Escritura de confianza
Una escritura de fideicomiso, también conocida como escritura de fideicomiso, es un documento que a veces se usa en transacciones de bienes raíces en los Estados Unidos. Es un documento que entra en juego cuando una de las partes ha tomado un préstamo de otra para comprar una propiedad. La escritura de fideicomiso representa un acuerdo entre el prestatario y el prestamista para que la propiedad sea mantenida en fideicomiso por un tercero neutral e independiente hasta que se cancele el préstamo.
Aunque las escrituras de fideicomiso son menos comunes de lo que alguna vez fueron, unos 20 estados aún exigen el uso de una, en lugar de una hipoteca, cuando el financiamiento está involucrado en la compra de bienes inmuebles.
Las acciones de fideicomiso se usan comúnmente en Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina del Norte, Tennessee, Texas, Virginia y Virginia Occidental. Algunos estados, como Kentucky, Maryland y Dakota del Sur, permiten el uso de títulos de crédito e hipotecas.
Cómo funciona una escritura de fideicomiso
En una transacción de bienes raíces, por ejemplo, la compra de una casa, un prestamista le da dinero al prestatario a cambio de uno o más pagarés vinculados a una escritura de fideicomiso. Esta escritura transfiere el título legal de los bienes inmuebles a un administrador imparcial, generalmente una compañía de títulos, una compañía de depósito o un banco, que lo mantiene como garantía de los pagarés, garantía del préstamo. El título equitativo —el derecho a obtener la propiedad total— permanece con el prestatario, al igual que el uso completo y la responsabilidad de la propiedad.
Este estado de cosas continúa durante todo el período de reembolso del préstamo. El administrador tiene el título legal hasta que el prestatario pague la deuda en su totalidad, momento en el cual el título de la propiedad se convierte en el prestatario. Si el prestatario no cumple con el préstamo, el administrador toma el control total de la propiedad.
Para llevar clave
- En las transacciones inmobiliarias financiadas, los títulos de fideicomiso transfieren el título legal de una propiedad a un tercero, como un banco, un depósito en garantía o una compañía de títulos, para retener hasta que el prestatario devuelva su deuda al prestamista.
- Las escrituras de fideicomiso se utilizan en lugar de hipotecas en varios estados.
- Invertir en títulos de fideicomiso puede proporcionar un flujo de ingresos de alto rendimiento.
Escritura de fideicomiso vs. hipoteca
Las escrituras de fideicomiso y las hipotecas se utilizan tanto en préstamos bancarios como privados para crear gravámenes sobre bienes inmuebles, y ambos se registran típicamente como deuda en el condado donde se encuentra la propiedad.
Sin embargo, una hipoteca involucra a dos partes: un prestatario (o acreedor hipotecario) y un prestamista (o acreedor hipotecario). En contraste, una escritura de fideicomiso involucra a tres partes: un prestatario (o fiduciario), un prestamista (o beneficiario) y el administrador. El síndico tiene el título del derecho de retención para el beneficio del prestamista; En caso de incumplimiento del prestatario, iniciará y completará el proceso de ejecución hipotecaria a solicitud del prestamista.
Contrariamente al uso popular, una hipoteca no es técnicamente un préstamo para comprar una propiedad; Es un acuerdo que promete la propiedad como garantía para el préstamo.
Ejecuciones hipotecarias y escrituras de fideicomiso
Las hipotecas y los títulos de fideicomiso tienen diferentes procesos de ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria judicial es un proceso supervisado por el tribunal que se aplica cuando el prestamista presenta una demanda contra el prestatario por incumplimiento de una hipoteca. El proceso lleva mucho tiempo y es costoso. Además, si la subasta de propiedades embargadas no genera suficiente dinero para pagar el pagaré, el prestamista puede presentar un fallo de deficiencia contra el prestatario, demandando el saldo. Sin embargo, incluso después de que se venda la propiedad, el prestatario tiene el derecho de redención: puede reembolsar al prestamista dentro de un período de tiempo establecido y adquirir el título de propiedad.
En contraste, una escritura de fideicomiso le permite al prestamista comenzar una ejecución hipotecaria no judicial más rápida y menos costosa, evitando el sistema judicial y adhiriéndose a los procedimientos descritos en la escritura de fideicomiso y la ley estatal. Si el prestatario no actualiza el préstamo, la propiedad se subasta a través de la venta de un administrador. El título se transfiere del administrador al nuevo propietario a través de la escritura del administrador después de la venta. Cuando no hay licitantes en la venta del administrador, la propiedad revierte al prestamista a través de la escritura del administrador. Una vez que se vende la propiedad, el prestatario no tiene derecho de reembolso.
Además, un administrador tiene la responsabilidad de pagar los beneficios de la venta al prestatario y al prestamista después de que se finalice la venta. El administrador le pagará al prestamista el monto restante de la deuda y le pagará al prestatario todo lo que supere ese monto, lo que le permitirá al prestamista comprar la propiedad.
Pros y contras de invertir en títulos de fideicomiso
Los inversores que buscan rendimientos jugosos a veces recurren al sector inmobiliario, en particular, los títulos de fideicomiso.
En la inversión de escritura de fideicomiso, el inversionista presta dinero a un desarrollador que trabaja en un proyecto inmobiliario. El nombre del inversor va en la escritura de fideicomiso, como prestamista. El inversor cobra intereses sobre su préstamo; cuando finaliza el proyecto, se le devuelve su director por completo. Un corredor de valores de confianza generalmente facilita el trato.
Pros
Flujo de ingresos de alto rendimiento
Diversificación de portafolios
Contras
Iliquidez
Sin apreciación de capital
¿Qué tipo de desarrollador entra en este acuerdo? Los bancos a menudo son reacios a prestar a ciertos tipos de desarrollos, como proyectos comerciales de tamaño medio, demasiado pequeños para los grandes prestamistas, demasiado grandes para los pequeños, o desarrolladores con malos antecedentes o demasiados préstamos. Los prestamistas cautelosos también pueden moverse demasiado lentamente para los desarrolladores en un plazo ajustado para comenzar o completar un proyecto.
Por lo tanto, estos desarrolladores a menudo tienen problemas. Por estas razones, los inversores de títulos de crédito a menudo pueden esperar altas tasas de interés sobre su dinero. Pueden cosechar los beneficios de diversificarse en una clase de activo diferente, sin tener que ser expertos en construcción o administración de bienes raíces: esta es una inversión pasiva.
La inversión en títulos de crédito tiene ciertos riesgos y desventajas. A diferencia de las acciones, las inversiones inmobiliarias no son líquidas, lo que significa que los inversores no pueden recuperar su dinero a pedido. Además, los inversores pueden esperar solo el interés que genera el préstamo, y es improbable una apreciación de capital adicional. Las partes invertidas pueden explotar cualquier discrepancia legal en la escritura de fideicomiso, causando costosos enredos legales que pueden poner en peligro la inversión. El inversor típico con poca experiencia puede tener dificultades, ya que se requiere un cierto conjunto de experiencia para encontrar desarrolladores, proyectos y corredores creíbles y confiables.
Ejemplo del mundo real de una escritura de fideicomiso
Por ejemplo, un breve documento de escritura de fideicomiso utilizado en el condado de Austin, Texas, cubre los requisitos para la mayoría de los prestamistas. El formulario comienza con una definición de términos y espacios para que el prestatario, el prestamista y el administrador rellenen sus nombres. El monto prestado y la dirección de la propiedad también deben completarse.
Después de esta sección, el documento continúa para especificar la transferencia de derechos sobre la propiedad y los convenios uniformes que incluyen:
- Detalles sobre el pago del capital e intereses
- Fondos de fideicomiso
- Gravámenes
- Seguro de propiedad y mantenimiento de estructuras.
- Estructura de ocupación: estipulando que el prestatario debe tomar residencia dentro de los 60 días
El formulario también incluye convenios no uniformes, que especifican incumplimiento o incumplimiento de cualquiera de los términos del acuerdo. También hay una especificación de que el préstamo con el que trata el documento no es un préstamo con garantía hipotecaria, es decir, algo del que el prestatario recibirá efectivo, el préstamo es para comprar la propiedad.
La Escritura de fideicomiso termina con un espacio para la firma del prestatario, que deben hacer en presencia de un notario y dos testigos, que también firman.