¿Por qué aparecen las burbujas del mercado inmobiliario?

A diferencia del mercado de valores, donde la mayoría de las personas comprende y acepta el riesgo de que los precios caigan, la mayoría de las personas que compran una casa nunca piensan que el valor de su casa disminuirá.

El mercado de la vivienda generalmente no se ha visto afectado por las burbujas de precios como otros mercados de activos. Esto se debe a los grandes costos de transacción asociados con la compra de una casa, sin mencionar los costos de posesión y mantenimiento de una casa que desalientan el comportamiento especulativo. Sin embargo, los mercados inmobiliarios pasan por períodos de exuberancia irracional.

En este artículo, discutiremos qué causa las burbujas en el precio de la vivienda, los factores desencadenantes que causan el estallido de las burbujas de la vivienda y por qué los compradores de vivienda deben buscar promedios a largo plazo al tomar decisiones críticas de vivienda.

Para llevar clave

• Las burbujas inmobiliarias son eventos temporales que pueden durar años y se caracterizan por una alta demanda, baja oferta y precios inflados.
• Estas burbujas son causadas por una variedad de factores que incluyen la prosperidad económica, bajas tasas de interés, mejores ofertas de productos hipotecarios y crédito de fácil acceso.
• Las fuerzas que hacen explotar una burbuja inmobiliaria incluyen una recesión en la economía, un aumento en las tasas de interés, así como una caída en la demanda.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Antes de entrar en las causas de las burbujas de vivienda y lo que las hace explotar, es importante comprender la burbuja de la vivienda en sí. Generalmente comienzan con un salto en la demanda de viviendas, a pesar de una cantidad limitada de inventario disponible. La demanda aumenta aún más cuando los especuladores ingresan al mercado, lo que aumenta la burbuja. Con oferta limitada y tanta demanda, los precios se disparan naturalmente.

Las burbujas inmobiliarias tienen un impacto directo en la industria de bienes raíces, pero también en los propietarios y sus finanzas personales. El impacto que puede tener una burbuja en la economía (tasas de interés, estándares de préstamo y prácticas) puede obligar a las personas a encontrar formas de mantenerse al día con los pagos de su hipoteca cuando los tiempos se ponen difíciles. Algunos incluso pueden tener que cavar más profundo en sus bolsillos, usando ahorros y fondos de jubilación solo para mantener sus hogares.

Una burbuja inmobiliaria es un evento normalmente temporal. Aunque las burbujas en el mercado de valores ocurren con mucha más frecuencia, según el Fondo Monetario Internacional (FMI), las burbujas de vivienda pueden ser mucho más largas y pueden durar varios años.

Normalmente un evento temporal, una burbuja inmobiliaria puede durar varios años.

Causas de la burbuja del mercado inmobiliario

El precio de la vivienda, como el precio de cualquier bien o servicio en un mercado libre, depende de la oferta y la demanda. Cuando la demanda aumenta y / o la oferta disminuye, los precios suben. En ausencia de un desastre natural que disminuya la oferta de vivienda, los precios suben porque las tendencias de la demanda superan las tendencias actuales de la oferta. Igual de importante es que la oferta de viviendas es lenta para reaccionar a los aumentos de la demanda porque lleva mucho tiempo construir una casa, y en áreas altamente desarrolladas simplemente no hay más tierra para construir. Entonces, si hay un aumento repentino o prolongado de la demanda, los precios seguramente aumentarán.

Una vez que haya establecido que un aumento por encima del promedio en los precios de la vivienda se debe principalmente a un aumento en la demanda, puede preguntar cuáles son las causas de ese aumento en la demanda. Hay varias posibilidades:

• Una mejora en la actividad económica general y la prosperidad que pone más ingresos disponibles en los bolsillos de los consumidores y fomenta la propiedad de la vivienda.
• Un aumento de la población o el segmento demográfico de la población que ingresa al mercado inmobiliario.
• Un bajo nivel general de tasas de interés, particularmente tasas de interés a corto plazo, que hace que las viviendas sean más asequibles.
• Productos hipotecarios innovadores con bajos pagos mensuales iniciales que hacen que las viviendas sean más asequibles. (Para obtener más información sobre las hipotecas, consulte nuestro tutorial sobre conceptos básicos de la hipoteca ).
• Fácil acceso al crédito, una reducción de los estándares de suscripción, que atrae a más compradores al mercado.
• Bonos hipotecarios estructurados de alto rendimiento, como lo exigen los inversores, que ponen a disposición de los prestatarios más créditos hipotecarios.
• Una posible valoración errónea del riesgo por parte de los prestamistas hipotecarios y los inversores en bonos hipotecarios que amplía la disponibilidad de crédito para los prestatarios.
• La relación a corto plazo entre un agente hipotecario y un prestatario en virtud del cual se alienta a los prestatarios a tomar riesgos excesivos.
• La falta de conocimientos financieros y la toma excesiva de riesgos por parte de los prestatarios hipotecarios.
• Comportamiento especulativo y arriesgado de compradores de vivienda e inversores inmobiliarios impulsados ​​por estimaciones de apreciación de precios de vivienda poco realistas e insostenibles.

Todas estas variables pueden combinarse para causar una burbuja en el mercado inmobiliario. Tienden a alimentarse unos de otros. Una discusión detallada de cada uno está fuera del alcance de este artículo. Simplemente señalamos que, en general, como todas las burbujas, un aumento en la actividad y los precios precede a la toma de riesgos excesivos y al comportamiento especulativo de todos los participantes del mercado: compradores, prestatarios, prestamistas, constructores e inversores.

Fuerzas que revientan la burbuja

La burbuja estalla cuando la toma excesiva de riesgos se generaliza en todo el sistema de viviendas. Esto sucede mientras la oferta de viviendas sigue aumentando. En otras palabras, la demanda disminuye mientras que la oferta aumenta, lo que resulta en una caída de los precios.

Esta omnipresencia del riesgo en todo el sistema se desencadena por las pérdidas sufridas por los propietarios de viviendas, prestamistas hipotecarios, inversores hipotecarios e inversores inmobiliarios. Esas pérdidas podrían ser provocadas por una serie de cosas, que incluyen:

• Un aumento en las tasas de interés que pone la propiedad de la vivienda fuera del alcance de algunos compradores y, en algunos casos, hace que la vivienda que una persona posee actualmente sea inasequible. Esto a menudo conduce a incumplimiento y ejecución hipotecaria, lo que eventualmente se suma al suministro actual disponible en el mercado.
• Una desaceleración en la actividad económica general que conduce a menos ingresos disponibles, pérdida de empleos y / o menos empleos disponibles, lo que disminuye la demanda de vivienda.
• La demanda se agota, equilibrando la oferta y la demanda y frenando el rápido ritmo de apreciación del precio de la vivienda con el que cuentan algunos propietarios, especialmente los especuladores, para que sus compras sean asequibles o rentables. Cuando la rápida apreciación de los precios se estanca, aquellos que cuentan con ellos para pagar sus hogares pueden perder sus hogares, trayendo más oferta al mercado.

El resultado final es que cuando pierde montura, los estándares de crédito se endurecen, los préstamos hipotecarios fáciles ya no están disponibles, la demanda disminuye, la oferta aumenta, los especuladores abandonan el mercado y los precios caen.

Desplome del mercado inmobiliario

A mediados de la década de 2000, la economía estadounidense experimentó una burbuja inmobiliaria que tenía una relación directa con la Gran Recesión. Después de la burbuja de las puntocom, los valores en bienes raíces comenzaron a aumentar, alimentando un aumento en la propiedad de viviendas entre compradores especulativos, inversores y otros consumidores. Las bajas tasas de interés, los estándares de préstamos relajados, incluidos los bajos requisitos de pago inicial, permitieron que las personas que normalmente nunca hubieran podido comprar una casa se convirtieran en propietarios. Esto aumentó aún más los precios de las viviendas.

Pero muchos inversores especulativos dejaron de comprar porque el riesgo era demasiado alto, lo que llevó a otros compradores a salir del mercado. Esto, a su vez, hizo que los precios bajaran. Los valores respaldados por hipotecas se vendieron en grandes cantidades, mientras que los impagos y ejecuciones hipotecarias aumentaron a niveles sin precedentes.

Reversión media

Con demasiada frecuencia, los propietarios cometen el error perjudicial de suponer que el rendimiento reciente de los precios continuará en el futuro sin considerar primero las tasas de apreciación de los precios a largo plazo y el potencial de reversión a la media. Las leyes de la física establecen que cuando cualquier objeto, que tiene una densidad mayor que el aire, es impulsado hacia arriba, eventualmente regresa a la Tierra porque las fuerzas de la gravedad actúan sobre él. Las leyes de finanzas dicen que los mercados que pasan por períodos de rápida apreciación o depreciación de los precios, con el tiempo, volverán a un punto de precio que los alineará con el lugar donde sus tasas promedio de apreciación a largo plazo indican que deberían estar. Esto se conoce como reversión a la media.

Los precios en el mercado inmobiliario también siguen esta ley de reversión a la media. Después de períodos de rápida apreciación de los precios o, en algunos casos, de depreciación, vuelven a donde sus tasas promedio de apreciación a largo plazo indican que deberían estar. La reversión media del precio de la vivienda puede ser rápida o gradual. Los precios de las viviendas pueden moverse rápidamente a un punto que los vuelve a alinear con el promedio a largo plazo, o pueden permanecer constantes hasta que el promedio a largo plazo los alcance.

El valor teórico que se muestra arriba se obtuvo calculando el aumento porcentual trimestral promedio en el Índice de Precios de la Vivienda desde el primer trimestre de 1985 hasta el cuarto trimestre de 1998, el punto aproximado en el que los precios de las viviendas comenzaron a aumentar rápidamente por encima de la tendencia a largo plazo. . El aumento porcentual promedio trimestral calculado se aplicó al valor inicial que se muestra en el gráfico y a cada valor posterior para obtener el valor teórico del Índice de precios de la vivienda.

Estimaciones de apreciación de precios

Demasiados compradores de casas utilizan el desempeño reciente de los precios como puntos de referencia de lo que esperan en los próximos años. Según sus estimaciones poco realistas, asumen riesgos excesivos. Esta toma de riesgos excesiva generalmente se asocia con la elección de una hipoteca y el tamaño o costo de la vivienda que compra el consumidor. Existen varios productos hipotecarios que se comercializan en gran medida para los consumidores y están diseñados para ser préstamos a corto plazo. Los prestatarios eligen estas hipotecas en base a la expectativa de que refinanciarán esa hipoteca dentro de un cierto número de años, y podrán hacerlo debido a la equidad que tendrán en sus hogares en ese momento.

El desempeño reciente del precio de la vivienda generalmente no es una buena predicción del desempeño futuro del precio de la vivienda. Los compradores de vivienda deben buscar tasas de apreciación del precio de la vivienda a largo plazo y considerar el principio financiero de reversión a la media al tomar decisiones financieras importantes. Los especuladores deberían hacer lo mismo.

Si bien tomar riesgos no es inherentemente malo y, de hecho, tomar riesgos a veces es necesario y aconsejable, la clave para tomar una buena decisión basada en el riesgo es comprender y medir los riesgos haciendo estimaciones financieras sólidas. Esto es especialmente aplicable a la decisión financiera más grande e importante que toma la mayoría de las personas: la compra y el financiamiento de una vivienda.

La línea de fondo

Un principio simple e importante de las finanzas es la reversión a la media. Si bien los mercados inmobiliarios no están tan sujetos a las burbujas como algunos mercados, existen burbujas inmobiliarias. Los promedios a largo plazo proporcionan una buena indicación de dónde terminarán finalmente los precios de la vivienda durante los períodos de rápida apreciación seguidos de precios estancados o en baja. Lo mismo es cierto para períodos de apreciación de precios por debajo del promedio.