Por qué los bienes raíces no son una buena inversión en este momento

¿Es el sector inmobiliario una buena inversión en este momento en 2018? Aunque no es tan arriesgado como en, digamos, 2008, está lleno de riesgos sustanciales. Las partes del país con economías fuertes han sobrecalentado los mercados inmobiliarios con precios desproporcionados con los ingresos de los hogares. Los lugares donde los precios inmobiliarios son más razonables tienden a tener economías más suaves y mercados laborales, y perspectivas de crecimiento menos optimistas para los próximos años.

Aumento inmobiliario

Desde que el mercado inmobiliario colapsó durante la Gran Recesión, los compradores que desafiaron el diluvio de titulares negativos y compraron en los puntos bajos del mercado han sido recompensados. Desde el primer trimestre de 2009 (el punto más bajo) hasta el primer trimestre de 2018, el precio medio de venta de viviendas a nivel nacional ha aumentado en casi un 60%, según las últimas estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Sin embargo, en ciertas ciudades, el período previo ha sido especialmente importante, incluidos San Francisco, Phoenix, Miami y Las Vegas (ambos destruidos en la recesión). Los precios de las viviendas están incluso por encima de sus picos previos a la recesión en 57 de 105 áreas estadísticas metropolitanas, incluyendo Houston (un 79% más), Dallas-Fort Worth (78%) y Denver (75%), según un ATTOM Data Solutions de abril de 2018. Informe de ventas de viviendas.

Precios de la vivienda e ingresos del hogar

Los precios inmobiliarios solo son sostenibles siempre y cuando las personas puedan comprar casas. La ley de la oferta y la demanda dicta que si los compradores dejan de comprar, los precios caen en respuesta. Una manera fácil de determinar si los precios de la vivienda exceden el nivel que los compradores pueden pagar cómodamente es compararlos con los ingresos del hogar. Los expertos en finanzas domésticas recomiendan gastar no más de tres veces su ingreso anual en una casa. A largo plazo, los precios de la vivienda en los Estados Unidos han oscilado alrededor de esa proporción.

Sin embargo, de 2011 a 2018, los precios de las viviendas han crecido desproporcionadamente a los ingresos de los hogares en la mayoría de las ciudades que tienen mercados calientes y economías en auge. En San Francisco, por ejemplo, la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos del hogar es un 45% más alta que la línea de base a largo plazo. En otras palabras, los compradores están estirando sus presupuestos para comprar casas que cuestan cuatro y cinco veces más de lo que ganan cada año. La historia es similar en Denver, Miami y Seattle, todos los cuales han visto subir los precios de la vivienda rápidamente, incluso cuando los ingresos solo hacen pequeños avances.

Antes de que el mercado inmobiliario explotara entre 2007 y 2008, los precios promedio de las viviendas excedieron los ingresos medios en un múltiplo de cinco, uno de los factores que condujeron a la crisis de las hipotecas de alto riesgo. A medida que los precios se acercan a este umbral una vez más (a partir de mayo de 2018, era de 4, 39), los compradores deben tener precaución para no saltar directamente a otro pico del mercado.

Donde se encuentran las gangas

Ciertas ciudades aún ofrecen precios razonables de vivienda en relación a cuánto ganan los residentes. En St. Louis, por ejemplo, la relación precio / ingresos rondaba el punto de referencia a largo plazo a fines de 2017. Desafortunadamente, la ciudad no ha mostrado nada del crecimiento y la apreciación de los precios que se han visto en otros lugares desde 2011. De hecho, , los precios han disminuido ligeramente durante ese tiempo. Chicago es otra ciudad que cuenta con viviendas asequibles, pero sus precios también han bajado desde 2011, y la tasa de desempleo de la ciudad, a agosto de 2018, estaba en el tercio superior entre las 50 áreas estadísticas metropolitanas más grandes de EE. UU.

La línea de fondo

El enigma con el mercado inmobiliario de EE. UU. Es que las ciudades con el mejor desempeño se están sobrecalentando e inaccesibles, mientras que los lugares con viviendas asequibles no tienen las mejores perspectivas para el futuro.

El mercado alcista inmobiliario, que está entrando en su séptimo año, está haciendo que la vivienda vuelva a estar de moda. Sin embargo, según el consejo de Warren Buffett, invertir en lo que está de moda no es la forma de tener éxito financiero. La última jugada inteligente de bienes raíces fue en 2011, cuando las masas todavía se pisoteaban para llegar a las salidas. Ahora es el momento de buscar oportunidades de inversión infravaloradas en otros lugares.