo algunos de los factores que pueden influir en la ganancia o pérdida que se transmite al inversor. La liquidez y el riesgo de mercado tenderán a tener un mayor efecto en los fondos que están más orientados al crecimiento, ya que la venta de propiedades apreciadas depende de la demanda del mercado. Por el contrario, el riesgo de tasa de interés afecta la cantidad de dividendos que pagan los fondos orientados a los ingresos.

La línea de fondo

El mercado inmobiliario ofrece oportunidades para los inversores de crecimiento e ingresos que buscan retornos a largo plazo fuera del mercado de valores. Los fondos del sector inmobiliario permiten al pequeño inversor participar en empresas a gran escala que normalmente estarían fuera de su alcance. Los inversores deben comprender los riesgos y recompensas específicos que presentan los fondos del sector inmobiliario, pero aquellos que están dispuestos a quedarse a largo plazo han cosechado históricamente rendimientos superiores e ingresos por dividendos competitivos con el tiempo.