¿La venta de su casa lo dejará con un shock fiscal?

Para muchas personas, sus hogares son sus mayores activos, los que podrían planear vender algún día para mudarse a otra parte del país, actualizarse a una casa más grande o ayudar a financiar la jubilación. A menos que haya vendido una casa en los últimos años, es posible que no se dé cuenta de que las revisiones en el código tributario podrían afectar cuánto terminará después de la venta. Conozca cómo le afectarán las leyes fiscales más recientes si decide mudarse.

Las viejas reglas
En el pasado, los vendedores podían diferir los impuestos a las ganancias de capital sobre todas las ganancias pasadas, sin importar cuán grandes fueran, siempre que cumplieran con los dos requisitos siguientes:

• Compró una casa de reemplazo que cuesta más que la cantidad recibida por la casa que fue vendida.
• Compró el reemplazo dentro de dos años antes o dos años después de la fecha de la venta.

Por ejemplo, suponga que compró una casa por $ 200, 000 y la vendió en cinco años por $ 300, 000. Siempre que compre otro dentro de dos años por al menos $ 300, 000, puede evitar el impuesto a las ganancias de capital sobre la ganancia de $ 100, 000. Además, podría haber continuado este proceso todos los años, potencialmente generando una cantidad ilimitada de ganancias con impuestos diferidos. Luego, cuando falleció, la ganancia podría haberse eliminado debido a la provisión de base para sus beneficiarios.

Además, un vendedor que haya cumplido 55 años podría excluir permanentemente hasta $ 125, 000 en ganancias sin comprar otra casa.

El nuevo reglamento
El 6 de mayo de 1997, entró en vigencia la Ley de Ayuda al Contribuyente de 1997. El acto eliminó el aplazamiento continuo e ilimitado de las ganancias y lo reemplazó con exclusiones limitadas.

Los contribuyentes solteros ahora pueden excluir hasta $ 250, 000 en ganancias en la venta de su casa. Las parejas casadas que presentan una declaración conjunta pueden excluir $ 500, 000 de sus ingresos imponibles. La edad no es un factor y no tiene que comprar una casa de reemplazo. Después de tomar la exclusión, puede comprar una casa menos costosa o incluso alquilar una. Mejor aún, el IRS le permitirá usar la exclusión cada vez que venda su residencia principal.

Hay dos reglas:

• Debe haber tenido y utilizado la casa como su residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años.
• No puede haber utilizado la exclusión durante los dos años anteriores.

Por ejemplo, suponga que una pareja casada compró su casa hace ocho años por $ 200, 000 y vivió en ella durante ese tiempo. Ahora están listos para vender por $ 450, 000 y mudarse a una casa más grande que cuesta $ 400, 000 en una parte menos costosa del país para acomodar a su familia en expansión. Debido a la exclusión, no tendrán que pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre la ganancia de $ 250, 000.

Miremos 20 años en el futuro cuando nuestra pareja quiera retirarse y reducir su tamaño a un condominio. Venden su gran casa por $ 1 millón y compran un condominio por $ 750, 000. Tendrán una ganancia de capital de $ 600, 000 ($ 1 millón - $ 400, 000) en la venta de la casa. Sin embargo, solo tendrán que pagar impuestos sobre las ganancias de $ 100, 000 debido a la exclusión de $ 500, 000. Pueden usar los $ 250, 000 en efectivo que quedan después de comprar el condominio de la forma que deseen.

Puntos adicionales
Los dos años requeridos de propiedad y uso durante el período de cinco años que finaliza en la fecha de venta no tienen que ser continuos. Por lo tanto, si alquiló su casa durante el primer, tercer y quinto año de propiedad, pero vivió en ella durante el segundo y cuarto año, aún podría tomar la exclusión.

Además, hay excepciones a la regla de ocupación de dos años. Estos incluyen: discapacidad, condena y divorcio.

Si la exclusión elimina toda su ganancia, no tiene que informar la venta en su declaración de impuestos. De lo contrario, debe presentar la transacción en el Anexo D. En cualquier caso, asegúrese de mantener todos los registros durante al menos tres años.

No piense que solo puede usar esta exclusión si posee una casa tradicional unifamiliar. La ley se aplica a cualquier vivienda que considere su residencia principal, como por ejemplo:

• Casa flotante
• Condominio o casa adosada
• Apartamento cooperativo
• Casa móvil

Cómo reducir el impuesto
Aunque evitar el impuesto sobre una ganancia de $ 250, 000 ($ 500, 000 para contribuyentes conjuntos) es significativo, puede que no sea suficiente para compensar totalmente las ganancias de algunos vendedores. Hay algunas cosas que puede hacer para aumentar su costo base y reducir su obligación tributaria.

Revise sus registros para averiguar si tenía otros gastos permitidos, que incluyen:

• Tarifas de liquidación o costos de cierre cuando compró la casa
• Impuestos inmobiliarios que el vendedor debía pero que pagó y no le reembolsaron
• Mejoras en el hogar, como un techo nuevo o una habitación adicional

La línea de fondo
Finalmente, mira tus otras inversiones. ¿Posee acciones, bonos u otros bienes inmuebles que valen menos de lo que pagó por ellos? Puede venderlos y usar las pérdidas para compensar la ganancia de capital en la venta de la casa.