Los 6 principales errores hipotecarios
Durante la crisis financiera de 2007-2009, la economía de los Estados Unidos se derrumbó debido a un problema con las ejecuciones hipotecarias. Los prestatarios de todo el país tuvieron problemas para pagar sus hipotecas. En ese momento, ocho de cada 10 prestatarios estaban tratando de refinanciar sus hipotecas. Incluso los propietarios de viviendas de alto nivel tenían problemas con las ejecuciones hipotecarias. ¿Por qué tantos ciudadanos tenían problemas con sus hipotecas?
Echemos un vistazo a los errores hipotecarios más grandes que cometen los propietarios.
1. Hipotecas de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable parecen el sueño de los propietarios. Una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa de interés baja durante los primeros dos a cinco años. Le permiten comprar una casa más grande de la que normalmente puede calificar y tienen pagos más bajos que puede pagar. Después de dos a cinco años, la tasa de interés se restablece a una tasa de mercado más alta. Eso no es problema porque los prestatarios pueden simplemente sacar el capital de sus hogares y refinanciar a una tasa más baja una vez que se restablece.
Bueno, no siempre funciona de esa manera. Cuando los precios de la vivienda caen, los prestatarios tienden a descubrir que no pueden refinanciar sus préstamos existentes. Esto hace que muchos prestatarios enfrenten pagos hipotecarios altos que son dos o tres veces sus pagos originales. El sueño de ser propietario de una casa se convierte rápidamente en una pesadilla.
2. Sin pago inicial
Durante la crisis de alto riesgo, muchas compañías ofrecían a los prestatarios préstamos sin pago inicial a los prestatarios. El propósito de un pago inicial es doble. Primero, aumenta la cantidad de capital que tiene en su hogar y reduce la cantidad de dinero que debe en una casa. En segundo lugar, un pago inicial asegura que tengas algo de máscara en el juego. Es mucho más probable que los prestatarios que depositen un pago inicial grande hagan todo lo posible para hacer sus pagos de la hipoteca, ya que no quieren perder su inversión. Muchos prestatarios que ponen poco o nada en sus hogares se encuentran al revés en su hipoteca y terminan simplemente alejándose. Deben más dinero del que vale la casa. Cuanto más debe un prestatario, es más probable que se vaya.
3. Préstamos para mentirosos
La frase "préstamos mentirosos" deja un mal sabor de boca. Los préstamos mentirosos fueron increíblemente populares durante el auge inmobiliario antes del colapso de las hipotecas de alto riesgo que comenzó en 2007. Los prestamistas hipotecarios se apresuraron a entregarlos, y los prestatarios se apresuraron a aceptarlos. Un préstamo mentiroso es un préstamo que requiere poca o ninguna documentación. Los préstamos mentirosos no requieren verificación. El préstamo se basa en los ingresos declarados del prestatario, los activos declarados y los gastos declarados.
Se llaman préstamos mentirosos porque los prestatarios tienden a mentir e inflar sus ingresos para poder comprar una casa más grande. ¡Algunas personas que recibieron un préstamo mentiroso ni siquiera tenían trabajo! El problema comienza una vez que el comprador ingresa a la casa. Dado que los pagos de la hipoteca deben pagarse con los ingresos reales y no con los ingresos declarados, el prestatario no puede hacer los pagos de la hipoteca de manera consistente. Se atrasan en los pagos y se encuentran en bancarrota y ejecución hipotecaria.
4. Hipotecas inversas
Si mira televisión, probablemente haya visto una hipoteca inversa anunciada como la solución a todos sus problemas de ingresos. ¿Son las hipotecas inversas el regalo del cielo que las personas afirman que son? Una hipoteca inversa es un préstamo disponible para personas mayores de 62 años que utiliza el capital de su hogar para proporcionarle un flujo de ingresos. El capital disponible se le paga en un flujo constante de pagos o en una suma global como una anualidad.
Hay muchos inconvenientes para obtener una hipoteca inversa. Hay altos costos iniciales. Los honorarios de origen, el seguro hipotecario, el seguro de título, los honorarios de tasación, los honorarios de abogados y los honorarios varios pueden consumir rápidamente su capital. El prestatario pierde la propiedad total de su hogar. Dado que todo el capital se habrá ido de su casa, el banco ahora es el propietario de la casa. La familia solo tiene derecho a cualquier patrimonio que quede después de que todo el efectivo del patrimonio del difunto se haya utilizado para pagar la hipoteca, las tarifas y los intereses. La familia tendrá que intentar llegar a un acuerdo con el banco y hacer los pagos de la hipoteca para mantener la casa familiar.
5. Amortización más larga
Es posible que haya pensado que 30 años fue el período de tiempo más largo que podría obtener de una hipoteca. ¿Sabía que algunas compañías hipotecarias están ofreciendo préstamos que tienen una duración de 40 años? Las hipotecas de treinta y cinco años están aumentando lentamente en popularidad. Permiten a las personas comprar una casa más grande por pagos mucho más bajos. Una hipoteca de 40 años puede tener sentido para un joven de 20 años que planea quedarse en su hogar durante los próximos 20 años, pero no tiene sentido para muchas personas. La tasa de interés de una hipoteca a 40 años será ligeramente superior a la de 30 años. Esto equivale a un interés mucho mayor durante un período de 40 años, porque los bancos no van a dar a los prestatarios diez años adicionales para pagar su hipoteca sin compensarla.
Los prestatarios también tendrán menos capital en sus hogares. La mayor parte de los pagos durante los primeros 10 a 20 años pagarán principalmente intereses, lo que hace casi imposible que el prestatario se mueva. Además, ¿realmente quieres hacer pagos de hipoteca en tus 70?
6. Productos hipotecarios exóticos
Algunos propietarios simplemente no entendían en lo que se estaban metiendo. Los prestamistas idearon todo tipo de productos exóticos que hicieron realidad el sueño de ser propietario de una vivienda. Productos como préstamos de interés solamente que pueden reducir los pagos en un 20-30%. Estos préstamos permiten a los prestatarios vivir en una casa durante unos años y solo hacen pagos de intereses. Asigne un nombre a sus préstamos de pago y permita que los prestatarios decidan exactamente cuánto quieren pagar en su hipoteca cada mes.
El problema es que un gran pago del principal se vencerá después de un cierto período. Todos estos productos se conocen como productos de amortización negativa. En lugar de acumular capital, los prestatarios están construyendo capital negativo. Están aumentando la cantidad que deben cada mes hasta que su deuda se derrumba como un montón de ladrillos. Los productos hipotecarios exóticos han llevado a muchos prestatarios a quedar bajo el agua en sus préstamos.
La línea de fondo
Como puede ver claramente, el camino hacia la propiedad de la vivienda está plagado de muchas trampas. Si puede evitar las trampas en las que cayeron muchos prestatarios, puede evitar la ruina financiera.