Comprensión de los costos de cierre de la hipoteca

Obtener una hipoteca no es gratis. Antes de obtener esas llaves de la casa, irá a la mesa de cierre para firmar los documentos de préstamo y la documentación que transfiere la propiedad de la vivienda del vendedor a usted. Durante la compra de su casa, terceros, así como su prestamista, han prestado servicios. Los costos de cierre son tarifas que estos profesionales cobran por estos servicios para finalizar la transacción de bienes raíces y su préstamo hipotecario.

¿Cuánto cuestan los costos de cierre?

Los costos de cierre suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda. Por lo tanto, si compra una casa de $ 200, 000, sus costos de cierre pueden variar de $ 4, 000 a $ 10, 000. Las tarifas de cierre varían según su estado, tipo de préstamo y prestamista hipotecario, por lo que es importante prestar mucha atención a estas tarifas.

Los compradores de viviendas en los EE. UU. Pagan, en promedio, $ 4, 876 por costos de cierre, según una nueva encuesta de ClosingCorp, una firma de datos de costos de cierre de bienes raíces. La encuesta encontró los costos de cierre promedio más altos en partes del noreste, incluido el Distrito de Columbia ($ 12, 573), Nueva York ($ 9, 341), Delaware ($ 8, 663), Maryland ($ 7, 211) y Vermont ($ 6, 839). Los estados con los costos de cierre promedio más bajos incluyeron Missouri ($ 2, 905), Indiana ($ 2, 934), Dakota del Sur ($ 2, 996), Iowa ($ 3, 138) y Carolina del Norte ($ 3, 206).

La ley requiere que un prestamista le proporcione un estimado del préstamo dentro de los tres días hábiles después de recibir su solicitud de hipoteca. Este documento clave describe los costos de cierre estimados y otros detalles del préstamo. Si bien estas cifras pueden fluctuar al cierre del día, no debería haber grandes sorpresas. Tres días hábiles antes de su cierre, un prestamista debe proporcionarle un formulario de divulgación de cierre. Verá una columna que muestra los costos de cierre estimados originales y los costos de cierre finales, junto con otra columna que indica la diferencia si los costos aumentaron. Si ve nuevas tarifas que no estaban en la estimación original del préstamo o nota que sus costos de cierre son significativamente más altos, busque inmediatamente una aclaración con su prestamista y / o agente de bienes raíces.

¿Por qué son necesarios los costos de cierre?

Ya está pagando un anticipo, sin mencionar un depósito de dinero serio para mostrar buena fe y un considerable pago de hipoteca en el futuro previsible. ¿Por qué también tiene que pagar los costos de cierre?

Una transacción de bienes raíces es un proceso algo complejo con muchos jugadores involucrados y numerosas partes móviles. Algunos estados (y algunos productos de préstamos) requieren ciertas inspecciones más allá de la inspección básica que usted paga directamente al inspector de viviendas de su elección. Luego están los impuestos a la propiedad y a la transferencia, así como la cobertura del seguro y varias tarifas adicionales, que se abordan a continuación.

Tipos de tarifas con costos de cierre

Todos los costos de cierre se detallarán en la estimación de su préstamo y la divulgación de cierre. Estas son las tarifas estándar que puede esperar ver:

Tasa de solicitud

• Una tarifa cobrada por el prestamista para procesar su solicitud de hipoteca. Pídale detalles al prestamista antes de solicitar una hipoteca.

Honorario del abogado

• Una tarifa cobrada por un abogado de bienes raíces para preparar y revisar acuerdos y contratos de compra de vivienda. No todos los estados requieren un abogado para manejar una transacción de bienes raíces.

Tarifa de cierre

• También conocido como "tarifa de depósito en garantía", se paga a la parte que maneja el cierre: la compañía de títulos, la compañía de depósito o un abogado, según la ley estatal.

Costo de envío

• Si firma documentos en papel, esta tarifa ayuda a acelerar su transporte. Si el cierre se realiza digitalmente, es posible que no pague esta tarifa.

Tarifa de informe de crédito

• Un cargo ($ 15 a $ 30) de un prestamista para obtener sus informes de crédito de las tres oficinas principales de informes. Es posible que algunos prestamistas no cobren esta tarifa porque obtienen un descuento de las agencias de informes.

Depósito de garantía

• Algunos prestamistas requieren que deposite dos meses de impuestos sobre la propiedad y pagos del seguro hipotecario al cierre.

Prima de seguro hipotecario de la FHA

• Los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario por adelantado (UPMIP) del 1.75% del monto del préstamo base que se pagará al cierre (o se puede incluir en su hipoteca). También hay un pago anual de MIP que se paga mensualmente que puede variar de 0, 45% a 0, 85%, dependiendo del plazo de su préstamo y el monto base.

Determinación de inundaciones y tarifa de monitoreo

• Una tarifa cobrada a un inspector de inundaciones certificado para determinar si la propiedad está en una zona de inundación, lo que requiere un seguro contra inundaciones (aparte de la póliza de seguro de su propietario). Parte de la tarifa incluye observación continua para monitorear los cambios en el estado de inundación de la propiedad.

Tarifa de transferencia de la asociación de propietarios

• Si compra un condominio, una casa o una propiedad en un desarrollo planificado, debe unirse a la asociación de propietarios de esa comunidad. Esta es la tarifa de transferencia que cubre los costos de cambio de propiedad, como documentos. Si el vendedor o el comprador paga la tarifa puede o no estar en el contrato; Debes consultar con anticipación. El vendedor debe proporcionar documentación que muestre los montos de las cuotas de HOA y una copia de los estados financieros, avisos y actas de HOA. Solicite ver estos documentos, así como los estatutos, convenios, condiciones y restricciones (o CC & R) y las reglas de la Asociación de Propietarios antes de comprar la propiedad para asegurarse de que esté en buen estado financiero y que sea un lugar donde desee vivir.

Seguro para propietarios de casas

• Un prestamista generalmente requiere el pago anticipado de la prima de seguro del primer año al cierre.

Seguro de título del prestamista

• Una tarifa inicial por única vez pagada a la compañía de títulos que protege a un prestamista si surge una disputa de propiedad o un derecho de retención que no encontró en la búsqueda de títulos.

Inspección de pintura a base de plomo

• Una tarifa pagada a un inspector certificado para determinar si la propiedad tiene pintura peligrosa a base de plomo.

Puntos

• Los puntos (o "puntos de descuento") se refieren a un pago por adelantado opcional al prestamista para reducir la tasa de interés de su préstamo y, por lo tanto, reducir su pago mensual. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo. En un entorno de baja tasa, esto podría no ahorrarle mucho dinero.

Seguro de título del propietario

• Esta política lo protege en caso de que alguien cuestione su propiedad de la casa. Por lo general, es opcional, pero altamente recomendado por expertos legales.

Tarifa de originación

• Este cargo cubre los costos administrativos del prestamista para procesar su tarifa y generalmente es el 1% del monto del préstamo. Algunos prestamistas no cobran tarifas de originación, pero generalmente cobran una tasa de interés más alta para cubrir los costos.

Inspección de plagas

• Una tarifa que cubre el costo de una inspección profesional de plagas para termitas, podredumbre seca u otros daños relacionados con plagas. Algunos estados y algunos préstamos asegurados por el gobierno requieren la inspección.

Cargos de intereses diarios prepagos

• Un pago para cubrir cualquier interés sobre su hipoteca que se acumulará desde la fecha de cierre hasta la fecha de su primer pago de hipoteca.

Seguro hipotecario privado (PMI)

• Si su pago inicial es inferior al 20%, su prestamista podría requerir PMI. Es posible que deba realizar el pago PMI del primer mes al cierre.

Tasa de tasación de propiedad

• Una tarifa requerida pagada a una compañía profesional de tasación de propiedades para evaluar el valor justo de mercado de la vivienda utilizado para determinar su relación préstamo-valor (LTV).

Impuesto a la propiedad

• Al cierre, espere pagar los impuestos a la propiedad que vencen dentro de los 60 días de la compra de la vivienda.

Tarifa de bloqueo de tarifa

• Una tarifa que cobra el prestamista por garantizarle una cierta tasa de interés por un período limitado de tiempo, generalmente desde el momento en que recibe una aprobación previa hasta el cierre.
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Tarifa de grabación

• Una tarifa cobrada por su oficina de registro local, generalmente de la ciudad o el condado, para el registro de registros públicos de tierras.

Cuota de encuesta

• Una tarifa cobrada por una compañía de topografía para verificar las líneas de propiedad y cercas compartidas para confirmar los límites de una propiedad.

Monitoreo de impuestos y honorarios de investigación del estado fiscal

• Una tarifa de terceros para controlar sus pagos de impuestos a la propiedad y notificar a su prestamista sobre cualquier problema con sus pagos de impuestos a la propiedad, como pagos atrasados ​​o fallidos.

Cargo de búsqueda de título

• Una tarifa cobrada por la compañía de títulos para analizar los registros de propiedad pública por cualquier discrepancia de propiedad. La compañía de títulos busca registros de escrituras y se asegura de que no existan disputas de propiedad pendientes o gravámenes sobre la propiedad.

Impuesto de transferencia

• Un impuesto recaudado para transferir el título del vendedor al comprador.

Tarifa de suscripción

• Una tarifa cobrada por el prestamista por suscribir su préstamo. La suscripción es el proceso de investigación para verificar su información financiera, ingresos, empleo y crédito para la aprobación final del préstamo.

Tarifa de financiación de VA

• Si usted es un prestatario de VA, esta tarifa, que se cobra como un porcentaje del monto del préstamo, ayuda a compensar los costos del programa de préstamos para los contribuyentes estadounidenses. El monto de la tarifa de financiamiento depende de la clasificación de su servicio militar y el monto del préstamo; la tarifa puede pagarse al cierre o transferirse a su hipoteca. Algunos miembros militares están exentos de pagar la tarifa.

Otra gran tarifa: comisiones inmobiliarias. Sin embargo, los compradores no pagan esta tarifa; los vendedores lo hacen. Por lo general, la comisión es del 5% al ​​6% del precio de compra de la vivienda, y se divide de manera equitativa entre el agente del vendedor y el agente del comprador.

Cómo reducir los costos de cierre

Puede parecer que no puede pagar todas estas tarifas además del pago inicial, los gastos de mudanza y las reparaciones de su nuevo hogar. Sin embargo, hay formas de negociar estas tarifas.

1. Comprando por ahí. Esto se aplica a los prestamistas y los servicios de terceros, como las pólizas de seguros de propietarios y las compañías de títulos. Muchos compradores de vivienda no se dan cuenta de que pueden ahorrar un importante dinero en costos de cierre si comparan las tarifas de prestamista con prestamista. Además, no tiene que usar la compañía de títulos, el inspector de plagas o el agente de seguros de propietarios que sugiere su prestamista. Haga un poco de tarea y podría ahorrar algo de dinero en efectivo en esas tarifas.
2. Calendario de cierre a fin de mes. Una fecha de cierre cerca o al final del mes ayuda a reducir los cargos por intereses diarios prepagos. Un prestamista puede ejecutar este escenario para que usted descubra cuánto podría ahorrar.
3. Solicite ayuda al vendedor. Es posible que pueda lograr que un vendedor baje el precio de compra o cubra una parte (o la totalidad, si tiene suerte) de sus costos de cierre. Esto es más probable si el vendedor está motivado y la casa ha estado en el mercado durante mucho tiempo con pocas ofertas. Sin embargo, en muchos mercados de viviendas populares, las condiciones favorecen a los vendedores, por lo que puede obtener un rechazo o un "no" rotundo si solicita la ayuda de un vendedor. No hace daño preguntar.
4. Compare la estimación del préstamo y los formularios de divulgación de cierre. Cuando obtenga el cálculo inicial de su préstamo, revíselo con un peine de dientes finos. Si no está seguro de lo que implica una tarifa o por qué se le cobra, solicite al prestamista que lo aclare. Un prestamista que no puede explicar una tarifa o se retrasa cuando se le consulta debe ser una señal de alerta. Del mismo modo, si observa nuevas tarifas o ve aumentos notables en ciertas tarifas de cierre, pídale a su prestamista que lo guíe a través de los detalles. No es raro que los costos de cierre fluctúen desde la aprobación previa hasta el cierre, pero grandes saltos o adiciones sorprendentes podrían afectar su capacidad de cierre.
5. Negociar tarifas específicas de préstamos. Si sospecha que un prestamista está agregando tarifas innecesarias, conocidas como “tarifas basura” en su préstamo, hable. Pídale al prestamista que elimine o reduzca las tarifas si nota una duplicación. La comparación de compras puede ser su aliado para reducir los costos de cierre, así como para encontrar términos y tarifas competitivos. Tenga especial cuidado con las tarifas excesivas de procesamiento y documentación en las siguientes áreas:
   1. tasa de solicitud
   2. tasa de suscripción
   3. tarifa de bloqueo
   4. tasa de procesamiento del préstamo
   5. reembolso de corredor
6. Transfiera los costos de cierre a su hipoteca (como último recurso). En algunos casos, los prestamistas le ofrecerán pagar sus costos de cierre o transferirlos a su préstamo. Pero no estás fuera del gancho; los prestamistas tienden a cobrar tasas de interés más altas para pagarse por absorber sus tarifas de cierre, lo que significa que finalmente terminará pagando intereses sobre su préstamo y sobre los costos de cierre.

La línea de fondo

Los costos de cierre son inevitables cuando compra una casa. Si toma medidas proactivas para comparar precios y analiza de cerca la estimación de su préstamo con su divulgación de cierre, podría ahorrar mucho dinero en esas tarifas. Cuando comience a ahorrar para el pago inicial, también reserve suficiente dinero para los costos de cierre. Recuerde que algunas áreas del país tienen costos de cierre más altos que otras. Sobre todo, sé tu mejor defensor. Mientras busca, solicite a los prestamistas que describan las tarifas que cobran e intente negociarlos cuando sea posible.

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