Comprar una casa embargada: cinco trampas principales

La compra de una casa de ejecución hipotecaria (FCL) a menudo se promociona como una forma de que tanto los propietarios-ocupantes como los inversores obtengan una gran oferta en una propiedad. Sin embargo, las posibles recompensas financieras no vienen sin un trabajo duro. Siga leyendo para conocer los problemas que comúnmente presentan estas propiedades y las dificultades que puede encontrar al comprar una.

Para llevar clave

• Las ejecuciones hipotecarias pueden ser grandes inversiones, ya sea como reparadores para vivir o revender, pero a menudo vienen con equipaje que el comprador debe tener en cuenta.
• Muchas casas están mal mantenidas, pueden tener problemas estructurales o daños por agua o moho; algunos pueden violar códigos u otras normas.
• Las propiedades pueden estar sucias, incluso tener mucha basura o artículos personales dejados por propietarios anteriores; Algunas casas pueden tener errores.
• El vandalismo puede ser un problema, ya que los ladrones o los propietarios anteriores a veces toman accesorios, electrodomésticos, ventanas o cualquier otra cosa que puedan revender.
• Puede haber problemas con los prestamistas que no desean financiar la compra de casas de ejecución hipotecaria; comprar con todo efectivo es una ocurrencia frecuente.

Las trampas de comprar una casa embargada

Problemas con la propiedad

Lo más importante que debe comprender antes de lanzarse al mercado de ejecuciones hipotecarias es que estas propiedades fueron cedidas por propietarios que ya no podían pagar sus hipotecas. En estos casos, la casa a menudo está mal mantenida; después de todo, si el propietario no puede hacer los pagos, es probable que también se atrase en el pago del mantenimiento regular.

Además, algunas personas que se ven obligadas a ejecutar una ejecución hipotecaria están amargadas por sus situaciones y eliminan sus frustraciones en su hogar antes de que el banco recupere la propiedad. Esto a menudo implica la eliminación de electrodomésticos y accesorios, y a veces incluso vandalismo absoluto. Después de que los ocupantes se van, las ejecuciones hipotecarias permanecen abandonadas, a menudo invitando a la actividad criminal.

Mantenimiento y Condición

El mantenimiento y la condición pueden ser un problema en las propiedades embargadas debido a las circunstancias bajo las cuales el dueño anterior se mudó y la cantidad de tiempo que la casa pudo haber estado desocupada. Algunas de las principales preocupaciones incluyen:

• Falta de limpieza
  Las propiedades del banco a veces son asquerosamente sucias debido al tiempo que pasaron sentados vacíos, negligencia intencional por parte del propietario anterior u ocupación por vagabundos. Cuando una casa está cerrada sin circulación de aire durante meses, la suciedad acumulada puede hacer que toda la casa huela.
• Malas renovaciones
  El dueño anterior pudo haber hecho cambios a la casa sin obtener los permisos correspondientes. Un ejemplo común es convertir el garaje en un espacio habitable para que más personas puedan vivir en el hogar. Estos cambios pueden ser indeseables para los futuros propietarios o crear dolores de cabeza para los nuevos propietarios con funcionarios del gobierno de la ciudad. Si el dueño anterior comenzó a mejorar la casa pero luego cayó en tiempos difíciles, puede haber un trabajo parcialmente terminado en la casa. Los baños pueden renovarse mientras que la cocina no se ha actualizado en 40 años, o puede haber pisos nuevos en la sala de estar mientras que las habitaciones aún tienen alfombras antiguas. Además, si se realizaron reparaciones, pueden haber sido realizadas por el propietario o por profesionales sin licencia; en otras palabras, personas que no necesariamente han realizado el trabajo correctamente.
• Sin electricidad
  Sin nadie viviendo en el hogar, la electricidad puede estar apagada a menos que el banco la haya mantenido intencionadamente. Sin luz, puede ser difícil ver lo que está comprando en algunas habitaciones, particularmente en sótanos y baños sin ventanas.
• Daños por agua
  Una pequeña fuga debajo del fregadero de la cocina puede provocar un problema de moho, y una fuga en el techo o una tubería reventada pueden provocar daños importantes por agua. Sin nadie cerca para ocuparse de los problemas a medida que ocurren, los pequeños problemas pueden convertirse rápidamente en grandes problemas, y los grandes problemas pueden convertirse en desastres.
• Falta de mantenimiento básico
  Si el propietario anterior no podía pagar los pagos de la hipoteca, puede apostar que tampoco podría permitirse reparar fugas, daños por termitas, un triturador de basura roto o cualquier otra cosa.
• Terrenos muertos o cubiertos de maleza
  Dependiendo del clima donde se encuentre la casa, el césped y el paisaje pueden estar totalmente muertos o extremadamente cubiertos de vegetación. Los bancos generalmente no pagan a los jardineros para mantener el patio.
• Propiedad personal dejada atrás
  A veces, los propietarios de viviendas embargadas quedan excluidos de la propiedad antes de que puedan mover sus pertenencias y, en algunos casos, no se llevan todo. Muchas propiedades de propiedad de bienes inmuebles (REO) contienen muebles, basura, ropa y otros artículos de los cuales usted será responsable de deshacerse cuando se convierta en el dueño de la propiedad.

Vandalismo y Negligencia

El daño no es infrecuente en las propiedades de ejecución hipotecaria, y puede ser causado por vándalos o el antiguo propietario.

• Vandalismo Aleatorio
  A veces, cuando una propiedad queda vacante, especialmente si se encuentra en un área delictiva de moderada a alta, los nuevos propietarios tendrán que lidiar con graffiti, ventanas rotas y otros daños.
• Propietario Vandalismo
  Las ventanas rotas pueden ser comunes en los REO por varias razones. Como se mencionó anteriormente, el vandalismo podría ser una causa. Además, cuando los bancos bloquean a los propietarios mientras toman posesión de la propiedad, el antiguo propietario puede romper una ventana o puerta para recuperar sus pertenencias. Los propietarios anteriores también pueden infligir daños a costa del banco al hacer agujeros en las paredes y / o arrancar los zócalos y molduras de techo.
• Retiro de artículos valiosos
  Para vengarse del banco y ganar dinero extra, el propietario anterior podría eliminar artículos de valor, incluidos electrodomésticos, accesorios, puertas, tuberías de cobre y más. Cualquier cosa que el propietario no tome puede ser tomada por ladrones. De cualquier manera, muchas propiedades de propiedad del banco están perdiendo cosas que generalmente vienen con propiedades de propiedad del vendedor.

Problemas con la compra

A pesar de todos estos problemas potenciales, las ejecuciones hipotecarias aún pueden ser un buen negocio. Si está dispuesto a solucionar problemas con los que la mayoría de las personas no quiere lidiar, puede comprar una casa con un descuento significativo. Sin embargo, puede encontrar problemas adicionales cuando se trata de comprar la propiedad y mejorarla para que se mude.

8

El número de años seguidos en que las tasas nacionales de ejecución hipotecaria han estado cayendo, a medida que la economía se recupera de la Gran Recesión de 2008.

Problemas con los prestamistas

La compra de una vivienda a un prestamista tiene sus problemas como resultado del mayor nivel de burocracia y la transparencia limitada que se brinda a quienes compran ejecuciones hipotecarias.

• Financiación
  Los prestamistas no le darán dinero por una vivienda que consideren inhabitable o que se valore por debajo del precio de compra. Si usted es un inversor que paga en efectivo, por supuesto, esto no será un problema.
• Retrasos de tiempo con el banco propietario
  El sentido común dice que los bancos deberían querer descargar REO lo más rápido posible, pero, en realidad, los bancos a veces se demoran en considerar las ofertas y durante todo el proceso de depósito en garantía.
• No hay revelaciones del vendedor
  Como nadie del banco ha vivido en la casa, es poco probable que tengan conocimiento de los problemas existentes con la propiedad. Tendrá que descubrir todo usted mismo, ya sea durante la inspección de la vivienda, preguntando a los vecinos o por experiencia después de convertirse en propietario.
• Competencia
  Debido a que las ejecuciones hipotecarias pueden ser grandes ofertas, son atractivas para los inversores que buscan cambiar propiedades o usarlas como alquileres. Dado que los inversores pueden hacer ofertas en efectivo con menos o ninguna contingencia y cierres rápidos, sus ofertas pueden ser más atractivas para el banco que las de los posibles propietarios-ocupantes.

Las tasas nacionales de ejecución hipotecaria cayeron a un mínimo de 13 años de 0.47% en 2018, según un informe de la industria de ATTOM Data Solutions; sin embargo, casi un tercio de los estados individuales continúan luchando, viendo un aumento en las ejecuciones hipotecarias el año pasado.

La línea de fondo

Se puede ganar dinero en ejecuciones hipotecarias, pero debe conocer el desafío que está realizando con anticipación y elegir su propiedad con cuidado. No pase por alto los fundamentos que hacen que una propiedad sea deseable solo porque el precio de compra es una ganga. También debe investigar ampliamente las opciones de financiamiento para casas embargadas.

Si bien puede seguir la ruta tradicional de usar un prestamista privado como lo haría para una casa convencional, los prestamistas a veces pueden ser reacios a ofrecer financiar una casa embargada, por lo que vale la pena buscar préstamos de la FHA o Freddie Mac.