Cómo encontrar y comprar casas fuera del mercado

Con el inventario inmobiliario aún escaso en muchos mercados de todo el país, los compradores de vivienda deben encontrar una manera de mantenerse por delante de su competencia. Ahí es donde entran los listados fuera del mercado. También conocidos como listados silenciosos o de bolsillo, estas casas pueden estar a la venta pero no figuran en los servicios de listados múltiples (MLS). Eso significa que los agentes de bienes raíces que venden estas propiedades tienen que hacer el trabajo preliminar para encontrar compradores por su cuenta.

Los listados fuera del mercado pueden parecer contra-intuitivos para un vendedor. Después de todo, hay más demanda que inventario, lo que significa que las guerras de licitación son comunes en muchos vecindarios. Entonces, ¿por qué un vendedor querría hacer una lista secreta y cómo usted, el comprador, los encuentra?

Listados fuera del mercado: una descripción general

Listar casas fuera del mercado fue un poco raro en el pasado. Pero recientemente ha ganado más fuerza con los propietarios, haciendo que estos listados formen parte de un tipo de mercado secundario, especialmente frente a la demanda cada vez mayor.

Los compradores de viviendas ya no solo buscan residencias principales. De hecho, muchos compradores quieren propiedades de inversión o casas para comprar y vender para obtener ganancias. Y una lista fuera del mercado en un excelente vecindario puede ser una excelente manera de lograr sus objetivos.

Algunos propietarios pueden optar por una lista fuera del mercado para probar las aguas, mientras que otros desean un proceso de ventas más privado. Algunos propietarios incluso piensan que una lista de bolsillo crea un atractivo que les dará un precio aún más alto. Después de todo, si la casa aparece en la lista y termina en el mercado durante más de 30 días, hay una buena posibilidad de que los compradores potenciales intenten hacer ofertas bajas. Sin el ticker de "días en el mercado", no hay posibilidad de que un vendedor se vea afectado.

Para llevar clave

• Los listados fuera del mercado son propiedades que están a la venta, pero que no figuran en los servicios de listados múltiples.
• Muchas de estas propiedades son listados exclusivos y prestigiosos que un agente de bienes raíces guarda en su bolsillo trasero.
• Los listados fuera del mercado brindan a los compradores acceso exclusivo al inventario y una mejor oportunidad de cerrar un trato.
• Para obtener acceso a estos listados, los compradores pueden acercarse a los agentes o propietarios directamente, o intentar conectarse en línea.

Derrotar a la competencia

Para los compradores, los beneficios de una lista fuera del mercado son dobles. Para empezar, les da acceso al inventario que la competencia no está viendo. Si está comprando en un mercado particularmente caliente, los listados de bolsillo pueden ser la única forma de comprar una casa. En los climas normales del mercado, los compradores que cotizan en bolsa a menudo obtienen un acuerdo en parte porque la comisión que el vendedor tiene que pagar es menor.

Los compradores que tienen acceso a estos listados fuera del mercado aumentan las probabilidades de que terminen comprando una casa. Y hoy, es más fácil que antes localizar listados fuera del mercado. En el pasado, la única forma de conocer una lista de bolsillo era a través del boca a boca. Internet cambió todo eso y ahora sitios web como Zillow, Zenlist y Hidden Listings son ejemplos de lugares donde los compradores pueden encontrar casas fuera del mercado.

Tipos de listados fuera del mercado

Los listados fuera del mercado a menudo vienen en diferentes sabores, tamaños y vecindarios. A diferencia de los listados tradicionales, las casas fuera del mercado no vienen con las cosas normales que vienen con una casa regular en venta, incluyendo un cartel de venta, exhibiciones regulares, casas abiertas o visitas a corredores, todo lo cual puede ser de gran ayuda para los vendedores. Quien no quiera el dolor de cabeza de poner su casa en el mercado.

Los listados fuera del mercado son generalmente los listados tradicionales, secretos y prestigiosos que probablemente imagina. Estas son casas exclusivas de un millón de dólares que la mayoría de nosotros solo vemos en la televisión. Luego, hay listados que aparecen en sitios web de búsqueda de bienes raíces 30 días o más antes de que la casa llegue a los servicios de listados múltiples a los que todos tienen acceso también. Finalmente, hay listados oportunistas fuera del mercado donde un agente de bienes raíces se acerca a un propietario para vender su casa.

Los agentes inmobiliarios son la clave

Encontrar una casa tradicional, exclusiva y fuera del mercado no es tan fácil como buscar en la web. Requiere un poco de tarea y muchas redes. Una vez que identifique el vecindario en el que desea comprar, deberá elaborar una lista de los principales agentes y contactarlos sobre cualquier listado de bolsillo que puedan tener.

Esto significa llamar en frío o enviar correos electrónicos para hacer contacto. Algunos agentes inmobiliarios incluso tienen sitios web donde exhiben sus casas fuera del mercado y tienen servicios a los que los compradores pueden suscribirse y recibir alertas por correo electrónico sobre nuevos listados.

Puede haber muy poco margen de maniobra para los compradores que buscan negociar el precio de una cotización fuera del mercado.

Ir en línea

Además de contactar directamente a los agentes de bienes raíces, los compradores tienen muchas herramientas disponibles en línea para encontrar listados antes de que se abran al público en general. Sólo tienes que saber dónde buscar.

La función "próximamente" de Zillow permite que los agentes, corredores y múltiples servicios de listado comercialicen casas en Zillow un mes antes de que lleguen a los servicios de listado. Esto le da a los compradores de acción rápida una ventaja temprana, dado que su competencia no está usando Zillow también. ZenList enumera bienes inmuebles fuera del mercado y se fusionó con PocketList, otro servicio que agrupaba listados en el área local de la Bahía de San Francisco.

Asegúrese de visitar otros sitios menos tradicionales para ventas, especialmente si los propietarios los venden en privado. Puede parecer extraño revisar los anuncios clasificados de su periódico local o incluso Craigslist, pero estos sitios también tienen casas en venta que pueden no estar todavía en el mercado.

Acercarse a los propietarios

Si hay un área o vecindario que le interesa particularmente, una opción es registrarse directamente con los propietarios. Puede encontrar una pista llamando a la puerta o enviando correos. Si bien le costará tiempo y dinero, y no garantizará el éxito, existe una pequeña posibilidad de que al menos una persona responda.

No descarte las propiedades descuidadas, especialmente si sabe que puede permitirse hacer reparaciones. Quizás haya un propietario que esté tan abrumado con los costos de mantenimiento, y uno que nunca creyó que podría vender, que una oferta no solicitada se consideraría una bendición.

Para no terminar arruinando el banco, asegúrese de imprimir sobres que sean tanto baratos como efectivos. Después de todo, desea parecer lo más profesional posible en su enfoque. Y nunca se sabe hasta que preguntas, ¿verdad?

Conoce el proceso

Encontrar una lista de bolsillo es la mitad de la batalla, pero ver un acuerdo es el final del juego, por lo que los compradores de listas fuera del mercado tienen que conocer los entresijos del proceso. Una vez que llegue a un contrato, es un trato estándar, pero dado que el agente probablemente los represente a ambos, puede ser un poco turbio.

Conocido como una venta de agencia dual, aunque perfectamente legal, puede ser difícil para el comprador saber si el agente tiene en mente lo que más le conviene. Cuanto mayor sea el precio de venta, mayor será la comisión para el agente. Si está comprando en un mercado con poco inventario, puede que no importe si obtiene la mejor oferta siempre que obtenga la casa, pero vale la pena estar al tanto de cualquier conflicto de intereses.

La línea de fondo

El mercado inmobiliario todavía está de moda en muchas áreas del país con más demanda que inventario. Los compradores frustrados que han sido ofertados para comprar viviendas necesitan cualquier ventaja que puedan obtener. Ingrese la lista de bolsillo o las casas fuera del mercado.

Estas son casas que no están siendo vistas por el público en general, lo que significa que hay una mayor posibilidad de comprarlas. Pero no está exento de riesgos. Existe un posible conflicto de intereses que debe sopesarse en contra de la realización del sueño de ser propietario de una vivienda a través de una lista fuera del mercado.