Una guía para el seguro hipotecario privado (PMI)

Es un mito que usted necesita pagar el 20% del precio de compra de una vivienda para obtener una hipoteca. Los prestamistas ofrecen numerosos programas de préstamos con requisitos de pago inicial más bajos para adaptarse a una variedad de presupuestos y necesidades de los compradores. Sin embargo, si sigue esta ruta, espere pagar el seguro hipotecario privado (PMI). Este gasto adicional puede aumentar el costo de sus pagos hipotecarios mensuales y, en general, hace que su préstamo sea más costoso. Sin embargo, es casi inevitable si no tiene un pago inicial del 20% o más ahorrado.

Seguro hipotecario privado (PMI)

¿Qué es el PMI?

El PMI es un tipo de seguro hipotecario que los compradores generalmente deben pagar por un préstamo convencional cuando realizan un pago inicial que es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. Muchos prestamistas ofrecen programas de pago inicial bajo, lo que le permite pagar tan solo el 3%. El costo de esa flexibilidad es PMI, que protege la inversión del prestamista en caso de que no pague su hipoteca, lo que se conoce como incumplimiento. En otras palabras, PMI asegura al prestamista, no a usted.

PMI ayuda a los prestamistas a recuperar más de su dinero en forma predeterminada. La razón por la cual los prestamistas requieren la cobertura para pagos iniciales por debajo del 20% del precio de compra es porque usted posee una participación más pequeña en su casa. Los deudores hipotecarios le están prestando más dinero por adelantado y, por lo tanto, pueden perder más si no paga en los primeros años de propiedad. Los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda, o préstamos FHA, también requieren un seguro hipotecario, pero las pautas son diferentes a las de los préstamos convencionales (lo cubriremos más adelante).

El costo de PMI

En general, pagará entre $ 40 y $ 80 por mes por cada $ 100, 000 prestados, según Freddie Mac, una empresa patrocinada por el gobierno que compra y vende hipotecas en el mercado hipotecario secundario. Tenga en cuenta que esta cantidad puede variar según su puntaje de crédito y su relación préstamo-valor: la cantidad que pidió prestada en su hipoteca en comparación con el valor de la vivienda.

En años anteriores, se le permitía deducir el costo de PMI de sus impuestos federales. Para 2017 y en adelante, el Congreso decidió no renovar esa disposición, por lo que ya no puede deducir los pagos de PMI en sus impuestos anuales. (En realidad, más tarde restablecieron la deducción solo para 2017. A partir de 2018, se fue).

Pagando por PMI

Tiene dos opciones para pagar el PMI: una prima inicial única que se paga al cierre o las primas mensuales. En muchos casos, los prestamistas transfieren el PMI a su pago mensual de la hipoteca como una prima mensual. Cuando reciba la estimación de su préstamo y los documentos de divulgación de cierre, el monto de su PMI se detallará en la sección Pagos proyectados en la primera página de cada documento.

Otra opción es pagar PMI como uno de sus costos de cierre. En la estimación del préstamo y en los formularios de divulgación de cierre, encontrará esta prima en la página 2, sección B. Sin embargo, el inconveniente de esta opción es que probablemente no se le reembolsará esta cantidad si se muda o refinancia su hipoteca. En algunos casos, puede pagar las primas iniciales y mensuales.

Cancelar la cobertura de PMI

La buena noticia es que no pagará a PMI por la duración total de un préstamo convencional.

La Ley Federal de Protección de Propietarios de Vivienda elimina el PMI de una de tres maneras:

• cancelación de PMI iniciada por el prestatario
• terminación automática de PMI
• terminación final de PMI

Puede solicitar la cancelación del PMI una vez que su relación préstamo-valor (el monto del saldo de su préstamo dividido por el valor de mercado de la vivienda) caiga por debajo del 80% del valor tasado original de la vivienda (o antes, si el valor de su vivienda se aprecia antes). Los prestamistas enumeran esta fecha programada en el formulario de divulgación de PMI, que probablemente recibió como parte de sus documentos de cierre.

Para cancelar PMI, deberá:

• Haga su solicitud por escrito.
• Manténgase al día con sus pagos mensuales de la hipoteca.
• Tener un historial de pagos positivo (no más de un pago que se retrasó 30 días en un período de 12 meses o no más de un pago que se retrasó 60 días en un período de 24 meses, según Fannie Mae y Freddie Mac).
• Verifique que no tenga gravámenes junior (como una segunda hipoteca).

Terminación automática de PMI

Otra forma de finalizar el PMI se conoce como la terminación automática del PMI, que comienza en la fecha esperada en que el saldo restante de su hipoteca alcanza el 78% LTV. Por ley, los prestamistas deben cancelar el PMI automáticamente para esta fecha. Las mismas condiciones para la cancelación de PMI iniciada por el prestatario (historial de pagos a tiempo y sin gravámenes) también se aplican aquí. Si ha tenido pagos atrasados, su prestamista no cancelará el PMI hasta que sus pagos se actualicen.

Terminación final de PMI

Finalmente, hay algo llamado la terminación final de PMI. Esto es cuando un prestamista debe finalizar automáticamente el PMI un mes después de que el plazo de su préstamo alcance su punto medio en un cronograma de pago, incluso si no ha alcanzado el 78% de LTV.

Por ejemplo, si tiene un préstamo fijo a 30 años, el punto medio sería después de la marca de 15 años. Nuevamente, debe estar al día con sus pagos para calificar. Este tipo de cancelación de PMI generalmente se aplica a préstamos con características especiales, como pagos globales, un período de solo interés o indulgencia de capital.

Valor de la vivienda y PMI

Su elegibilidad para cancelar PMI también está influenciada por si el valor de su casa se ha apreciado o depreciado con el tiempo. Si aumenta, puede cancelar el PMI antes de lo esperado; Si disminuye, esperará más tiempo del esperado para cancelar el PMI.

Antes de cancelar el PMI, un prestamista determinará el valor de mercado actual de su vivienda mediante una Opinión de precio de corredor (realizada por un agente de bienes raíces que valora su vivienda en función del valor de viviendas comparables en su vecindario), una certificación de valor u otro tipo de tasación de propiedad

Si el valor de su vivienda ha disminuido debido a una caída del mercado, su prestamista probablemente negará su solicitud de cancelación de PMI a menos que el valor de su vivienda se base en una nueva tasación y pague el saldo restante del préstamo al 80% LTV del nuevo valor tasado.

Por otro lado, el valor de su vivienda puede aumentar más rápido de lo previsto, ya sea debido a las condiciones del mercado o porque lo ha remodelado, lo que significa que puede alcanzar el umbral del 80% de LTV antes. En ese caso, puede solicitar la cancelación de PMI con anticipación, y su prestamista ordenará una tasación para confirmar el valor actual de la vivienda. (Nota: Usted es responsable de pagar la tasación de la propiedad, que puede costar entre $ 300 y $ 400. Esta cantidad puede variar según el tamaño y la ubicación de la casa).

Préstamos convencionales sin PMI

Algunos prestamistas ofrecen sus propios productos de préstamos convencionales sin el PMI requerido; sin embargo, tienden a cobrar tasas de interés más altas para protegerse si usted no cumple con su préstamo. A la larga, eso puede ser más o menos costoso que pagar PMI, dependiendo de cuánto tiempo permanezca en su hogar o cuánto tiempo mantenga la misma hipoteca.

Aquí es donde la comparación de la compra de una hipoteca puede ayudar. Mire las tasas de interés que se ofrecen para préstamos que no son de PMI en comparación con aquellos con PMI. Calcule la diferencia entre los dos para ver cuánto más pagará por un préstamo sin PMI. ¿Es esa cantidad menor que los pagos de PMI que hará hasta que alcance el índice LTV del 80% para la cancelación? Recuerde, el valor de la vivienda puede aumentar o disminuir, lo que afecta el tiempo que puede pagar PMI.

Requisitos de anticipo

Reducir el 20% del precio de compra de una casa elimina el PMI, que es la forma ideal de hacerlo si puede pagarlo. Además de ahorrar regularmente para el pago inicial, considere comprar una casa menos costosa.

Un presupuesto de búsqueda de casas más conservador reducirá la cantidad necesaria para hacer un pago inicial del 20%.

Hipotecas Piggyback y PMI

Algunos prestamistas recomiendan utilizar una segunda hipoteca "superpuesta" para evitar el PMI. Esto puede ayudar a reducir los costos iniciales de la hipoteca en lugar de pagar el PMI. Funciona así: saca una primera hipoteca por la mayor parte del precio de compra de la vivienda (menos el monto del pago inicial). Luego, saca una segunda hipoteca mucho más pequeña por el resto del precio de compra de la vivienda, menos la primera hipoteca y los montos de anticipo. Como resultado, evita PMI y tiene pagos combinados inferiores al costo de la primera hipoteca con PMI.

Sin embargo, una segunda hipoteca generalmente tiene una tasa de interés más alta que una primera hipoteca. La única forma de deshacerse de una segunda hipoteca es pagar el préstamo por completo o refinanciarlo (junto con la primera hipoteca) en una nueva hipoteca independiente, presumiblemente cuando el LTV alcanza el 80% (para evitar el PMI). Sin embargo, estos préstamos pueden ser costosos, particularmente si las tasas de interés aumentan desde el momento en que solicita el préstamo inicial y cuando refinancia ambos préstamos en una sola hipoteca. No olvide que tendrá que pagar nuevamente los costos de cierre para refinanciar ambos préstamos en un solo préstamo.

(Para obtener más información, consulte Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado ).

Prima de seguro hipotecario de la FHA

Si no puede calificar para un producto de préstamo convencional, puede considerar un préstamo de la FHA. Al igual que algunos productos de préstamos convencionales, los préstamos de la FHA tienen una opción de pago inicial bajo, tan solo un 3.5% inicial y requisitos de crédito más relajados.

Los prestamistas requieren un seguro hipotecario para todos los préstamos de la FHA, que se pagan en dos partes: una prima de seguro hipotecario inicial, o UFMIP, y una prima de seguro hipotecario anual, o MIP anual. Ambos costos se enumeran en la primera página de su estimación de préstamo y divulgación de cierre.

La prima de seguro inicial

La prima del seguro hipotecario inicial (UFMIP) es el 1.75% del monto del préstamo. Puede pagarlo por adelantado al cierre o puede incluirlo en su hipoteca. Si opta por incluir UFMIP en su hipoteca, sus pagos mensuales serán más altos y los costos totales de su préstamo aumentarán.

La prima anual

Además del UFMIP, pagará un MIP anual, que se divide en cuotas mensuales iguales y se incluye en los pagos de su hipoteca. Según el plazo y el monto de su préstamo, pagará del 0, 45% al ​​1, 05% del monto del préstamo.

Cancelar FHA MIP

Si paga un 10% o más, el MIP anual puede cancelarse después de los primeros 11 años de su préstamo. Sin embargo, a diferencia de los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA con un pago inicial inferior al 10% requieren que pague MIP anual durante la vigencia del préstamo. Si cae en el último campo, la única forma de eliminar los pagos de MIP es refinanciar en un préstamo convencional, una vez que su relación LTV sea lo suficientemente baja como para calificar para una hipoteca convencional sin PMI.

La línea de fondo

Si no tiene mucho dinero en efectivo ahorrado para el pago inicial, pagar PMI es una compensación que hará para pedir prestado más dinero. No estás solo si eliges este camino. En estos días, la mayoría de los compradores de viviendas están haciendo pagos iniciales por debajo del 20%. En 2017, el pago inicial promedio de una casa fue del 10%, según una encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Cuando solicite hipotecas, mire cuidadosamente las estimaciones de préstamos para comparar cuánto pagará por un préstamo con PMI. Un préstamo que puede no requerir PMI pero viene con una tasa de interés más alta. Con pocas excepciones, el PMI es difícil de evitar si necesita un préstamo con un pago inicial bajo, pero hay luz al final del túnel: no pagará a PMI durante la vigencia del préstamo. (Para lecturas relacionadas, consulte "Cómo evitar pagar el seguro hipotecario privado — PMI")