Cláusulas de contingencia en contratos de compra de vivienda

Una cláusula de contingencia define una condición o acción que debe cumplirse para que un contrato inmobiliario se vuelva vinculante. Una contingencia se convierte en parte de un contrato de venta vinculante cuando ambas partes, el comprador y el vendedor, acuerdan los términos y firman el contrato. En consecuencia, es importante comprender en qué se está metiendo si se incluye una cláusula de contingencia en su contrato de bienes raíces. Aquí presentamos cláusulas de contingencia ampliamente utilizadas en los contratos de compra de viviendas y cómo pueden beneficiar tanto a compradores como a vendedores.

Para llevar clave

• Una cláusula de contingencia define una condición o acción que debe cumplirse para que un contrato inmobiliario se vuelva vinculante.
• Una contingencia de tasación protege al comprador y se utiliza para garantizar que una propiedad se valore en una cantidad mínima especificada.
• Una contingencia financiera (o una "contingencia hipotecaria") le da tiempo al comprador para obtener financiación para la compra de la propiedad.
• Una inspección o una contingencia de diligencia debida le da al comprador el derecho de que la casa sea inspeccionada dentro de un período de tiempo específico.

Contratos inmobiliarios

Una transacción de bienes raíces generalmente comienza con una oferta: un comprador presenta una oferta de compra a un vendedor, quien puede aceptar o rechazar la propuesta. Con frecuencia, el vendedor contrarresta la oferta y las negociaciones van y vienen hasta que ambas partes lleguen a un acuerdo. Si cualquiera de las partes no está de acuerdo con los términos, la oferta se anula y el comprador y el vendedor se van por caminos separados sin ninguna otra obligación. Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo con los términos de la oferta, el comprador realiza un depósito de garantía, una suma pagada como prueba de buena fe, que generalmente representa el 1% o el 2% del precio de venta. Los fondos son retenidos por una compañía de depósito mientras comienza el proceso de cierre.

A veces se adjunta una cláusula de contingencia a una oferta de compra de bienes inmuebles y se incluye en el contrato de bienes inmuebles. Esencialmente, una cláusula de contingencia otorga a las partes el derecho de rescindir el contrato bajo ciertas circunstancias que deben negociarse entre el comprador y el vendedor. Las contingencias pueden incluir detalles como el plazo (por ejemplo, "El comprador tiene 14 días para inspeccionar la propiedad") y términos específicos (por ejemplo, "El comprador tiene 21 días para garantizar un préstamo convencional de 30 años por el 80% del precio de compra al una tasa de interés no superior al 4.5% "). Cualquier cláusula de contingencia debe establecerse claramente para que todas las partes entiendan los términos.

Si no se cumplen las condiciones de la cláusula de contingencia, el contrato queda nulo y sin efecto, y una de las partes (a menudo el comprador) puede retirarse sin consecuencias legales. Por el contrario, si se cumplen las condiciones, el contrato es legalmente exigible y una de las partes estaría incumpliendo el contrato si decidiera retirarse. Las consecuencias varían, desde la pérdida de dinero en serio hasta demandas judiciales. Por ejemplo, si un comprador se retira y el vendedor no puede encontrar otro comprador, el vendedor puede demandar por un desempeño específico, forzando al comprador a comprar la casa.

Cláusulas de contingencia en contratos de compra de vivienda

Tipos de cláusulas de contingencia

Las cláusulas de contingencia se pueden escribir para casi cualquier necesidad o inquietud. Aquí están las contingencias más comunes incluidas en los contratos de compra de viviendas de hoy.

Contingencia de tasación

Una contingencia de tasación protege al comprador y se utiliza para garantizar que una propiedad se valore en una cantidad mínima especificada. Si la propiedad no valora al menos la cantidad especificada, el contrato puede rescindirse y, en muchos casos, se reembolsa el dinero de la fianza al comprador.

Una contingencia de tasación puede incluir términos que permitan al comprador continuar con la compra incluso si la tasación está por debajo de la cantidad especificada, generalmente dentro de un cierto número de días después de que el comprador recibe la notificación del valor de tasación. El vendedor podría tener la oportunidad de bajar el precio al monto de la tasación. La contingencia especifica una fecha de lanzamiento en o antes de la cual el comprador debe notificar al vendedor sobre cualquier problema con la evaluación. De lo contrario, la contingencia se considerará satisfecha y el comprador no podrá retirarse de la transacción.

Una cláusula de contingencia en un acuerdo inmobiliario le da a las partes el derecho de rescindir su contrato en circunstancias específicas que se negocian entre el comprador y el vendedor.

Contingencia de Financiamiento

Una contingencia financiera (también llamada “contingencia hipotecaria”) le da al comprador tiempo para solicitar y obtener financiamiento para la compra de la propiedad. Esto proporciona una protección importante para el comprador, que puede rescindir el contrato y reclamar su dinero en caso de que no pueda obtener financiación de un banco, agente hipotecario u otro tipo de préstamo.

Una contingencia financiera indicará un número específico de días que se le da al comprador para obtener financiamiento. El comprador tiene hasta esta fecha para rescindir el contrato (o solicitar una extensión que debe ser acordada por escrito por el vendedor). De lo contrario, el comprador renuncia automáticamente a la contingencia y se ve obligado a comprar la propiedad, incluso si un préstamo no está garantizado.

Inicio Venta Contingencia

Aunque en la mayoría de los casos es más fácil vender antes de comprar otra propiedad, el tiempo y el financiamiento no siempre funcionan de esa manera. Una contingencia de venta de vivienda le da al comprador un tiempo específico para vender y liquidar su vivienda existente para financiar la nueva. Este tipo de contingencia protege a los compradores porque, si una casa existente no se vende al menos al precio de venta, el comprador puede rescindir el contrato sin consecuencias legales.

Las contingencias de venta de casas pueden ser difíciles para el vendedor, que puede verse obligado a dejar pasar otra oferta mientras espera el resultado de la contingencia. El vendedor se reserva el derecho de cancelar el contrato si la casa del comprador no se vende dentro del número de días especificado.

Inspección Contingencia

Una contingencia de inspección (también llamada "contingencia de diligencia debida") le da al comprador el derecho de que se inspeccione la casa dentro de un período de tiempo específico, como cinco a siete días. Protege al comprador, que puede cancelar el contrato o negociar reparaciones basándose en los hallazgos de un inspector de viviendas profesional. Un inspector examina el interior y el exterior de la propiedad, incluida la condición de los elementos eléctricos, de acabado, de plomería, estructurales y de ventilación. El inspector proporciona un informe al comprador que detalla cualquier problema descubierto durante la inspección. Dependiendo de los términos exactos de la contingencia de inspección, el comprador puede:

• Aprobar el informe y el acuerdo avanza
• Desaprobar el informe, retirarse del acuerdo y recuperar el dinero
• Solicite tiempo para más inspecciones si algo necesita una segunda mirada
• Solicitar reparaciones o concesiones (si el vendedor está de acuerdo, el acuerdo avanza; si el vendedor se niega, el comprador puede retirarse del acuerdo y recuperar su dinero)

A veces se incluye una contingencia de costo de reparación además de la contingencia de inspección. Esto especifica un monto máximo en dólares para las reparaciones necesarias. Si la inspección indica que las reparaciones costarán más que este monto en dólares, el comprador puede optar por rescindir el contrato. En muchos casos, la contingencia del costo de reparación se basa en un cierto porcentaje del precio de venta, como 1% o 2%.

Cláusula de expulsión

La cláusula de expulsión es una contingencia agregada por los vendedores para proporcionar una medida de protección contra una contingencia de venta de viviendas. Si bien el vendedor acepta una contingencia de venta de casas, puede agregar una cláusula de expulsión que indique que el vendedor puede continuar comercializando la propiedad. Si otro comprador calificado avanza, el vendedor le da al comprador actual una cantidad de tiempo específica (como 72 horas) para eliminar la contingencia de venta de la casa y mantener vivo el contrato. De lo contrario, el vendedor puede rescindir el contrato y vender al nuevo comprador.

La línea de fondo

Un contrato de bienes raíces es un acuerdo legalmente exigible que define los roles y obligaciones de cada parte en una transacción de bienes raíces. Las contingencias son cláusulas adjuntas y forman parte del contrato. Es importante leer y comprender su contrato, prestando atención a todas las fechas y plazos especificados. Debido a que el tiempo es esencial, un día (y una fecha límite perdida) puede tener un efecto negativo y costoso en su transacción de bienes raíces.

En ciertos estados, los profesionales de bienes raíces pueden preparar contratos y cualquier modificación, incluidas las cláusulas de contingencia. En otros estados, sin embargo, estos documentos deben ser redactados por abogados con licencia. Es importante seguir las leyes y regulaciones de su estado. En general, si está trabajando con un profesional de bienes raíces calificado, ellos podrán guiarlo a través del proceso y asegurarse de que los documentos estén preparados correctamente (por un abogado si es necesario). Si no está trabajando con un agente o un corredor, consulte con un abogado si tiene alguna pregunta sobre contratos de bienes raíces y cláusulas de contingencia.