Hipoteca asumible
Una hipoteca asumible es un tipo de acuerdo de financiación mediante el cual una hipoteca pendiente y sus términos se transfieren del propietario actual a un comprador. Al asumir la deuda restante del anterior propietario, el comprador puede evitar tener que obtener su propia hipoteca.
Para llevar clave
- Una hipoteca asumible es un acuerdo en el que una hipoteca pendiente y sus términos pueden transferirse del propietario actual a un comprador.
- Cuando las tasas de interés aumentan, una hipoteca asumible es atractiva para un comprador que adquiere un préstamo existente garantizado con una tasa de interés más baja.
- Los únicos dos tipos de préstamos que son asumibles son préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda y el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos.
Comprender la hipoteca asumible
Muchos compradores de vivienda generalmente solicitan una hipoteca de una institución de crédito para financiar la compra de una casa o propiedad. El acuerdo contractual para pagar el préstamo inmobiliario incluye los intereses que el prestatario tiene que pagar por mes, además de los reembolsos del principal al prestamista.
Si el propietario decide vender su casa en algún momento en el futuro, puede transferir su hipoteca al comprador. En este caso, la hipoteca original contratada es asumible.
Una hipoteca asumible le permite al comprador comprar el saldo de capital actual, la tasa de interés, el período de reembolso y cualquier otro término contractual de la hipoteca del vendedor. En lugar de pasar por el riguroso proceso de obtener un préstamo hipotecario del banco, un comprador puede hacerse cargo de una hipoteca existente. Podría haber una ventaja de ahorro al hacerlo si las tasas de interés actuales son más altas que la tasa de interés del préstamo asumible.
En un período de aumento de las tasas de interés, el costo de los préstamos también aumenta. Cuando esto sucede, los prestatarios enfrentarán altas tasas de interés en cualquier préstamo aprobado. Por lo tanto, es probable que una hipoteca asumible durante este período tenga una tasa de interés más baja que refleje el estado actual de la economía. Si la hipoteca asumible tiene una tasa de interés fija, no se verá afectada por el aumento de las tasas de interés.
Una hipoteca asumible es atractiva para los compradores cuando las tasas de interés están subiendo. La hipoteca existente de un vendedor puede tener una tasa de interés fija más baja que la tasa actual vigente.
Ventajas y desventajas de las hipotecas asumibles
Las ventajas de adquirir una hipoteca asumible en un entorno de altas tasas de interés se limitan al monto del saldo hipotecario existente en el préstamo o el valor neto de la vivienda. Por ejemplo, si un comprador está comprando una casa por $ 250, 000 y la hipoteca asumible del vendedor solo tiene un saldo de $ 110, 000, el comprador deberá hacer un pago inicial de $ 140, 000 para cubrir la diferencia o el comprador necesitará una hipoteca separada para asegurar la fondos adicionales.
Una desventaja es que si el precio de compra de la casa excede el saldo de la hipoteca en una cantidad significativa, el comprador puede necesitar obtener una nueva hipoteca. Si esto sucede, el banco o la institución crediticia pueden incluir una tasa de interés más alta en la hipoteca de $ 140, 000 dependiendo del riesgo de crédito del comprador.
Por lo general, un comprador obtendrá una segunda hipoteca sobre el saldo de la hipoteca existente si el valor de la vivienda del vendedor es alto. Es posible que el comprador tenga que solicitar el segundo préstamo con un prestamista diferente del prestamista del vendedor, lo que podría plantear un problema si ambos prestamistas no cooperan entre sí o si el prestatario no cumple con ambos préstamos.
Sin embargo, si el valor de la vivienda del vendedor es bajo, la hipoteca asumible puede ser una adquisición atractiva para el comprador. Si el valor de la vivienda es de $ 250, 000 y el saldo de la hipoteca asumible es de $ 210, 000, el comprador solo necesita aportar $ 40, 000. Si el comprador tiene esta cantidad en efectivo, puede pagarle al vendedor directamente sin tener que asegurar otra línea de crédito.
Consideraciones especiales para hipotecas asumibles
La decisión final sobre si se puede transferir una hipoteca asumible no se deja al comprador y al vendedor. El prestamista de la hipoteca original tiene que aprobar el supuesto de la hipoteca antes de que cualquiera de las partes pueda firmar el acuerdo. El comprador de vivienda debe solicitar el préstamo asumible y cumplir con los requisitos del prestamista, como tener activos suficientes y ser solvente.
Si se aprueba, el título de la propiedad se transfiere al comprador que realiza los pagos mensuales requeridos al banco. Si la transferencia no es aprobada por el prestamista, el vendedor tiene que encontrar otro comprador que esté dispuesto a asumir su hipoteca y tenga buen crédito.
Una hipoteca que ha sido asumida por un tercero no significa que el vendedor esté exento del pago de la deuda. El vendedor puede ser responsable de cualquier incumplimiento que, a su vez, pueda afectar su calificación crediticia. Para evitar esto, el vendedor debe liberar su responsabilidad por escrito al momento de la asunción, y el prestamista debe aprobar la solicitud de liberación que libera al vendedor de todas las responsabilidades del préstamo.
Hecho rápido
Un vendedor sigue siendo responsable de los pagos de la deuda si la hipoteca es asumida por un tercero a menos que el prestamista apruebe una solicitud de liberación que exonere al vendedor de todas las responsabilidades del préstamo.
Las hipotecas convencionales no son asumibles. Se pueden asumir dos tipos de préstamos: préstamos FHA, que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, y préstamos VA, que están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU.