Hipoteca de tasa ajustable 3/27 (BRAZO 3/27)
Una hipoteca con tasa de interés ajustable de 3/27, o 3/27 ARM, es una hipoteca a 30 años que se ofrece con frecuencia a prestatarios de alto riesgo, lo que significa personas con puntajes de crédito más bajos o antecedentes de morosidad de préstamos. Las hipotecas están diseñadas como vehículos de financiación a corto plazo que dan a los prestatarios tiempo para reparar su crédito hasta que puedan refinanciar una hipoteca con condiciones más favorables.
Comprender las hipotecas de tasa ajustable 3/27 (ARM 3/27)
Las hipotecas con tasa de interés ajustable de 3/27, o ARM de 3/27, tienen un período de tasa de interés fija de tres años, que generalmente es más bajo que las tasas actuales de una hipoteca convencional de 30 años. Pero después de tres años y durante los 27 años restantes del préstamo, la tasa flota en función de un índice, como la tasa de interés interbancaria de Londres (Libor) o el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense a un año. El banco también agrega un margen en la parte superior del índice; el total se conoce como el diferencial o la tasa de interés totalmente indexada. Esta tasa generalmente es sustancialmente más alta que la tasa de interés fija inicial de tres años, aunque las hipotecas 3/27 generalmente tienen límites en el aumento. Comúnmente, estos préstamos alcanzan un aumento de la tasa del 2 por ciento por período de ajuste, que podría ocurrir cada seis o 12 meses. Tenga en cuenta que significa que la tasa puede aumentar en dos puntos completos, no en un 2 por ciento de la tasa de interés actual. También puede haber un límite de vida del préstamo del 5 por ciento o más. Para evitar el shock de pago cuando la tasa de interés comienza a ajustarse, los compradores de hipotecas 3/27 generalmente tienen la intención de refinanciar la hipoteca dentro de los primeros tres años.
Una gran tasa de avance pero un trato arriesgado
Un riesgo grave para los prestatarios es que no pueden permitirse refinanciar su préstamo en tres años. Esto podría deberse a una calificación crediticia que todavía está por debajo del estándar, a una caída en el valor de su casa, o simplemente a las fuerzas del mercado que hacen que las tasas de interés aumenten en todos los ámbitos. Además, muchas hipotecas de 3/27 conllevan sanciones por pago anticipado, lo que hace que la refinanciación sea costosa.
Muchos prestatarios hipotecarios del 3/27 no reconocen cuánto aumentan sus pagos mensuales después de tres años. Por ejemplo, supongamos que un prestatario obtiene un préstamo de $ 250, 000 a una tasa inicial de avance del 3.5 por ciento. Esa es una excelente tasa hipotecaria al comienzo, pero supongamos que después de tres años, el índice LIBOR está en 3 por ciento y el margen del banco es de 2.5 por ciento. Eso se suma a una tasa completamente indexada de 5.5 por ciento, que está dentro del límite anual de 2 puntos del préstamo. Durante la noche, el pago mensual va de $ 1, 123 a $ 1, 483, una diferencia de $ 360. Eso es mucho dinero de supermercado. Debido a que los pagos pueden aumentar significativamente, los prestatarios deben planificar cuidadosamente antes de obtener una hipoteca 3/27.