BRAZO de pago flexible
Un ARM de pago flexible, también conocido como ARM de opción, era un tipo de hipoteca de tasa ajustable que le permitía al prestatario seleccionar entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes: un pago de amortización total a 30 años; un pago de amortización total de 15 años; un pago de solo interés o el llamado pago mínimo que no cubría el interés mensual. El Buró de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) eliminó efectivamente los ARM de pagos flexibles en 2014 a través de nuevos estándares de Hipotecas Calificadas (QM).
DESMONTAJE BRAZO de pago flexible
Los ARM de pago flexible eran populares antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, cuando los precios de las viviendas aumentaron rápidamente. Las hipotecas tenían una tasa de interés introductoria muy baja, típicamente del 1 por ciento, lo que llevó a muchas personas a asumir que podían pagar más casa de lo que su ingreso podría sugerir. Pero la tasa de avance fue solo de un mes. Luego, la tasa de interés se restablece a un índice como el índice de costo de ahorro de Wells (COSI) más un margen, lo que a menudo resulta en un "shock de pago".
Usando la nueva tasa de interés, los prestatarios podrían optar por hacer un pago hipotecario convencional de 30 años o un pago acelerado aún mayor de 15 años. En la práctica, pocos prestatarios hicieron esto; después del primer mes, la mayoría optó por el pago de solo intereses o el pago mensual mínimo, que parecía una gran oferta. Muchos prestatarios no entendieron que los intereses impagos se agregarían al saldo del préstamo, un proceso llamado amortización negativa. Cuando los precios de las viviendas se derrumbaron, los prestatarios descubrieron que debían más en sus hipotecas de lo que valían sus viviendas.
Los detalles hicieron tropezar a muchos propietarios
Las opciones ARM también tenían muchas letras pequeñas que muchos prestatarios pasaron por alto. Por ejemplo, la mayoría de los ARM de opciones tenían un límite de amortización negativo, lo que significa que el prestatario solo podía hacer pagos mínimos hasta que el valor del préstamo alcanzara el 110-115 por ciento del monto original. Los pagos mínimos también aumentaron anualmente, a veces en porcentajes que no parecían mucho pero se agravaban rápidamente. Y la opción de pago de interés solo solía ser válida durante los primeros diez años. Muchos propietarios vieron los pagos de sus préstamos más del doble después de unos pocos años.
Para disuadir a los bancos de emitir préstamos que podrían llevar a la bancarrota a los propietarios, el CFPB estableció su programa de hipotecas calificadas en 2014. Bajo este programa, ciertos tipos de hipotecas estables obtendrían la aprobación de QM de la agencia y calificarían al banco emisor para una mayor protección en caso de incumplimiento . Dado que los préstamos de amortización negativa, como los ARM de pago flexible, nunca obtuvieron la aprobación de QM, los bancos los abandonaron en gran medida a favor de ARM más convencionales e hipotecas de tasa fija.