La guía completa para financiar una propiedad de inversión

Los bienes raíces pueden ser una protección contra la volatilidad del mercado cuando las acciones caen, y hay muchas ventajas asociadas con la propiedad de una propiedad de inversión. Convertirse en propietario es una forma inteligente de generar un flujo de ingresos pasivo constante, pero se necesita una cierta cantidad de efectivo para comenzar. Cuando no tiene una gran cantidad de fondos, pedir un préstamo puede ser la única forma de cerrar el trato. (Para más información, vea el tutorial: Explorando las inversiones inmobiliarias).

El financiamiento de propiedades de inversión puede tomar varias formas, y existen criterios específicos que los prestatarios deben cumplir. Elegir el tipo de préstamo incorrecto puede afectar el éxito de su inversión, por lo que es vital comprender cómo funcionan las diferentes alternativas antes de acercarse a un prestamista.

Opción n. ° 1: préstamos bancarios convencionales

Si ya posee una casa que es su residencia principal, probablemente esté familiarizado con el financiamiento convencional. Una hipoteca convencional se ajusta a las pautas establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac y, a diferencia de un préstamo de la FHA, VA o USDA, no cuenta con el respaldo del gobierno federal. Con el financiamiento convencional, la expectativa típica de un pago inicial es del 20% del precio de compra de la vivienda, pero con una propiedad de inversión, el prestamista puede requerir un pago inicial cercano al 30%. Es posible utilizar fondos dotados para el pago inicial, pero los obsequios deberán documentarse adecuadamente.

Con un préstamo convencional, su puntaje de crédito personal y su historial crediticio determinan su capacidad para obtener la aprobación y qué tipo de tasa de interés se aplica a la hipoteca. Los prestamistas también revisan los ingresos y activos y los prestatarios deben poder pagar su hipoteca existente si tienen uno y los pagos mensuales del préstamo en una propiedad de inversión. Los ingresos por alquileres futuros no se tienen en cuenta en los cálculos de deuda a ingresos, y la mayoría de los prestamistas esperan que los prestatarios tengan al menos seis meses de efectivo reservado para cubrir ambas obligaciones hipotecarias. (Para obtener más consejos sobre financiamiento, lea: ¿ Comprar su primera propiedad de inversión? Los 10 consejos principales ).

Opción # 2: Préstamos Fix-and-Flip

Si bien ser propietario tiene sus ventajas, también conlleva ciertos dolores de cabeza. Para algunos inversores, la inversión es la alternativa más atractiva porque les permite recibir sus ganancias en una suma global cuando se vende la casa en lugar de esperar un cheque de alquiler cada mes. En ese escenario, un préstamo de reparación y cambio sería más apropiado.

Un préstamo fijo es un tipo de préstamo a corto plazo que le permite al prestatario completar sus renovaciones para que la casa pueda volver a ponerse en el mercado lo más rápido posible. Los préstamos de reparación y devolución son esencialmente préstamos de dinero duro, lo que significa que el préstamo está garantizado por la propiedad. Los prestamistas de dinero duro se especializan en este tipo de préstamos, pero ciertas plataformas de crowdfunding inmobiliario también los ofrecen.

La ventaja de usar un préstamo de dinero duro para financiar un cambio de vivienda es que puede ser más fácil calificar que un préstamo convencional. Si bien los prestamistas aún consideran cosas como el crédito y los ingresos, el enfoque principal está en la rentabilidad de la propiedad. El valor estimado después de la reparación (ARV) de la casa se usa para evaluar si podrá pagar el préstamo. También es posible obtener préstamos en cuestión de días en lugar de esperar semanas o meses para un cierre de hipoteca convencional. (Para obtener más información sobre cómo mantener un cambio de rumbo, consulte: 5 errores que hacen que House voltee un fracaso ).

El mayor inconveniente de usar un préstamo de reparación y cambio es que no será barato. Las tasas de interés para este tipo de préstamo pueden llegar hasta el 18%, dependiendo del prestamista, y su plazo para pagarlo puede ser corto. No es raro que los préstamos de dinero duro tengan plazos que duren menos de un año. Las tarifas de apertura y los costos de cierre también pueden ser más altos en comparación con el financiamiento convencional, lo que podría reducir los retornos.

Opción # 3: Aprovechar el valor acumulado de la vivienda

Aprovechar el valor acumulado de su vivienda, ya sea a través de un préstamo con garantía hipotecaria, HELOC o refinanciación por retiro de efectivo, es una tercera forma de asegurar una propiedad de inversión para alquiler a largo plazo o financiar una inversión. En la mayoría de los casos, es posible pedir prestado hasta el 80% del valor del valor de la vivienda para usar en la compra de una segunda vivienda.

El uso de capital para financiar una inversión inmobiliaria tiene sus ventajas y desventajas, según el tipo de préstamo que elija. Con un HELOC, por ejemplo, puede pedir prestado contra el capital de la misma manera que lo haría con una tarjeta de crédito, y los pagos mensuales suelen ser solo intereses. La tasa suele ser variable; sin embargo, lo que significa que puede aumentar si la tasa preferencial cambia.

Un refinanciamiento de retiro de efectivo vendría con una tasa fija, pero puede extender la vida de su hipoteca existente. Un plazo de préstamo más largo podría significar pagar más intereses por la residencia principal. Eso tendría que sopesarse con los rendimientos anticipados que generaría una propiedad de inversión. (Para obtener más información sobre si una refinanciación tiene sentido, consulte: 9 cosas que debe saber antes de refinanciar su hipoteca ).

La línea de fondo

Invertir en una propiedad de alquiler o abordar un proyecto de cambio de vivienda son empresas arriesgadas, pero ofrecen el potencial de una gran recompensa. Encontrar el dinero para aprovechar una oportunidad de inversión no tiene que ser un obstáculo si sabe dónde buscar. Al comparar diferentes opciones de préstamo, tenga en cuenta cuáles son los costos a corto y largo plazo y cómo eso puede afectar el resultado final de la inversión.